Prezzo di un terreno riservato: l'espropriazione non deve spogliarvi

Immaginate: siete proprietari di un terreno a Le Cannet, nell'entroterra di Grasse. Da anni pagate le imposte fondiarie, mantenete il lotto, sperate forse un giorno di costruirvi una casa per i vostri figli. Ma ecco, il piano urbanistico locale (PLU, il documento che fissa le regole di costruzione nel vostro comune) classifica il vostro terreno come « zona non edificabile » o « edificabile solo fino al 5% della superficie totale ». In altre parole, non potete fare quasi nulla. Un giorno, il comune decide di prelazionare questo terreno per realizzare un'opera pubblica (una scuola, una strada, un parco). Ricevete un'offerta di indennità che tiene conto di questa edificabilità molto ridotta. Risultato: l'offerta è irrisoria, a volte 10 volte inferiore a quanto varrebbe il terreno se fosse libero da qualsiasi riserva. Cosa fare? Questa decisione della Corte di cassazione del 1970 vi fornisce un'arma giuridica decisiva. In sostanza, i giudici hanno detto: il prezzo di un terreno riservato deve essere fissato, nei confronti della collettività espropriante (l'ente pubblico che vi toglie il bene), come se tale riserva non esistesse. Perché? Perché è la collettività stessa che ha imposto la restrizione urbanistica. Non può avvalersene per pagare meno. Ricordate bene questa data: 23 aprile 1970. Questa sentenza è ancora attuale e si applica in tutta la Francia, compresi i distretti di Grasse e Mont-de-Marsan dove esercito.

I fatti: una storia come se ne verificano ogni giorno

Siamo nella regione parigina, ma la vicenda potrebbe svolgersi altrettanto bene a Sophia-Antipolis o al Cannet. Il signor X è proprietario di un terreno situato in una zona coperta dal piano di assetto della regione parigina. Questo piano classifica il suo lotto come « zona non edificabile », il che significa che l'edificabilità è molto limitata: solo il 5% della superficie totale può essere costruito, e solo per edifici che rispondono a esigenze specifiche. In altre parole, il terreno ha un valore venale (valore di mercato) molto basso, poiché è quasi inedificabile. Si verifica una procedura di espropriazione (la collettività pubblica vi obbliga a vendere il vostro bene per un motivo di pubblica utilità, come la costruzione di un'infrastruttura). La collettività propone un'indennità basata su questa edificabilità ridotta. Il signor X contesta: ritiene che l'indennità debba essere calcolata come se il terreno non fosse gravato da questa servitù di riserva (servitù urbanistica, cioè una restrizione imposta dal piano urbanistico locale). Il disaccordo è totale. La causa arriva fino alla Corte di cassazione, la più alta giurisdizione giudiziaria francese. I giudici di merito (tribunale di grande istanza, corte d'appello) avevano dato ragione alla collettività, ritenendo che il valore dovesse tenere conto della restrizione. Ma la Corte di cassazione cassa questa sentenza: ritiene che il prezzo debba essere fissato come se la riserva non esistesse. In altre parole, per valutare il pregiudizio (il danno subito dal proprietario a causa dell'espropriazione), bisogna collocarsi alla data in cui l'occupazione (il terreno) è diventata definitiva, ma facendo astrazione della servitù di riserva che grava sul terreno. Si tratta di un revirement (cambiamento di giurisprudenza) molto favorevole ai proprietari.

Il ragionamento della giurisdizione — analizzato

La Corte di cassazione si basa su un principio fondamentale: quello dell'uguaglianza davanti ai pubblici carichi. Questo principio, sancito dalla Dichiarazione dei diritti dell'uomo e del cittadino del 1789 (articolo 17), stabilisce che nessuno può essere privato della propria proprietà senza una giusta e preventiva indennità. Se la collettività impone una restrizione urbanistica (come una riserva), non può inoltre servirsene per diminuire l'indennità di espropriazione. Sarebbe una doppia penalità per il proprietario. Concretamente, i giudici ragionano così: per fissare il prezzo, bisogna chiedersi quanto varrebbe il terreno se non fosse gravato dalla riserva. Si confronta con terreni simili, liberi da qualsiasi servitù, nello stesso settore. Ad esempio, a Sophia-Antipolis, un terreno edificabile può valere 300 € al m², mentre un terreno gravato da una riserva di edificabilità limitata al 5% varrebbe solo 50 € al m². La collettività non può proporre 50 € basandosi sulla restrizione che essa stessa ha imposto. La Corte precisa che questa regola si applica anche se la riserva è stata istituita prima del piano di assetto in vigore al momento dell'espropriazione. Attenzione però: non si tratta di un'indennità integrale (totale) del valore in piena proprietà, ma di un'indennità che neutralizza l'effetto della riserva. In sostanza, il proprietario recupera un'indennità vicina a quella che avrebbe ottenuto se il terreno non fosse mai stato riservato. Questa soluzione è confermata da diverse sentenze successive, tra cui la sentenza della Corte di cassazione del 4 giugno 1973 (n° 72-70.074) nello stesso senso. Quello che pochi sanno è che questa giurisprudenza si applica anche ad altre servitù urbanistiche, come le servitù non aedificandi (inter