Dienstbarkeit: Wer muss die Arbeiten bezahlen, wenn der Nachbar blockiert?

Die Kostenverteilung bei Dienstbarkeiten stellt traditionell den Eigentümer des herrschenden Grundstücks (Begünstigter) dem des dienenden Grundstücks gegenüber. Wenn die Artikel 697 und 698 des Code civil die Kosten grundsätzlich dem Begünstigten auferlegen, was gilt, wenn das Hindernis dem Eigentümer des dienenden Grundstücks zuzurechnen ist? Der Kassationshof hat in einem Urteil vom 4. Februar 2009 (Nr. 07-21.451) eine klare Antwort gegeben: Die Kosten sind dann vom Eigentümer des dienenden Grundstücks zu tragen. Rückblick auf diese Entscheidung, die eine alte Regel nuanciert und den Begünstigten der Dienstbarkeit schützt.

Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte

Der Fall beginnt in Auxonne, Côte-d'Or, wo eine Gesellschaft (SCI Coolen) Eigentümerin eines Grundstücks ist. Auf diesem Grundstück hat ein anderer Eigentümer (SCI LLT) ein Wegerecht, um sein eigenes Grundstück zu erreichen. Bisher nichts Ungewöhnliches.

Aber die SCI Coolen vermietet ihr Grundstück an einen Gewerbetreibenden. Dieser Mieter lagert ohne Erlaubnis Materialien und Waren auf dem Weg der Dienstbarkeit und blockiert so teilweise den Durchgang. Die SCI LLT, die die Dienstbarkeit nicht mehr normal nutzen kann, muss Kosten aufwenden, um den Weg freizumachen und den Zugang wiederherzustellen. Sie verlangt daraufhin von der SCI Coolen Erstattung dieser Kosten in Höhe von 43.905,31 Euro.

Die SCI Coolen weigert sich mit der Begründung, dass die Artikel 697 und 698 des Code civil die Kosten für Unterhalt und Erhaltung der Dienstbarkeit dem Begünstigten (der SCI LLT) auferlegen. Nach ihrer Auffassung muss die SCI LLT für die Freimachung des Weges zahlen, auch wenn das Hindernis von ihrem Mieter verursacht wurde. Die SCI LLT klagt.

In erster Instanz und in der Berufung wird die SCI LLT abgewiesen. Die Richter sind der Ansicht, dass die Beeinträchtigung vom Mieter ausgeht und die SCI Coolen nicht persönlich die Störung verursacht hat. Die SCI LLT legt Revision ein.

Die Argumentation des Gerichts – im Detail

Der Kassationshof hebt in seinem Urteil vom 4. Februar 2009 das Berufungsurteil auf. Seine Argumentation ist einfach, aber wirkungsvoll: Die Artikel 697 und 698 des Code civil (die dem Begünstigten der Dienstbarkeit die Kosten für die zu deren Nutzung und Erhaltung erforderlichen Anlagen auferlegen) sind nicht anwendbar, wenn diese Anlagen aufgrund des Eigentümers des dienenden Grundstücks erforderlich geworden sind.

Konkret bedeutet das: Wenn Ihr Nachbar (oder sein Mieter) das Hindernis verursacht, muss er auch dafür zahlen, es zu beseitigen. Sie müssen nicht die Folgen seines Verhaltens tragen. Der Gerichtshof stützt sich auf den Grundsatz „Niemand kann sich auf seine eigene Unredlichkeit berufen“: Man kann nicht aus einer Situation Nutzen ziehen, die man selbst geschaffen hat.

Das oberste Gericht erinnert auch daran, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks für das Verhalten seines Mieters verantwortlich ist. Rechtlich ist der Vermieter verpflichtet, dem Begünstigten der Dienstbarkeit einen ungestörten Genuss zu gewährleisten. Wenn sein Mieter diesen Genuss beeinträchtigt, muss der Eigentümer eingreifen und gegebenenfalls die Kosten für die Wiederherstellung tragen.

Diese Entscheidung ist weder eine Kehrtwende noch eine wesentliche Weiterentwicklung: Sie bestätigt eine logische Anwendung des Rechts. Aber sie ist wichtig, weil sie eine Grenze der allgemeinen Regel des Artikels 697 präzisiert. Die Tatsachenrichter hatten das Gesetz falsch angewandt, indem sie den Eigentümer des dienenden Grundstücks von der Haftung befreiten. Der Kassationshof stellt die Dinge richtig.

Vorsicht jedoch: Die Entscheidung besagt nicht, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks immer zahlen muss. Sie besagt, dass die Regel des Artikels 697 weicht, wenn er die Anlagen erforderlich macht. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen der Eigentümer des herrschenden Grundstücks selbst die Dienstbarkeit verfallen ließ: In diesem Fall muss er zahlen.

Was das für Sie konkret bedeutet

Diese Entscheidung hat wichtige praktische Auswirkungen für mehrere Personengruppen:

• Eigentümer des herrschenden Grundstücks (der die Dienstbarkeit nutzt): Wenn Ihr Nachbar oder sein Mieter Ihren Weg blockiert, können Sie verlangen, dass er die Kosten für die Beseitigung trägt. Akzeptieren Sie nicht, selbst zu zahlen, mit der Begründung, „die Dienstbarkeit gehe zu Ihren Lasten“. Lassen Sie das Hindernis durch einen Gerichtsvollzieher feststellen (Beweissicherung) und mahnen Sie den Eigentümer des dienenden Grundstücks ab, den Weg freizumachen. Ergreifen Sie gegebenenfalls rechtliche Schritte, um die Erstattung der von Ihnen ausgelegten Kosten zu erwirken.
• Eigentümer des dienenden Grundstücks (der die Dienstbarkeit erduldet): Sie müssen sicherstellen, dass Ihre Mieter oder sonstige Personen, die Ihr Grundstück nutzen, die Ausübung der Dienstbarkeit nicht behindern. Wenn Sie vermieten, nehmen Sie eine Klausel in den Mietvertrag auf, die die Behinderung der Dienstbarkeit verbietet, und informieren Sie Ihren Mieter über deren Bestehen. Tritt eine Störung auf, sind Sie verantwortlich – auch wenn Sie nicht selbst gehandelt haben. Vorbeugen ist besser als heilen: Eine einfache Erinnerung kann einen kostspieligen Rechtsstreit vermeiden.
• Mieter: Wenn Sie ein mit einer Dienstbarkeit belastetes Grundstück mieten, prüfen Sie Ihre Pflichten. Sie müssen das Wegerecht des Nachbarn respektieren. Bei einer Beeinträchtigung können Sie zum Schadensersatz verpflichtet werden. Seien Sie vorsichtig: Das Lagern von Materialien, auch nur vorübergehend, auf einem Weg, der einer Dienstbarkeit unterliegt, kann teuer werden.
• Erwerber: Bevor Sie ein mit einer Dienstbarkeit belastetes Grundstück (dienendes Grundstück) kaufen, informieren Sie sich über die tatsächliche Nutzung. Wenn der Weg regelmäßig blockiert ist, könnten Sie Konflikte erben. Umgekehrt, wenn Sie ein Grundstück kaufen, das eine Dienstbarkeit genießt (herrschendes Grundstück), stellen Sie sicher, dass die Dienstbarkeit ordnungsgemäß ausgeübt wird und keine Hindernisse bestehen.