Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 22-17.246 • 2023-05-25 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Pessac, die über eine SCI (Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechts) vermietet wird. Überdrüssig der Konflikte mit den anderen Gesellschaftern leiten Sie ein Rücktrittsverfahren ein: Die Gesellschaft erklärt sich bereit, Ihre Anteile zurückzukaufen. Alles scheint geregelt. Doch plötzlich, bevor der Rückkauf abgeschlossen ist, finden Sie einen privaten Käufer, der Ihnen einen besseren Preis bietet. Sie treten Ihre Anteile an diesen Dritten ab. Problem: Die Justiz erklärt diese Abtretung für nichtig. Warum? Weil Sie, sobald das Rücktrittsverfahren angenommen wurde, nicht mehr frei sind, an wen Sie wollen zu verkaufen.
Diese Frage stellt sich jeder unzufriedene Gesellschafter: Kann man seine Meinung ändern und an einen Höchstbietenden verkaufen, während die Gesellschaft den Rückkauf bereits angenommen hat? Die Antwort des Kassationshofs vom 25. Mai 2023 (Urteil Nr. 22-17.246) ist ein klares Nein. Und die Folgen können schwerwiegend sein: Nichtigkeit des Verkaufs, Rückzahlung des Kaufpreises, sogar Schadensersatz.
In diesem Artikel analysiere ich für Sie diese Entscheidung, ihre Fakten, ihre Begründung und vor allem, was sie konkret für Sie als vermietende Eigentümer, Mieter oder Immobilienfachleute, ob in Arcachon oder anderswo, ändert.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der Fall beginnt in einer SCI namens „du Cherche Midi“. Ein Gesellschafter, den wir Herrn T nennen, hält Gesellschaftsanteile (d.h. einen Bruchteil des Gesellschaftskapitals). Der Verwaltung oder den Beziehungen zu den anderen Gesellschaftern überdrüssig, beschließt er, auszutreten. Er leitet ein Rücktrittsverfahren ein: Er teilt der SCI seinen Austrittswunsch mit und beantragt den Rückkauf seiner Anteile durch die Gesellschaft. Die SCI stimmt zu. Das Verfahren ist auf gutem Wege.
Doch dann meldet sich ein Dritter, die Immobiliengesellschaft Herran, und bietet Herrn T an, seine Anteile zu einem günstigeren Preis zu kaufen. Herr T nimmt an und tritt seine Anteile an diesen Dritten ab, ohne das bereits laufende Rücktrittsverfahren zu berücksichtigen. Die SCI erfährt davon und verklagt Herrn T und die Immobiliengesellschaft Herran auf Nichtigerklärung dieser Abtretung.
Die Tatsacheninstanzen (Berufungsgericht) geben der SCI recht: Die Abtretung wird für nichtig erklärt. Herr T legt Kassation ein. Er argumentiert, dass ihn nichts daran hindere, seine Anteile an einen Dritten abzutreten, solange der Rückkauf durch die Gesellschaft noch nicht wirksam sei. Doch der Kassationshof weist seine Beschwerde zurück: Sobald das Rücktrittsverfahren angenommen wurde, ist der Gesellschafter an seine Verpflichtung gebunden und kann nicht mehr frei über seine Anteile verfügen. Die Abtretung an einen Dritten ist nichtig.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf ein einfaches Prinzip: Treu und Glauben bei der Erfüllung von Verträgen (Artikel 1104 des Code civil, der verlangt, Verträge nach Treu und Glauben zu erfüllen). Indem er sich auf ein von der Gesellschaft angenommenes Rücktrittsverfahren einlässt, hat der Gesellschafter eine Vereinbarung getroffen: Die Gesellschaft verpflichtet sich, seine Anteile zurückzukaufen, und er verpflichtet sich, sie ihr zu verkaufen. Diese Vereinbarung ist ein Vertrag. Sie an einen Dritten abzutreten, verstößt gegen diese Verpflichtung.
Die Richter stellen klar, dass die Annahme des Rücktritts durch die Gesellschaft ein Recht der Gesellschaft auf Erwerb der Anteile begründet. Dieses Recht ist dem Gesellschafter gegenüber wirksam, der es nicht mehr missachten kann. Die Abtretung an einen Dritten ist daher mangels Verfügungsbefugnis des Gesellschafters über die Anteile nichtig (man spricht von „fehlendem Verfügungsrecht“).
Der Gerichtshof begnügt sich nicht damit, zu sagen, dass die Abtretung anfechtbar ist: Sie ist von Rechts wegen nichtig, als ob sie nie existiert hätte. Folge: Der Dritterwerber muss die Anteile zurückgeben, und der Gesellschafter muss den erhaltenen Kaufpreis erstatten. Darüber hinaus kann die Gesellschaft Schadensersatz verlangen, wenn ihr ein Schaden entstanden ist (z.B. Verfahrenskosten).
Diese Entscheidung bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Die im Rahmen eines Rücktritts eingegangene Verpflichtung ist unwiderruflich, sobald sie angenommen wurde. Sie erinnert auch daran, dass die Freiheit, Anteile abzutreten, nicht absolut ist: Sie wird durch frühere Verpflichtungen eingeschränkt.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Gesellschafter einer SCI (oder einer SARL, SAS) sind und erwägen, auszutreten, betrifft Sie diese Entscheidung direkt. Sobald Sie Ihren Rücktritt angekündigt haben und die Gesellschaft ihn angenommen hat, können Sie Ihre Anteile nicht mehr an einen Dritten verkaufen, selbst wenn dieser Ihnen einen besseren Preis bietet. Jede spätere Abtretung ist nichtig, und Sie müssen den Kaufpreis zurückzahlen.
Konkretes Beispiel: Sie sind Eigentümer einer Immobilie in Arcachon, die von einer SCI gehalten wird. Sie möchten aussteigen, leiten das Verfahren ein. Die SCI erklärt sich bereit, Ihre Anteile für 100.000 € zurückzukaufen. Ein Freund bietet Ihnen 120.000 €. Sie treten an Ihren Freund ab. Ergebnis: Der Verkauf wird für nichtig erklärt, Sie müssen die 120.000 € zurückzahlen, und die SCI verlangt zusätzlich Schadensersatz. Dazu kommen die Anwaltskosten.
Für den Dritterwerber (im Fall die Immobiliengesellschaft Herran) ist das Risiko ebenfalls real: Er kauft Anteile, die nicht übertragen werden können. Er muss sie zurückgeben und seinen Kaufpreis zurückerhalten, kann aber auch den veräußernden Gesellschafter wegen Irreführung haftbar machen.
Wenn Sie Mieter einer Immobilie sind, die von einer SCI gehalten wird, betrifft Sie diese Entscheidung indirekt: Ein Gesellschafterwechsel kann die Verwaltung ändern, aber wenn die Abtretung für nichtig erklärt wird, bleibt die Stabilität der Gesellschaft erhalten, was beruhigend sein kann.
In der Praxis sollten Sie, wenn Sie in dieser Situation sind: 1) prüfen, ob ein Rücktrittsverfahren läuft, bevor Sie Anteile kaufen; 2) niemals Anteile abtreten, nachdem Sie einen angenommenen Rücktritt eingeleitet haben; 3) im Zweifel einen Fachanwalt konsultieren.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
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