Occupation sans droit ni titre : expulsion impossible pour les squatteurs même en hiver ?

Imaginez la scène : vous êtes propriétaire d'un appartement à Cagnes-sur-Mer, près de la plage. Vous le louez à des vacanciers l'été, mais pendant l'hiver, il reste vide quelques semaines. Un jour, vous passez et constatez que la serrure a été changée. Des inconnus ont emménagé. Vous appelez la police, mais on vous répond que c'est un litige civil. Que faire ? Attendre des mois un procès au fond ? La question que se pose chaque propriétaire est : puis-je obtenir une expulsion rapide en référé ? La réponse de la Cour de cassation est claire : oui, car l'occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite. Mais attention : des juges du fond avaient refusé l'expulsion en invoquant le droit au respect de la vie privée des occupants (article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme). La Cour de cassation a censuré ce raisonnement dans son arrêt du 21 décembre 2017 (n° 16-25.469). Décryptage.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Habitat Toulouse, un office public de l'habitat (bailleur social), est propriétaire d'un ensemble immobilier. M. et Mme Y occupent un logement sans aucun bail, sans titre d'occupation. Ce ne sont pas des locataires, mais des squatteurs. Habitat Toulouse les assigne en référé devant le tribunal de grande instance pour obtenir leur expulsion. Leur argument : l'occupation sans droit ni titre est un trouble manifestement illicite, et le juge des référés peut ordonner les mesures nécessaires pour le faire cesser (article 849 du code de procédure civile).

Les occupants, eux, invoquent leur droit au respect de leur domicile, garanti par l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme. Ils expliquent qu'ils vivent là, que c'est leur chez-eux, et que les expulser porterait une atteinte disproportionnée à leur vie privée et familiale. La cour d'appel de Toulouse leur donne raison : elle refuse d'ordonner l'expulsion, estimant que le trouble allégué n'est pas manifestement illicite, car l'expulsion serait disproportionnée par rapport au droit des occupants. Habitat Toulouse se pourvoit en cassation.

Rebondissement : la Cour de cassation casse l'arrêt d'appel. Elle rappelle que l'occupation sans droit ni titre est par nature un trouble manifestement illicite. Les juges du fond ne peuvent pas invoquer l'article 8 pour écarter ce constat. undefined, le droit au respect du domicile des squatteurs ne peut pas justifier le maintien dans les lieux, car ils n'ont aucun droit à occuper ce logement. L'affaire est renvoyée devant une autre cour d'appel.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour comprendre l'arrêt, il faut distinguer deux étapes. D'abord, qu'est-ce qu'un trouble manifestement illicite ? C'est une violation évidente du droit. L'article 1240 du Code civil (ancien 1382) dispose que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Occuper le bien d'autrui sans droit ni titre est une faute civile qui cause un dommage au propriétaire (perte de jouissance, dégradations éventuelles). Le juge des référés, qui statue en urgence, peut ordonner l'expulsion si le trouble est manifeste.

Ensuite, la cour d'appel avait estimé que l'expulsion serait disproportionnée au regard du droit des occupants au respect de leur domicile (article 8 de la Convention EDH). Mais la Cour de cassation recadre : ce droit ne peut pas être invoqué par des occupants sans titre pour s'opposer à une mesure d'expulsion, car ils n'ont aucun droit à occuper les lieux. undefined l'article 8 ne crée pas un droit au logement pour les squatteurs. Il protège le domicile de ceux qui y résident légalement. L'occupation sans droit ni titre est un trouble manifestement illicite, et l'expulsion est la réparation normale de ce trouble.

undefined, c'est que cette décision confirme une jurisprudence antérieure. La Cour de cassation avait déjà jugé, dans un arrêt du 8 décembre 2016 (n° 15-27.142), que l'occupation sans droit ni titre d'un logement constitue un trouble manifestement illicite, justifiant l'expulsion en référé. L'arrêt de 2017 va plus loin en écartant explicitement l'argument de l'article 8. C'est une confirmation, pas un revirement.

