Decisione di riferimento: cc • N° 06-15.318 • 2007-05-15 • Consulta la decisione →
Nel 2007, la Corte di cassazione ha emesso una decisione importante riguardante il dovere di informazione e consulenza del notaio verso tutte le parti dell'atto. In questa vicenda, un proprietario locatore di un locale commerciale aveva firmato un nuovo contratto di locazione redatto dal suo notaio. Qualche anno dopo, il locatario cedeva il contratto a una filiale in applicazione di una clausola di cui il locatore non si era reso conto. La Corte ha stabilito che il notaio, in quanto ufficiale pubblico, deve informare e consigliare tutte le parti, non solo quella che lo remunera. Questo obbligo sussiste indipendentemente dalla vostra qualità.
Chi non ha mai firmato un atto notarile fidandosi della reputazione dell'ufficiale ministeriale? Spesso si immagina che il notaio sia lì per proteggere tutti. Ma la realtà è più sottile. La decisione del 15 maggio 2007 (ricorso n. 06-15.318) ricorda che questa protezione è un obbligo legale, non una semplice cortesia. Il notaio deve spiegarvi ogni clausola, le sue conseguenze e assicurarsi che comprendiate ciò che firmate. Se manca a questo dovere, incorre in responsabilità.
In questo articolo, analizzeremo questa decisione, capiremo come si applica a situazioni concrete e vi forniremo strumenti per evitare controversie. Queste regole si applicano a tutti gli atti notarili in Francia.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
La vicenda inizia a Rennes. Un proprietario (il locatore) concede in locazione commerciale un locale a una società (il conduttore). Il contratto giunge a scadenza e le parti decidono di rinnovarlo. Il proprietario chiede al suo notaio – una SCP (società civile professionale) di notai – di redigere un nuovo contratto. Ma il notaio, invece di scrivere un nuovo contratto, si limita a rinnovare il vecchio, con una clausola particolare: il conduttore può recedere ogni tre anni e, soprattutto, cedere il contratto a una delle sue filiali.
Il proprietario firma senza rendersi conto che questa clausola di cessione gli sfugge. Qualche tempo dopo, il locatario cede effettivamente il contratto a una filiale. Il locatore contesta, ritenendo che il notaio avrebbe dovuto informarlo di questa clausola e delle sue conseguenze. Cita in giudizio il notaio per responsabilità civile professionale.
La corte d'appello di Rennes, con sentenza del 14 marzo 2006, dà ragione al notaio, ritenendo che il dovere di consulenza non sussistesse in questo caso. Ma il proprietario ricorre in cassazione. La Corte di cassazione cassa la sentenza d'appello e rinvia la causa alla stessa corte d'appello di Rennes, ma diversamente composta. Afferma che il notaio è tenuto a un dovere di informazione e consulenza nei confronti di tutte le parti dell'atto e che avrebbe dovuto richiamare l'attenzione del locatore sulla clausola di cessione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sull'articolo 1240 del Codice civile (ex articolo 1382), che dispone che «qualsiasi fatto dell'uomo che cagiona ad altri un danno obbliga colui per colpa del quale è avvenuto a risarcirlo». In parole povere, se un notaio commette un errore nell'esercizio delle sue funzioni, deve risarcire la persona che ne subisce un pregiudizio. Qui, l'errore è non aver informato il locatore della portata della clausola di cessione.
La decisione è importante perché conferma e precisa una giurisprudenza costante: il notaio non è solo il consulente della parte che lo remunera, ma di tutte le parti dell'atto. Deve verificare che ogni firmatario comprenda i termini del contratto e avvertire dei rischi potenziali. La Corte di cassazione insiste sul fatto che il notaio, in quanto ufficiale pubblico, ha un dovere di neutralità e lealtà verso tutti.
Questa decisione non è un revirement: si inserisce in una serie di sentenze che rafforzano la responsabilità dei notai. Già nel 2004, la Corte aveva stabilito che il notaio doveva illustrare alle parti la portata delle clausole (Civ. 1re, 20 aprile 2004). Ma qui va oltre, precisando che il dovere si applica anche quando il notaio è incaricato da una sola parte.
Gli argomenti del notaio? Sosteneva che il suo cliente era il locatore e che il conduttore era rappresentato dal proprio consulente. La Corte respinge questa difesa: il notaio non può trincerarsi dietro la presenza di un avvocato per sottrarsi al suo obbligo. Deve personalmente assicurarsi che ogni parte abbia compreso l'atto.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietari locatori, questa decisione vi protegge. Immaginate di firmare un contratto di locazione commerciale con un locatario e che il notaio dimentichi di segnalarvi che il conduttore può cedere liberamente il contratto. Se il locatario cede il contratto a una società insolvente, perdete canoni. D'ora in poi, potete chiamare in causa la responsabilità del notaio per difetto di informazione. Ma attenzione: dovete provare che il danno è in diretto collegamento con l'errore. Ad esempio, se avreste rifiutato la clausola se l'aveste conosciuta, potete chiedere il risarcimento dei danni.
Per i locatari, è anche una sicurezza. Se il notaio del venditore non vi informa di una servitù o di una restrizione, potete citarlo in giudizio. Così, un acquirente ha ottenuto un risarcimento dopo aver scoperto un diritto di prelazione urbano che non gli era stato segnalato dal notaio.
Per gli acquirenti, il termine per agire è di 5 anni dalla scoperta del danno, ma non oltre 20 anni dall'atto. Il risarcimento danni è commisurato al pregiudizio subito, che può includere la perdita di valore del bene o la perdita di opportunità.
