Entscheidungsreferenz: cc • N° 10-85.641 • 2011-06-21 • Entscheidung einsehen →
Sie haben einen Kaufvorvertrag für ein Haus in Craon unterzeichnet. Alles ist in Ordnung: Der Notar hat geprüft, das Darlehen ist bewilligt. Plötzlich ergeht eine Vorkaufsverfügung. Die Gemeinde beschließt, das Anwesen an Ihrer Stelle zu kaufen. Sie glauben, Opfer einer Ungerechtigkeit zu sein, vielleicht sogar einer Diskriminierung, weil Ihr Name „fremd klingt“. Was tun? Schützt Sie das Gesetz?
Genau diese Frage stellte sich in einem Fall, der am 21. Juni 2011 vom Kassationsgerichtshof (Nr. 10-85.641) entschieden wurde. Ein Bürgermeister hatte mehrere Grundstücke vorgekauft, nachdem Kaufvorverträge mit Erwerbern unterzeichnet worden waren, deren Namen fremd klangen. Wegen Diskriminierung angeklagt, wurde er schließlich vom höchsten Gericht freigesprochen. Warum? Weil das Delikt der Diskriminierung eine „Verweigerung des Vorteils eines durch das Gesetz gewährten Rechts“ voraussetzt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts, selbst wenn sie missbräuchlich ist, stellt jedoch keine solche Verweigerung dar.
Diese Entscheidung des Strafkammer des Kassationsgerichtshofs hat weitreichende Auswirkungen für Eigentümer und Erwerber. Sie grenzt den Anwendungsbereich der strafrechtlichen Ahndung von Diskriminierung im Immobilienbereich streng ein. Aber Vorsicht: Das bedeutet nicht, dass alles erlaubt ist. Es gibt andere rechtliche Wege, um einen missbräuchlichen Vorkauf anzufechten. Analyse.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr X, ein Eigentümer in Craon, beschließt, mehrere Immobilien zu verkaufen. Er unterzeichnet Kaufvorverträge mit mehreren Erwerbern, darunter Herr A., Herr B. und andere Personen mit fremd klingenden Namen. Die Vorverträge sind ordnungsgemäß: Der Notar, Herr F., hat sogar empfohlen, eine Klausel aufzunehmen, wonach der Verkauf mit der Unterzeichnung perfekt sei. Die Erwerber verpflichten sich zu kaufen, der Verkäufer zu verkaufen. Alles scheint abgeschlossen.
Doch zwei Monate nach jedem Vorvertrag erlässt der Bürgermeister der Gemeinde für jedes dieser Grundstücke eine Vorkaufsverfügung. Offiziell beruft er sich auf Gründe der sozialen Mischung, der Sanierung ungesunder Gebäude und der Wiederunterbringung. Tatsächlich haben alle betroffenen Erwerber einen fremd klingenden Namen. Der Bürgermeister verhindert auf diese Weise, dass sie Eigentümer werden. Das Vorkaufsrecht ist das Recht einer Gemeinde, ein Grundstück vorrangig anstelle des privaten Erwerbers aus Gründen des Allgemeininteresses zu kaufen (z. B. um Sozialwohnungen zu bauen oder eine Grünfläche zu erhalten). Hier scheint der Grund vorgeschoben.
Die Erwerber erstatten Anzeige. Der Bürgermeister wird wegen Diskriminierung auf der Grundlage von Artikel 432-7 des Strafgesetzbuchs angeklagt. Diese Vorschrift bestraft die Handlung einer Person mit öffentlicher Autorität (wie eines Bürgermeisters), die den Vorteil eines durch das Gesetz gewährten Rechts aus Gründen der Herkunft, des Namens, der ethnischen Zugehörigkeit usw. verweigert. Das Berufungsgericht verurteilt den Bürgermeister: Es ist der Ansicht, dass er durch den Vorkauf den Erwerbern das Recht, Eigentümer zu sein, verweigert habe, ein Recht, das sie durch die Unterzeichnung des Vorvertrags erworben hätten. Der Bürgermeister legt Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof hebt das Urteil auf und spricht den Bürgermeister frei. Nach Ansicht des Gerichts ist die Ausübung des Vorkaufsrechts, selbst wenn sie missbräuchlich ist, keine „Verweigerung des Vorteils eines durch das Gesetz gewährten Rechts“ im Sinne von Artikel 432-7. Warum? Weil das Vorkaufsrecht eine gesetzliche Befugnis des Bürgermeisters ist: Er hat die Macht, es auszuüben oder nicht. Die Verweigerung eines Rechts wäre beispielsweise die Nichterteilung einer Baugenehmigung, obwohl alle Voraussetzungen erfüllt sind. Hier hat der Bürgermeister kein bestehendes Recht verweigert; er hat ein ihm zustehendes Recht ausgeübt.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf einen grundlegenden Grundsatz: Das Strafgesetz ist eng auszulegen. Mit anderen Worten: Der Anwendungsbereich einer Straftat kann nicht über den Wortlaut des Gesetzes hinaus ausgedehnt werden. Artikel 432-7 des Strafgesetzbuchs bestraft in seiner Nr. 1 die Handlung, „den Vorteil eines durch das Gesetz gewährten Rechts zu verweigern“. Diese Vorschrift zielt auf Situationen ab, in denen eine öffentliche Person (Bürgermeister, Präfekt usw.) einer legitimen Anfrage eine Ablehnung entgegensetzt: zum Beispiel die Verweigerung einer Sozialwohnung für eine berechtigte Person aufgrund ihrer Herkunft. In unserem Fall hatten die Erwerber ein „erworbenes Recht“, Eigentümer zu sein? Ja, der Kaufvorvertrag gilt als Kauf (Artikel 1589 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Aber der Kassationsgerichtshof unterscheidet: Der Bürgermeister hat dieses Recht nicht verweigert; er hat sein eigenes Vorkaufsrecht ausgeübt, das in Artikel L. 2122-22 des Allgemeinen Gesetzes über die Gebietskörperschaften vorgesehen ist. Dieses Recht erlaubt es ihm, an die Stelle des Erwerbers zu treten, um das Grundstück zu kaufen. Es handelt sich um eine Ermessensbefugnis, auch wenn sie durch ein Allgemeininteresse motiviert sein muss.
Das Berufungsgericht hatte jedoch angenommen, dass der Bürgermeister dieses Recht missbraucht habe, indem er es zu diskriminierenden Zwecken eingesetzt habe. Aber der Kassationsgerichtshof antwortet: Ein Missbrauch des Vorkaufsrechts ist unter dem Gesichtspunkt der Diskriminierung nicht strafbar. Es handelt sich nicht um eine „Rechtsverweigerung“, sondern um eine Rechtsausübung. Der Bürgermeister kann auf anderen Gebieten belangt werden (z. B. wegen Ermessensmissbrauchs vor dem Verwaltungsgericht oder wegen zivilrechtlichen Verschuldens), aber nicht wegen des Diskriminierungsdelikts nach Artikel 432-7. Die Entscheidung bestätigt daher eine strenge Rechtsprechung: Das Strafrecht kann nicht verwendet werden, um alle Diskriminierungen durch Amtsträger zu sanktionieren; nur solche, die genau der gesetzlichen Definition entsprechen, können es.
Diese Position ist angreifbar. Die Tatsachenrichter hatten beunruhigende Elemente festgestellt: Die Gründe der Verfügung waren „vage“, die Daten fielen mit der Unterzeichnung der Vorverträge zusammen, und nur die Erwerber mit fremd klingenden Namen waren betroffen. Aber für das Gericht
