Entscheidungsreferenz: cc • N° 09-70.894 • 2011-06-29 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines landwirtschaftlichen Grundstücks in Dombasle-sur-Meurthe, in Miteigentum mit Ihren Geschwistern seit dem Tod Ihrer Eltern. Der Pächter, der es bewirtschaftet, zahlt seit zwei Jahren keine Pacht mehr. Sie wollen handeln, aber Ihre Miteigentümer sind nicht alle einverstanden. Was tun? Ist die Zustimmung aller erforderlich? Kann ein Einzelner das Gericht anrufen?
Diese Frage, die im Mittelpunkt des Landlebens steht, hat der Kassationshof am 29. Juni 2011 in einem wegweisenden Urteil beantwortet. Kurz gesagt, das höchste Gericht entschied, dass Miteigentümer, die zwei Drittel der Miteigentumsrechte vertreten, allein eine Klage auf Kündigung eines Landpachtvertrags einleiten können, ohne eine vorherige gerichtliche Genehmigung einholen zu müssen. Mit anderen Worten, die qualifizierte Mehrheit reicht aus, um den Pachtvertrag zu beenden.
Aber Vorsicht: Diese Lösung gilt nur für Handlungen der normalen Bewirtschaftung der Miteigentumsgegenstände. Was bedeutet das konkret für Sie? Das werden wir Schritt für Schritt analysieren, gestützt auf die Geschichte von Herrn X. und seinen Miteigentümern, die zu diesem Urteil geführt hat.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X., Eigentümer in Saint-Max, besaß zusammen mit zwei anderen Personen landwirtschaftliche Parzellen, die an einen Pächter verpachtet waren. Das Miteigentum entstand durch eine Erbschaft: Jeder Miteigentümer hatte einen Anteil, aber keiner war alleiniger Herr. Leider hielt der Pächter seine Verpflichtungen nicht ein: ausstehende Pachtzahlungen, schlechte Bewirtschaftung der Felder. Genervt beschlossen zwei der drei Miteigentümer, die zusammen zwei Drittel der Miteigentumsrechte vertraten, die Kündigung des Pachtvertrags zu verlangen.
Aber der dritte Miteigentümer weigerte sich, ihnen zu folgen. War es also notwendig, die Genehmigung des Gerichts einzuholen, um zu handeln? Die beiden Miteigentümer riefen das Pachtschiedsgericht von Nancy an, das ihre Klage abwies, mit der Begründung, sie hätten keine solche Genehmigung. Unzufrieden legten sie Berufung ein. Das Berufungsgericht gab ihnen recht: Es sprach die Kündigung des Pachtvertrags aus. Der Pächter und der dritte Miteigentümer legten Kassationsbeschwerde ein.
Vor dem Kassationshof argumentierten die Beschwerdeführer, dass die Kündigung eines Landpachtvertrags keine Handlung der normalen Bewirtschaftung der Miteigentumsgegenstände sei und daher die Genehmigung des Gerichts erforderlich sei. Der Kassationshof wies dieses Argument zurück. Er entschied, dass die Klage auf Kündigung des Pachtvertrags zur normalen Bewirtschaftung der Miteigentumsgegenstände gehöre und dass die Miteigentümer, die zwei Drittel der Rechte halten, sie allein einleiten könnten. Er bestätigte auch, dass die Berufung eines in erster Instanz abgewiesenen Miteigentümers zulässig sei und dass die Anschlussberufung seines Miteigentümers damit verbunden werden könne.
Die Argumentation des Gerichts — aufgeschlüsselt
Um die Entscheidung zu verstehen, muss man auf Artikel 815-2 des Code civil (der die Handlungen auflistet, die Miteigentümer ohne gerichtliche Genehmigung vornehmen können, insbesondere Verwaltungshandlungen und Erhaltungsmaßnahmen) und auf Artikel 815-3 desselben Gesetzbuchs (der vorsieht, dass Handlungen der normalen Bewirtschaftung der Miteigentumsgegenstände mit einer Zweidrittelmehrheit der Miteigentumsrechte beschlossen werden können) Bezug nehmen. Der Kassationshof ordnete die Klage auf Kündigung eines Landpachtvertrags dem Begriff der „normalen Bewirtschaftung der Miteigentumsgegenstände“ zu.
Mit anderen Worten: Die Beendigung eines nicht mehr eingehaltenen Landpachtvertrags ist eine laufende Verwaltungshandlung, die für die ordnungsgemäße Verwaltung des Gegenstands erforderlich ist. Es handelt sich nicht um eine Verfügungshandlung (wie einen Verkauf), die Einstimmigkeit erfordern würde. Folglich reicht die Zweidrittelmehrheit aus, und es ist keine gerichtliche Genehmigung erforderlich.
Die Tatsacheninstanzen hatten diese Genehmigung dennoch verlangt, da sie die Kündigung eines Pachtvertrags als schwerwiegende Handlung ansahen. Aber der Kassationshof hat diesen Ansatz zensiert: Er entschied, dass die Frage der vorherigen Genehmigung nicht gestellt werde, da die Zweidrittelmehrheit erreicht sei. Damit hat er das Verfahren für Miteigentümer vereinfacht.
Was nur wenige wissen, ist, dass diese Entscheidung in einen breiteren Trend zur Erleichterung der Verwaltung von Miteigentumsgegenständen einzuordnen ist. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Miteigentümer blockiert waren, weil ein Einziger sich weigerte zu kooperieren. Dieses Urteil gibt ihnen eine Waffe: Wenn Sie zwei Drittel halten, können Sie allein handeln, um einen säumigen Landpachtvertrag zu kündigen.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer in Miteigentum: Sie müssen nicht mehr die Zustimmung aller Miteigentümer einholen, um die Kündigung eines Landpachtvertrags zu verlangen. Wenn Sie zwei Drittel der Rechte vertreten, können Sie direkt handeln. Beispiel: In Saint-Max besitzen drei Erben ein Grundstück...
