Décision de référence : cc • N° 07-21.451 • 2009-02-04 • Consulter la décision →
La répartition des frais en matière de servitude oppose traditionnellement le propriétaire du fonds dominant (bénéficiaire) et celui du fonds servant. Si les articles 697 et 698 du Code civil mettent en principe les frais à la charge du bénéficiaire, qu’en est-il lorsque l’obstacle est imputable au propriétaire du fonds servant ? La Cour de cassation, dans un arrêt du 4 février 2009 (n° 07-21.451), a apporté une réponse claire : les frais doivent alors être assumés par le propriétaire du fonds servant. Retour sur cette décision, qui nuance une règle ancienne et protège le bénéficiaire de la servitude.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
L'affaire débute à Auxonne, en Côte-d'Or, où une société (la SCI Coolen) est propriétaire d'un terrain. Sur ce terrain, un autre propriétaire (la SCI LLT) bénéficie d'une servitude de passage pour accéder à sa propre parcelle. Jusque-là, rien d'anormal.
Mais la SCI Coolen donne son terrain en location à un commerçant. Ce locataire, sans autorisation, entrepose des matériaux et des marchandises sur le chemin de la servitude, bloquant partiellement le passage. La SCI LLT, qui ne peut plus utiliser la servitude normalement, doit engager des frais pour dégager le passage et rétablir l'accès. Elle réclame alors à la SCI Coolen le remboursement de ces frais, soit 43 905,31 euros.
La SCI Coolen refuse, arguant que les articles 697 et 698 du Code civil mettent les frais d'entretien et de conservation de la servitude à la charge du bénéficiaire (la SCI LLT). Selon elle, c'est à la SCI LLT de payer pour dégager le passage, même si l'obstacle a été créé par son locataire. La SCI LLT saisit la justice.
En première instance et en appel, la SCI LLT est déboutée. Les juges estiment que l'empiétement est le fait du locataire, et que la SCI Coolen n'a pas personnellement causé le trouble. La SCI LLT se pourvoit en cassation.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation, dans son arrêt du 4 février 2009, casse l'arrêt d'appel. Son raisonnement est simple mais puissant : les articles 697 et 698 du Code civil (qui imposent au bénéficiaire de la servitude d'assumer les frais des ouvrages nécessaires à son usage et à sa conservation) ne sont pas applicables lorsque ces ouvrages sont devenus nécessaires du fait du propriétaire du fonds servant.
Traduction concrète : si c'est votre voisin (ou son locataire) qui crée l'obstacle, c'est à lui de payer pour le faire disparaître. Vous n'avez pas à supporter les conséquences de son comportement. La Cour s'appuie sur l'adage « Nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude » : on ne peut pas profiter d'une situation qu'on a soi-même créée.
La Haute juridiction rappelle également que le propriétaire du fonds servant est responsable des agissements de son locataire. En droit, le bailleur est tenu de garantir au bénéficiaire de la servitude une jouissance paisible. Si son locataire trouble cette jouissance, le propriétaire doit intervenir et, si nécessaire, supporter les frais de remise en état.
Cette décision n'est ni un revirement ni une évolution majeure : elle confirme une application logique du droit. Mais elle est importante car elle précise une limite à la règle générale de l'article 697. Les juges du fond avaient mal appliqué la loi en exonérant le propriétaire du fonds servant. La Cour de cassation remet les pendules à l'heure.
Attention toutefois : la décision ne dit pas que le propriétaire du fonds servant doit toujours payer. Elle dit que la règle de l'article 697 cède lorsque c'est lui qui rend les ouvrages nécessaires. Dans ma pratique, j'ai rencontré des dossiers où le propriétaire du fonds dominant avait lui-même laissé la servitude se dégrader : dans ce cas, c'est à lui de payer.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Cette décision a des implications pratiques importantes pour plusieurs catégories de personnes :
- Propriétaire du fonds dominant (celui qui bénéficie de la servitude) : Si votre voisin ou son locataire bloque votre passage, vous pouvez exiger qu'il prenne en charge les frais de déblocage. N'acceptez pas de payer vous-même sous prétexte que « la servitude est à votre charge ». Faites constater l'obstacle par huissier (constat de justice) et mettez en demeure le propriétaire du fonds servant de rétablir le passage. Si nécessaire, engagez une action en justice pour obtenir le remboursement des frais que vous auriez avancés.
- Propriétaire du fonds servant (celui qui subit la servitude) : Vous devez veiller à ce que vos locataires ou toute personne occupant votre terrain ne gênent pas l'exercice de la servitude. Si vous louez, incluez dans le bail une clause interdisant d'entraver la servitude et informez votre locataire de son existence. Si un trouble survient, vous êtes responsable – même si ce n'est pas vous qui avez agi. Mieux vaut prévenir que guérir : un simple rappel peut éviter un litige coûteux.
- Locataire : Si vous louez un terrain grevé d'une servitude, vérifiez vos obligations. Vous devez respecter le droit de passage du voisin. En cas d'empiétement, vous pouvez être tenu de réparer le préjudice. Soyez vigilant : stocker des matériaux, même temporairement, sur un chemin de servitude peut vous coûter cher.
- Acquéreur : Avant d'acheter un bien grevé d'une servitude (fonds servant), renseignez-vous sur son usage réel. Si le passage est régulièrement obstrué, vous pourriez hériter de conflits. Inversement, si vous achetez un bien bénéficiant d'une servitude (fonds dominant), assurez-vous qu'elle est bien praticable. Une servitude théorique ne vaut rien si elle est bloquée.
Exemple chiffré : Imaginons une servitude de passage à Auxonne. Le voisin (fonds servant) y entrepose des gravats. Pour les enlever et refaire le chemin, le bénéficiaire (fonds dominant) doit payer 5 000 €. Avant cet arrêt, le bénéficiaire aurait dû supporter seul ces frais. Désormais, il peut les réclamer au propriétaire du fonds servant. S'il a déjà payé, il peut obtenir le remboursement en justice.
Si vous êtes dans cette situation, vous devez : agir rapidement. Les délais de prescription (loi sur la prescription) sont de 5 ans à compter du jour où vous avez connaissance du trouble. Ne laissez pas traîner sous peine de perdre vos droits.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- 1. Faites rédiger un état descriptif de la servitude : Que ce soit dans un acte notarié ou un document séparé, décrivez précisément l'assiette (emplacement), la nature (passage, canalisation, etc.) et les modalités d'exercice de la servitude. Cela évitera les contestations sur l'étendue du droit.
- 2. Signalez la servitude à votre locataire : Si vous êtes propriétaire d'un terrain grevé d'une servitude et que vous le louez, mentionnez-la dans le bail et remettez un plan. Le locataire ne pourra pas prétendre l'ignorer.