Attention toutefois : le juge des référés conserve un pouvoir d'appréciation. Si l'occupant a un titre précaire (ex : un contrat de location verbal), le trouble peut ne pas être manifeste. Mais dans notre cas, il n'y avait aucun titre.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire bailleur et que votre logement est squatté, vous pouvez agir rapidement. Concrètement, vous devez saisir le juge des référés du tribunal judiciaire (compétent depuis 2020). La procédure est accélérée : quelques semaines, voire quelques jours si vous démontrez une urgence. L'expulsion peut être ordonnée sans attendre le jugement au fond. Exemple : à Vallauris, un propriétaire a obtenu l'expulsion de squatteurs en moins d'un mois grâce à cette jurisprudence. En revanche, si vous êtes locataire, cette décision ne vous concerne pas directement, sauf si vous hébergez des personnes sans titre. L'occupant sans droit, lui, doit partir rapidement : la décision rappelle qu'il ne peut pas invoquer le droit au respect de sa vie privée pour rester.

Si vous êtes acquéreur d'un bien occupé, vérifiez bien l'occupation. Si un squatteur s'est installé avant la vente, vous pouvez demander l'expulsion en référé. Mais attention : si l'occupant est un locataire en place, la procédure est différente (congé, etc.).

undefined, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires hésitaient à agir, pensant devoir attendre le jugement sur le fond. Cette décision leur donne une arme immédiate. Les délais : compter 2 à 4 mois pour une ordonnance de référé, puis 2 mois pour l'expulsion effective si l'occupant ne quitte pas les lieux. Les frais : environ 1 000 à 2 000 € d'avocat et d'huissier, mais récupérables sur l'occupant.

Pour les copropriétaires : si un squatteur occupe une partie commune, le syndic peut aussi agir en référé. L'arrêt sécurise cette voie.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Surveillez régulièrement votre bien inoccupé : passez au moins une fois par mois, surtout si c'est une résidence secondaire ou un logement en location saisonnière. À Cagnes-sur-Mer, un propriétaire a découvert des squatteurs après trois mois d'absence. Une simple visite avec changement de serrure aurait pu éviter l'occupation.
• Sécurisez l'accès : installez une porte blindée, un système d'alarme, ou faites vidéosurveiller les entrées. Les squatteurs choisissent souvent des biens faciles d'accès. Un local à Vallauris a été protégé par un simple barillet renforcé.
• Faites constater l'occupation par un huissier : dès que vous avez un doute, faites un constat. Cela servira de preuve pour la procédure. L'huissier peut aussi faire un commandement de quitter les lieux.
• Ne coupez pas l'eau ou l'électricité vous-même : c'est illégal et pourrait vous être reproché. Laissez la justice agir. En revanche, vous pouvez signaler l'occupation à la mairie pour un signalement.

Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La Cour de cassation avait déjà jugé, dans un arrêt du 2 février 2017 (n° 16-11.967), que l'occupation sans droit ni titre d'un logement par un ancien locataire après la fin du bail constitue un trouble manifestement illicite. L'arrêt de 2017 étend cette logique aux squatteurs sans aucun titre. Avant 2017, certains juges du fond pouvaient hésiter à ordonner l'expulsion en référé si les occupants étaient vulnérables (familles avec enfants, hiver). Désormais, la tendance est claire : le trouble est manifeste, et l'expulsion doit être ordonnée, sauf circonstances exceptionnelles (ex : force majeure).

Ce que ça signifie pour l'avenir : les squatteurs ne peuvent plus compter sur l'article 8 pour gagner du temps. Les propriétaires ont un outil efficace. Cependant, le Conseil constitutionnel pourrait être saisi si une loi venait à restreindre ce droit. Pour l'instant, la jurisprudence est stable.

En pratique : ce qu'il faut faire

Checklist si vous découvrez un squatteur dans votre bien :

1. Ne pas intervenir par vos propres moyens : ne les jetez pas dehors vous-même, cela pourrait être une voie de fait (violation de domicile).
2. Faire constater l'occupation par un huissier : prenez rendez-vous rapidement. L'huissier dressera un constat et pourra même sommer les occupants de partir.
3. Saisir le juge des référés : votre avocat déposera une assignation en référé pour trouble manifestement illicite. La décision de la Cour de cassation vous est favorable.
4. Obtenir une ordonnance d'expulsion : si le juge l'accorde, l'huissier pourra procéder à l'expulsion avec le concours de la force publique (police) si nécessaire.
5. Récupérer les frais : vous pouvez demander des dommages et intérêts et les frais de procédure à l'occupant, mais en pratique, il est souvent insolvable.

Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. Prendre rendez-vous →