Décision de référence : cc • N° 13-10.693 • 2014-03-26 • Consulter la décision →
Imaginez la scène : vous êtes copropriétaire dans une belle résidence à Mougins, avec vue sur les collines. L'assemblée générale (AG) a voté des travaux de ravalement de façade pour 80 000 €. Le syndic a signé avec une seule entreprise, sans demander d'autres devis. Vous vous interrogez : n'aurait-il pas dû mettre en concurrence ? C'est la question que se posent chaque année des milliers de copropriétaires, souvent sans réponse claire. La Cour de cassation, dans un arrêt du 26 mars 2014, a tranché : le syndic n'a pas d'obligation de mise en concurrence si l'assemblée générale n'a pas fixé le montant des marchés et contrats à partir duquel cette mise en concurrence devient obligatoire. undefined, sans une délibération spécifique de l'AG, le syndic peut traiter avec un seul prestataire. Mais qu'est-ce que ça change exactement pour vous ?
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. X, propriétaire d'un appartement à Cannes, dans une copropriété d'une trentaine de lots, conteste des travaux de désinsectisation et de traitement des charpentes réalisés par le syndic. Selon lui, ces travaux, d'un montant de 15 000 €, relevaient de la garantie de l'assurance de la copropriété (assurance dommages-ouvrage, qui couvre certains désordres). Il refuse de payer sa quote-part, arguant que le syndic aurait dû mettre en concurrence plusieurs entreprises avant de les engager. Le syndic, de son côté, estime avoir agi conformément au règlement de copropriété (le contrat qui régit la vie de la copropriété) et à l'article 22 de ce règlement, qui prévoit que les frais de traitement sont à la charge de la copropriété. Le litige arrive devant le tribunal d'instance de Grasse, puis devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence. M. X perd en appel : les juges estiment que le syndic n'a commis aucune faute (manquement à ses obligations) car l'assemblée générale n'avait jamais fixé le seuil de mise en concurrence. M. X se pourvoit en cassation (dernier recours devant la Cour de cassation). La Haute juridiction confirme : « Aucune obligation de mise en concurrence des marchés et travaux ne s'impose lorsque l'assemblée générale n'a pas fixé, en application de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. » undefined, le syndic n'a pas à organiser de mise en concurrence si les copropriétaires n'ont pas, en AG, décidé du seuil à partir duquel cette mise en concurrence est obligatoire.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur l'article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (loi qui régit le statut de la copropriété). Cet article prévoit que le syndic (représentant légal de la copropriété) peut passer des marchés (contrats de travaux ou de services) sans mise en concurrence, sauf si l'assemblée générale a fixé un seuil (par exemple : « tout marché supérieur à 10 000 € devra faire l'objet d'au moins trois devis »). En l'absence de ce seuil, le syndic est libre de choisir le prestataire qu'il souhaite. La Cour précise que la charge de la preuve (obligation de prouver) incombe au copropriétaire qui conteste : c'est à lui de démontrer que l'AG avait bien fixé ce seuil. En l'espèce, M. X n'a pas rapporté cette preuve. La Cour rejette également l'argument de M. X selon lequel les travaux auraient dû être pris en charge par l'assureur : le règlement de copropriété les mettait à la charge de la copropriété, et le syndic a respecté ce règlement. Ce n'est pas un revirement de jurisprudence (changement de position des juges), mais une confirmation de la lecture stricte de l'article 21 : pas d'obligation sans délibération. Les juges du fond (tribunal et cour d'appel) avaient bien appliqué la règle.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour le copropriétaire : Si vous estimez que le syndic aurait dû mettre en concurrence, vérifiez d'abord le procès-verbal de l'assemblée générale (PV AG) : y a-t-il une délibération fixant un seuil ? Par exemple, à Cannes, dans une copropriété de 50 lots, si l'AG a voté que tout marché supérieur à 5 000 € doit être soumis à trois devis, le syndic doit les obtenir. Sinon, il peut signer avec l'entreprise de son choix. En pratique, beaucoup de copropriétés n'ont jamais fixé ce seuil. Pour le syndic : Vous avez intérêt à proposer un seuil en AG pour sécuriser vos actes et éviter les contestations. Pour le professionnel (architecte, entreprise) : Si vous êtes sollicité par un syndic, demandez-lui si l'AG a fixé un seuil. Si ce n'est pas le cas, le contrat est valable même sans concurrence. Exemple chiffré : des travaux de 12 000 € à Mougins : sans seuil, le syndic peut signer avec une seule entreprise ; avec un seuil à 10 000 €, il doit demander plusieurs devis. Si vous êtes dans cette situation, vous devez agir rapidement : le délai pour contester une décision d'AG est de deux mois à compter de la notification du PV (article 42 de la loi de 1965). Passé ce délai, l'action est irrecevable.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Consultez le règlement de copropriété et les PV d'AG : Vérifiez si un seuil de mise en concurrence a été fixé. Si oui, exigez du syndic qu'il le respecte. Si non, proposez d'inscrire ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG.
