Preis eines reservierten Grundstücks: Die Enteignung darf Sie nicht enteignen

Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Grundstücks in Le Cannet, im Hinterland von Grasse. Seit Jahren zahlen Sie Grundsteuern, pflegen das Grundstück, hoffen vielleicht eines Tages, dort ein Haus für Ihre Kinder zu bauen. Doch der lokale Bebauungsplan (PLU, das Dokument, das die Bauregeln in Ihrer Gemeinde festlegt) stuft Ihr Grundstück als „nicht zugewiesene Zone“ oder „nur zu 5 % der Gesamtfläche bebaubar“ ein. Mit anderen Worten: Sie können so gut wie nichts tun. Eines Tages beschließt die Gemeinde, dieses Grundstück zu enteignen, um eine öffentliche Einrichtung (Schule, Straße, Park) zu errichten. Sie erhalten ein Entschädigungsangebot, das diese stark eingeschränkte Bebaubarkeit berücksichtigt. Ergebnis: Das Angebot ist lächerlich, manchmal zehnmal niedriger als der Wert des Grundstücks ohne Reserve. Was tun? Diese Entscheidung des Kassationsgerichtshofs von 1970 gibt Ihnen eine entscheidende rechtliche Waffe. Kurz gesagt, die Richter haben gesagt: Der Preis eines reservierten Grundstücks muss gegenüber der enteignenden öffentlichen Hand so festgesetzt werden, als ob diese Reserve nicht bestünde. Warum? Weil die öffentliche Hand selbst die Baubeschränkung auferlegt hat. Sie kann sich nicht darauf berufen, um weniger zu zahlen. Merken Sie sich dieses Datum: 23. April 1970. Dieses Urteil ist immer noch aktuell und gilt in ganz Frankreich, auch in den Gerichtsbezirken Grasse und Mont-de-Marsan, in denen ich tätig bin.

Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte

Wir befinden uns in der Region Paris, aber der Fall könnte genauso gut in Sophia-Antipolis oder Le Cannet stattfinden. Herr X ist Eigentümer eines Grundstücks in einer Zone, die vom Bebauungsplan der Region Paris erfasst wird. Dieser Plan stuft sein Grundstück als „nicht zugewiesene Zone“ ein, was bedeutet, dass die Bebaubarkeit stark eingeschränkt ist: Nur 5 % der Gesamtfläche dürfen bebaut werden, und zwar nur für Gebäude, die bestimmte Bedürfnisse erfüllen. Mit anderen Worten: Das Grundstück hat einen sehr geringen Verkehrswert, da es quasi unbebaubar ist. Es kommt zu einem Enteignungsverfahren (die öffentliche Hand zwingt Sie, Ihr Eigentum aus Gründen des öffentlichen Interesses zu verkaufen, z. B. für den Bau einer Infrastruktur). Die öffentliche Hand bietet eine Entschädigung auf der Grundlage dieser eingeschränkten Bebaubarkeit an. Herr X legt Widerspruch ein: Er ist der Ansicht, dass die Entschädigung so berechnet werden muss, als ob das Grundstück nicht mit dieser Baulast (einer durch den Bebauungsplan auferlegten Beschränkung) belastet wäre. Die Meinungsverschiedenheit ist total. Der Fall gelangt bis zum Kassationsgerichtshof, dem höchsten französischen Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit. Die Vorinstanzen (Tribunal de grande instance, Berufungsgericht) hatten der öffentlichen Hand Recht gegeben und befunden, dass der Wert die Beschränkung berücksichtigen müsse. Doch der Kassationsgerichtshof hebt dieses Urteil auf: Er entscheidet, dass der Preis so festzusetzen ist, als ob die Reserve nicht bestünde. Mit anderen Worten: Zur Bewertung des Schadens (des dem Eigentümer durch die Enteignung entstandenen Nachteils) muss auf den Zeitpunkt abgestellt werden, zu dem der Grundstücksentzug endgültig wurde, jedoch unter Außerachtlassung der auf dem Grundstück lastenden Baulast. Dies ist eine für die Eigentümer sehr günstige Rechtsprechungsänderung.

Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt

Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf einen grundlegenden Grundsatz: den der Gleichheit vor öffentlichen Lasten. Dieser Grundsatz, der in der Erklärung der Menschen- und Bürgerrechte von 1789 (Artikel 17) verankert ist, besagt, dass niemandem sein Eigentum ohne eine gerechte und vorherige Entschädigung entzogen werden darf. Wenn die öffentliche Hand eine Baubeschränkung (wie eine Reserve) auferlegt, kann sie sich nicht auch noch darauf berufen, die Enteignungsentschädigung zu mindern. Das wäre eine doppelte Bestrafung für den Eigentümer. Konkret argumentieren die Richter wie folgt: Zur Festsetzung des Preises ist zu fragen, was das Grundstück wert wäre, wenn es nicht mit der Reserve belastet wäre. Man vergleicht mit ähnlichen Grundstücken ohne Baulasten in derselben Gegend. Zum Beispiel kann ein baureifes Grundstück in Sophia-Antipolis 300 € pro m² wert sein, während ein Grundstück mit einer auf 5 % beschränkten Bebaubarkeit nur 50 € pro m² wert wäre. Die öffentliche Hand kann nicht 50 € anbieten, indem sie sich auf die von ihr selbst auferlegte Beschränkung beruft. Der Gerichtshof stellt klar, dass diese Regel auch dann gilt, wenn die Reserve vor dem zum Zeitpunkt der Enteignung geltenden Bebauungsplan eingeführt wurde. Achtung: Es handelt sich nicht um eine vollständige Entschädigung des Verkehrswerts, sondern um eine Entschädigung, die die Wirkung der Reserve neutralisiert. Kurz gesagt, der Eigentümer erhält eine Entschädigung, die nahe an dem liegt, was er erhalten hätte, wenn das Grundstück nie reserviert worden wäre. Diese Lösung wird durch mehrere spätere Urteile bestätigt, darunter das Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 4. Juni 1973 (Nr. 72-70.074) in gleichem Sinne. Was nur wenige wissen: Diese Rechtsprechung gilt auch für andere Baulasten, wie z. B. das Bauverbot (servitude non aedificandi).