Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 13-10.693 • 2014-03-26 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Wohnungseigentümer in einer schönen Residenz in Mougins mit Blick auf die Hügel. Die Eigentümerversammlung (EV) hat Fassadenrenovierungsarbeiten für 80.000 € beschlossen. Der Verwalter hat einen Vertrag mit nur einem Unternehmen abgeschlossen, ohne andere Angebote einzuholen. Sie fragen sich: Hätte er nicht ausschreiben müssen? Diese Frage stellen sich jedes Jahr Tausende von Wohnungseigentümern, oft ohne klare Antwort. Der Kassationsgerichtshof hat mit einem Urteil vom 26. März 2014 entschieden: Der Verwalter ist nicht zur Ausschreibung verpflichtet, wenn die Eigentümerversammlung keinen Betrag für Aufträge und Verträge festgelegt hat, ab dem die Ausschreibung obligatorisch wird. Mit anderen Worten: Ohne einen spezifischen Beschluss der EV kann der Verwalter mit einem einzigen Anbieter verhandeln. Aber was bedeutet das konkret für Sie?
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer einer Wohnung in Cannes in einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit etwa dreißig Einheiten, ficht Schädlingsbekämpfungs- und Dachstuhlbehandlungsarbeiten an, die der Verwalter durchgeführt hat. Seiner Ansicht nach fielen diese Arbeiten in Höhe von 15.000 € unter die Versicherungsgarantie der Gemeinschaft (Bauleistungsversicherung, die bestimmte Mängel abdeckt). Er weigert sich, seinen Anteil zu zahlen, mit der Begründung, der Verwalter hätte mehrere Unternehmen ausschreiben müssen, bevor er sie beauftragt. Der Verwalter hingegen ist der Ansicht, er habe gemäß der Teilungserklärung (dem Vertrag, der das Leben der Gemeinschaft regelt) und deren Artikel 22 gehandelt, der vorsieht, dass die Behandlungskosten von der Gemeinschaft zu tragen sind. Der Rechtsstreit gelangt vor das Tribunal d'instance von Grasse und dann vor das Berufungsgericht von Aix-en-Provence. Herr X verliert in der Berufung: Die Richter entscheiden, dass der Verwalter kein Verschulden (Pflichtverletzung) trifft, da die Eigentümerversammlung nie eine Ausschreibungsschwelle festgelegt hatte. Herr X legt Kassation ein (letztes Rechtsmittel vor dem Kassationsgerichtshof). Das oberste Gericht bestätigt: „Es besteht keine Verpflichtung zur Ausschreibung von Aufträgen und Arbeiten, wenn die Eigentümerversammlung nicht gemäß Artikel 21 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 den Betrag der Aufträge und Verträge festgelegt hat, ab dem eine Ausschreibung obligatorisch ist.“ Mit anderen Worten: Der Verwalter muss keine Ausschreibung durchführen, wenn die Eigentümer nicht in der EV die Schwelle beschlossen haben, ab der die Ausschreibung obligatorisch ist.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 21 des Gesetzes Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965 (Gesetz, das den Status der Wohnungseigentümergemeinschaft regelt). Dieser Artikel sieht vor, dass der Verwalter (gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft) Aufträge (Arbeits- oder Dienstleistungsverträge) ohne Ausschreibung vergeben kann, es sei denn, die Eigentümerversammlung hat eine Schwelle festgelegt (z. B.: „Jeder Auftrag über 10.000 € muss Gegenstand von mindestens drei Angeboten sein“). Fehlt diese Schwelle, ist der Verwalter frei, den von ihm gewünschten Anbieter zu wählen. Das Gericht stellt klar, dass die Beweislast (Verpflichtung zum Nachweis) beim anfechtenden Wohnungseigentümer liegt: Er muss nachweisen, dass die EV diese Schwelle tatsächlich festgelegt hat. Im vorliegenden Fall hat Herr X diesen Beweis nicht erbracht. Das Gericht weist auch das Argument von Herrn X zurück, die Arbeiten hätten vom Versicherer übernommen werden müssen: Die Teilungserklärung legte sie der Gemeinschaft zur Last, und der Verwalter hat diese eingehalten. Es handelt sich nicht um eine Rechtsprechungsänderung (Änderung der Richterposition), sondern um eine Bestätigung der strengen Auslegung von Artikel 21: Keine Pflicht ohne Beschluss. Die Tatsachenrichter (Tribunal und Berufungsgericht) hatten die Regel korrekt angewandt.
Was das für Sie konkret ändert
Für den Wohnungseigentümer: Wenn Sie der Meinung sind, der Verwalter hätte ausschreiben müssen, prüfen Sie zunächst das Protokoll der Eigentümerversammlung (EV-Protokoll): Gibt es einen Beschluss, der eine Schwelle festlegt? Zum Beispiel in Cannes in einer Gemeinschaft mit 50 Einheiten: Wenn die EV beschlossen hat, dass jeder Auftrag über 5.000 € drei Angeboten unterliegt, muss der Verwalter diese einholen. Andernfalls kann er mit dem Unternehmen seiner Wahl abschließen. In der Praxis haben viele Gemeinschaften nie eine solche Schwelle festgelegt. Für den Verwalter: Es ist ratsam, in der EV eine Schwelle vorzuschlagen, um Ihr Handeln abzusichern und Anfechtungen zu vermeiden. Für den Fachmann (Architekt, Unternehmen): Wenn Sie von einem Verwalter beauftragt werden, fragen Sie ihn, ob die EV eine Schwelle festgelegt hat. Ist dies nicht der Fall, ist der Vertrag auch ohne Ausschreibung gültig. Beispiel: Arbeiten in Höhe von 12.000 € in Mougins: Ohne Schwelle kann der Verwalter mit einem einzigen Unternehmen abschließen; mit einer Schwelle von 10.000 € muss er mehrere Angebote einholen. Wenn Sie in dieser Situation sind, müssen Sie schnell handeln: Die Frist zur Anfechtung eines EV-Beschlusses beträgt zwei Monate ab Mitteilung des Protokolls (Artikel 42 des Gesetzes von 1965). Nach Ablauf dieser Frist ist die Klage unzulässig.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Prüfen Sie die Teilungserklärung und die EV-Protokolle: Stellen Sie fest, ob eine Ausschreibungsschwelle existiert. Wenn nicht, können Sie in der nächsten EV die Festlegung einer Schwelle beantragen.
- Handeln Sie bei Verstößen rechtzeitig: Die Anfechtungsfrist beträgt zwei Monate ab Mitteilung des EV-Protokolls. Verpassen Sie diese Frist nicht.
- Dokumentieren Sie alles: Bewahren Sie alle Unterlagen auf, insbesondere Angebote, Verträge und EV-Protokolle. Das erleichtert die Beweisführung.
- Holen Sie rechtlichen Rat ein: Bei Unklarheiten oder Streitigkeiten konsultieren Sie einen auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Anwalt, insbesondere in komplexen Fällen wie in Grasse, Mougins oder Cannes.