- Fixez un seuil réaliste en AG : Un seuil trop bas (500 €) alourdit la gestion ; trop haut (50 000 €) rend la concurrence inutile. Un seuil entre 5 000 € et 15 000 € est courant. Votez-le à la majorité simple (article 24).
- Exigez plusieurs devis pour les travaux urgents : Même sans seuil, le syndic doit agir en bon père de famille (gestion prudente). En cas d'urgence (fuite d'eau, mise en sécurité), demandez-lui au moins deux devis par écrit.
- Conservez tous les justificatifs : Si vous contestez, vous devrez prouver que le syndic a manqué à ses obligations. Gardez les devis, les délibérations d'AG, les courriers échangés.
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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
La Cour de cassation avait déjà eu l'occasion de se prononcer dans un sens similaire : Cass. 3e civ., 11 mai 2011, n°10-16.640, où elle avait jugé que le syndic n'était pas tenu de mettre en concurrence pour des travaux d'entretien courant. L'arrêt de 2014 confirme cette ligne. En revanche, la tendance récente est à davantage de transparence : la loi ALUR (pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) de 2014 a renforcé les obligations d'information du syndic, mais sans imposer de mise en concurrence automatique. Les tribunaux restent donc fidèles à la lettre de l'article 21. Attention toutefois : si le syndic agit avec une entreprise avec laquelle il a un lien personnel (conflit d'intérêts), sa responsabilité pourrait être engagée sur le fondement de l'article 1240 du Code civil (responsabilité pour faute). undefined, c'est que la mise en concurrence peut aussi être imposée par le règlement de copropriété lui-même, même si l'AG n'a pas voté de seuil. Vérifiez donc votre règlement.
En pratique : ce qu'il faut faire
FAQ :
- Le syndic doit-il toujours mettre en concurrence ? Non, seulement si l'AG a fixé un seuil ou si le règlement de copropriété l'impose.
- Que faire si le syndic n'a pas mis en concurrence alors qu'un seuil existe ? Contestez la délibération dans les deux mois (article 42) ou saisissez le tribunal judiciaire pour faire annuler le contrat.
- Puis-je refuser de payer ma quote-part si le syndic n'a pas mis en concurrence ? Non, le paiement des charges est obligatoire. Vous devez d'abord contester la décision d'AG ou engager une action en responsabilité contre le syndic.
- Quel est le coût d'une action en justice ? Comptez entre 1 500 € et 5 000 € d'honoraires d'avocat, selon la complexité. Une médiation (négociation avec un tiers neutre) peut être moins coûteuse (environ 500 €).
- Puis-je exiger une mise en concurrence pour les contrats en cours ? Oui, en proposant une résolution en AG pour fixer un seuil. Le syndic devra alors l'appliquer pour les futurs marchés.
En résumé, cet arrêt rappelle que la transparence ne s'improvise pas : elle se vote. Alors, lors de votre prochaine AG à Grasse ou à Cannes, n'hésitez pas à demander l'inscription d'un seuil de mise en concurrence à l'ordre du jour. C'est le meilleur moyen d'éviter les litiges et de maîtriser les dépenses de votre copropriété.
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