Entscheidungsreferenz: cc • N° 16-25.469 • 2017-12-21 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Cagnes-sur-Mer, in Strandnähe. Sie vermieten sie im Sommer an Urlauber, aber im Winter steht sie einige Wochen leer. Eines Tages kommen Sie vorbei und stellen fest, dass das Schloss ausgetauscht wurde. Fremde sind eingezogen. Sie rufen die Polizei, aber man sagt Ihnen, es sei ein zivilrechtlicher Streit. Was tun? Monate auf ein Hauptsacheverfahren warten? Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt, ist: Kann ich eine schnelle Räumung im einstweiligen Verfügungsverfahren erreichen? Die Antwort des Kassationsgerichtshofs ist klar: Ja, denn die Besetzung ohne Recht oder Titel stellt eine offensichtlich rechtswidrige Störung dar. Aber Vorsicht: Die Tatsacheninstanzen hatten die Räumung unter Berufung auf das Recht auf Achtung des Privatlebens der Besetzer (Artikel 8 der Europäischen Menschenrechtskonvention) verweigert. Der Kassationsgerichtshof hat diese Argumentation in seinem Urteil vom 21. Dezember 2017 (Nr. 16-25.469) aufgehoben. Analyse.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Habitat Toulouse, ein öffentliches Wohnungsbauunternehmen (Sozialvermieter), ist Eigentümer einer Immobilie. Herr und Frau Y bewohnen eine Wohnung ohne Mietvertrag, ohne Besitztitel. Es sind keine Mieter, sondern Besetzer. Habitat Toulouse verklagt sie im einstweiligen Verfügungsverfahren vor dem Tribunal de grande instance, um ihre Räumung zu erwirken. Ihr Argument: Die Besetzung ohne Recht oder Titel ist eine offensichtlich rechtswidrige Störung, und der Eilrichter kann die notwendigen Maßnahmen anordnen, um sie zu beenden (Artikel 849 der Zivilprozessordnung).
Die Besetzer berufen sich dagegen auf ihr Recht auf Achtung ihrer Wohnung, das durch Artikel 8 der Europäischen Menschenrechtskonvention garantiert wird. Sie erklären, dass sie dort leben, dass es ihr Zuhause sei, und dass eine Räumung einen unverhältnismäßigen Eingriff in ihr Privat- und Familienleben darstellen würde. Das Berufungsgericht Toulouse gibt ihnen recht: Es lehnt die Anordnung der Räumung ab, da die behauptete Störung nicht offensichtlich rechtswidrig sei, weil die Räumung im Verhältnis zum Recht der Besetzer unverhältnismäßig wäre. Habitat Toulouse legt Kassation ein.
Wendung: Der Kassationsgerichtshof hebt das Berufungsurteil auf. Er erinnert daran, dass die Besetzung ohne Recht oder Titel von Natur aus eine offensichtlich rechtswidrige Störung ist. Die Tatsacheninstanzen können Artikel 8 nicht heranziehen, um diese Feststellung zu verwerfen. Das Recht auf Achtung der Wohnung der Besetzer kann den Verbleib in den Räumlichkeiten nicht rechtfertigen, da sie kein Recht haben, diese Wohnung zu bewohnen. Der Fall wird an ein anderes Berufungsgericht zurückverwiesen.
Die Argumentation des Gerichts — aufgeschlüsselt
Um das Urteil zu verstehen, muss man zwei Schritte unterscheiden. Erstens: Was ist eine offensichtlich rechtswidrige Störung? Es ist eine offensichtliche Rechtsverletzung. Artikel 1240 des Code civil (ehemals 1382) bestimmt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden er eingetreten ist, zum Schadensersatz.“ Die Besetzung des Eigentums eines anderen ohne Recht oder Titel ist eine zivilrechtliche Pflichtverletzung, die dem Eigentümer einen Schaden zufügt (Nutzungsausfall, mögliche Beschädigungen). Der Eilrichter, der im Eilverfahren entscheidet, kann die Räumung anordnen, wenn die Störung offensichtlich ist.
Zweitens: Das Berufungsgericht hatte entschieden, dass die Räumung im Hinblick auf das Recht der Besetzer auf Achtung ihrer Wohnung (Artikel 8 EMRK) unverhältnismäßig wäre. Aber der Kassationsgerichtshof stellt klar: Dieses Recht kann von Besetzern ohne Titel nicht geltend gemacht werden, um sich einer Räumungsmaßnahme zu widersetzen, da sie kein Recht haben, die Räumlichkeiten zu bewohnen. Artikel 8 begründet kein Wohnrecht für Besetzer. Er schützt die Wohnung derjenigen, die dort rechtmäßig wohnen. Die Besetzung ohne Recht oder Titel ist eine offensichtlich rechtswidrige Störung, und die Räumung ist die normale Wiedergutmachung dieser Störung.
Wichtig ist, dass diese Entscheidung eine frühere Rechtsprechung bestätigt. Der Kassationsgerichtshof hatte bereits in einem Urteil vom 8. Dezember 2016 (Nr. 15-27.142) entschieden, dass die Besetzung einer Wohnung ohne Recht oder Titel eine offensichtlich rechtswidrige Störung darstellt, die die Räumung im einstweiligen Verfügungsverfahren rechtfertigt. Das Urteil von 2017 geht weiter, indem es das Argument des Artikels 8 ausdrücklich verwirft. Es ist eine Bestätigung, keine Kehrtwende.
Vorsicht jedoch: Der Eilrichter behält ein Ermessen. Wenn der Besetzer einen vorläufigen Titel hat (z.B. einen mündlichen Mietvertrag), ist die Störung möglicherweise nicht offensichtlich. Aber in unserem Fall gab es keinen Titel.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie als Eigentümer-Vermieter Ihre Wohnung besetzt ist, können Sie schnell handeln. Konkret müssen Sie den Eilrichter des Tribunal judiciaire anrufen (seit 2020 zuständig). Das Verfahren ist beschleunigt: einige Wochen, sogar einige Tage, wenn Sie eine Dringlichkeit nachweisen. Die Räumung kann angeordnet werden, ohne das Hauptsacheverfahren abzuwarten. Beispiel: In Vallauris hat ein Eigentümer die Räumung von Besetzern in weniger als einem Monat dank dieser Rechtsprechung erreicht. Wenn Sie dagegen Mieter sind, betrifft Sie diese Entscheidung nicht direkt, es sei denn, Sie beherbergen Personen ohne Titel. Der Besetzer ohne Recht muss schnell gehen: Die Entscheidung erinnert daran, dass er sich nicht auf das Recht auf Achtung seines Privatlebens berufen kann, um zu bleiben.
Wenn Sie Erwerber einer besetzten Immobilie sind, überprüfen Sie die Besetzung genau. Wenn sich ein Besetzer vor dem Verkauf eingerichtet hat, können Sie die Räumung im einstweiligen Verfügungsverfahren beantragen. Aber Vorsicht: Wenn der
