Decisione di riferimento: cc • N° 16-25.469 • 2017-12-21 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: siete proprietari di un appartamento a Cagnes-sur-Mer, vicino alla spiaggia. Lo affittate a vacanzieri d'estate, ma d'inverno rimane vuoto per qualche settimana. Un giorno passate e notate che la serratura è stata cambiata. Degli sconosciuti si sono installati. Chiamate la polizia, ma vi rispondono che è una controversia civile. Cosa fare? Aspettare mesi per un processo di merito? La domanda che ogni proprietario si pone è: posso ottenere uno sfratto rapido in sede di procedimento d'urgenza? La risposta della Corte di Cassazione è chiara: sì, perché l'occupazione senza diritto né titolo costituisce un disturbo manifestamente illecito. Ma attenzione: alcuni giudici di merito avevano rifiutato lo sfratto invocando il diritto al rispetto della vita privata degli occupanti (articolo 8 della Convenzione europea dei diritti dell'uomo). La Corte di Cassazione ha censurato questo ragionamento nella sua sentenza del 21 dicembre 2017 (n. 16-25.469). Analisi.
I fatti: una storia come tante
Habitat Toulouse, un ente pubblico per l'edilizia abitativa (locatore sociale), è proprietario di un complesso immobiliare. Il signor e la signora Y occupano un alloggio senza alcun contratto di locazione, senza titolo di occupazione. Non sono inquilini, ma occupanti abusivi. Habitat Toulouse li cita in giudizio in sede di procedimento d'urgenza davanti al tribunale di grande istanza per ottenere lo sfratto. Il loro argomento: l'occupazione senza diritto né titolo è un disturbo manifestamente illecito, e il giudice dell'urgenza può ordinare le misure necessarie per farlo cessare (articolo 849 del codice di procedura civile).
Gli occupanti, invece, invocano il diritto al rispetto della propria abitazione, garantito dall'articolo 8 della Convenzione europea dei diritti dell'uomo. Spiegano che vivono lì, che è la loro casa, e che sfrattarli costituirebbe un'ingerenza sproporzionata nella loro vita privata e familiare. La corte d'appello di Tolosa dà loro ragione: rifiuta di ordinare lo sfratto, ritenendo che il disturbo allegato non sia manifestamente illecito, poiché lo sfratto sarebbe sproporzionato rispetto al diritto degli occupanti. Habitat Toulouse ricorre in cassazione.
Colpo di scena: la Corte di Cassazione cassa la sentenza d'appello. Ricorda che l'occupazione senza diritto né titolo è per sua natura un disturbo manifestamente illecito. I giudici di merito non possono invocare l'articolo 8 per escludere questa constatazione. Di conseguenza, il diritto al rispetto dell'abitazione degli occupanti abusivi non può giustificare il mantenimento nei locali, poiché non hanno alcun diritto di occupare quell'alloggio. La causa viene rinviata a un'altra corte d'appello.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere la sentenza, occorre distinguere due fasi. Innanzitutto, cos'è un disturbo manifestamente illecito? È una violazione evidente del diritto. L'articolo 1240 del Codice civile (ex 1382) dispone che «qualsiasi fatto dell'uomo che cagiona ad altri un danno, obbliga colui per colpa del quale è avvenuto a risarcirlo». Occupare il bene altrui senza diritto né titolo è un illecito civile che causa un danno al proprietario (perdita di godimento, eventuali danni). Il giudice dell'urgenza, che decide in via d'urgenza, può ordinare lo sfratto se il disturbo è manifesto.
In secondo luogo, la corte d'appello aveva ritenuto che lo sfratto sarebbe stato sproporzionato rispetto al diritto degli occupanti al rispetto della propria abitazione (articolo 8 della CEDU). Ma la Corte di Cassazione chiarisce: questo diritto non può essere invocato da occupanti senza titolo per opporsi a una misura di sfratto, poiché non hanno alcun diritto di occupare i locali. Di conseguenza, l'articolo 8 non crea un diritto all'abitazione per gli occupanti abusivi. Esso protegge l'abitazione di coloro che vi risiedono legalmente. L'occupazione senza diritto né titolo è un disturbo manifestamente illecito, e lo sfratto è il rimedio normale per tale disturbo.
Di conseguenza, questa decisione conferma una giurisprudenza precedente. La Corte di Cassazione aveva già stabilito, con una sentenza dell'8 dicembre 2016 (n. 15-27.142), che l'occupazione senza diritto né titolo di un alloggio costituisce un disturbo manifestamente illecito, giustificando lo sfratto in sede di procedimento d'urgenza. La sentenza del 2017 va oltre, escludendo esplicitamente l'argomento dell'articolo 8. Si tratta di una conferma, non di un revirement.
Attenzione, tuttavia: il giudice dell'urgenza conserva un potere di apprezzamento. Se l'occupante ha un titolo precario (ad esempio, un contratto di locazione verbale), il disturbo potrebbe non essere manifesto. Ma nel nostro caso, non esisteva alcun titolo.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietari locatori e il vostro alloggio è occupato abusivamente, potete agire rapidamente. Concretamente, dovete adire il giudice dell'urgenza del tribunale giudiziario (competente dal 2020). La procedura è accelerata: poche settimane, o addirittura pochi giorni se dimostrate un'urgenza. Lo sfratto può essere ordinato senza attendere il giudizio di merito. Esempio: a Vallauris, un proprietario ha ottenuto lo sfratto di occupanti abusivi in meno di un mese grazie a questa giurisprudenza. Invece, se siete inquilini, questa decisione non vi riguarda direttamente, a meno che non ospitiate persone senza titolo. L'occupante senza diritto, invece, deve andarsene rapidamente: la decisione ricorda che non può invocare il diritto al rispetto della propria vita privata per rimanere.
Se siete acquirenti di un bene occupato, verificate bene l'occupazione. Se un occupante abusivo si è installato prima della vendita, potete chiedere lo sfratto in sede di procedimento d'urgenza. Ma attenzione: se l'
