Entscheidungsreferenz: cc • N° 75-11.931 • 1976-11-09 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Saint-Gaudens, in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die als genossenschaftlicher Verband verwaltet wird. Ihr Verwaltungsbeirat hat gerade einen neuen Verwalter gewählt, aber der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats bestreitet diese Entscheidung, da er der Ansicht ist, dass nur er berechtigt ist, die Eigentümerversammlung einzuberufen. Wer hat Recht? Der Verwalter oder der Vorsitzende? Diese Art von Konflikt, häufiger als man denkt, lähmt oft das Leben der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Frage, die sich jeder Wohnungseigentümer stellt: Wird in einem genossenschaftlichen Verband der vom Verwaltungsbeirat gewählte Verwalter automatisch Vorsitzender dieses Beirats? Und umgekehrt, kann der Vorsitzende beanspruchen, die Aufgaben des Verwalters ohne Wahl auszuüben? Die Antwort ist entscheidend für die Gültigkeit der getroffenen Entscheidungen.
In diesem Urteil vom 9. November 1976 entscheidet der Kassationsgerichtshof (das höchste französische Gericht): In einem genossenschaftlichen Verband übt der Verwalter, der mit der Mehrheit der Mitglieder des Verwaltungsbeirats und aus deren Mitte gewählt wird, von Rechts wegen (automatisch) die Funktionen des Vorsitzenden dieses Beirats aus. Mit anderen Worten, die beiden Rollen sind untrennbar. Analyse.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr Lelièvre ist Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Saint-Gaudens. Der Verband wird als „genossenschaftlich“ bezeichnet: Das bedeutet, dass die Wohnungseigentümer die Verwaltung selbst übernehmen, ohne professionellen Verwalter. Der Verwaltungsbeirat (ein kollegiales Gremium, das von der Eigentümerversammlung gewählt wird) bestimmt aus seiner Mitte einen Verwalter und einen Vorsitzenden.
Im Jahr 1970 bricht ein Konflikt aus. Herr Lelièvre, der Vorsitzender des Verwaltungsbeirats ist, ist der Ansicht, dass nur er die Befugnis hat, die Eigentümerversammlung einzuberufen. Auf der anderen Seite beansprucht Herr Subsol, der vom Verwaltungsbeirat zum Verwalter gewählt wurde, ebenfalls dieses Recht. Die Meinungsverschiedenheit ist total: Jeder beruft eine Eigentümerversammlung ein, und beide Sitzungen finden statt, was bei den Wohnungseigentümern Verwirrung stiftet.
Herr Subsol verklagt als Verwalter Herrn Lelièvre vor dem Tribunal de grande instance von Toulouse, um die Gültigkeit seiner Wahl und seiner Befugnisse anerkennen zu lassen. Das Gericht gibt Herrn Subsol mit Urteil vom 16. November 1970 Recht. Herr Lelièvre legt Berufung ein (Rechtsmittel beim Berufungsgericht), aber das Gericht bestätigt die Entscheidung. Daraufhin legt er Kassationsbeschwerde ein (Rechtsmittel beim Kassationsgerichtshof).
Die Argumentation von Herrn Lelièvre ist folgende: Er behauptet, dass der Verwalter nicht befugt sei, die Eigentümerversammlung einzuberufen, solange der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats nicht widerspreche oder sich in einem Zustand der Untätigkeit (Abwesenheit) befinde. Er beruft sich auf einen Text, der seiner Ansicht nach dem Vorsitzenden dieses Recht vorbehält. Aber der Kassationsgerichtshof folgt ihm nicht.
Die Argumentation des Gerichts – analysiert
Der Kassationsgerichtshof weist die Kassationsbeschwerde von Herrn Lelièvre zurück. Er ist der Ansicht, dass in einem genossenschaftlichen Verband der Verwalter, der vom Verwaltungsbeirat und aus dessen Mitte gewählt wird, von Rechts wegen die Funktion des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats ausübt. Mit anderen Worten, die beiden Rollen sind verschmolzen: Der Verwalter ist automatisch Vorsitzender, und der Vorsitzende ist notwendigerweise der Verwalter.
Die rechtliche Grundlage dieser Lösung ist Artikel 17 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 über den Status der Wohnungseigentümergemeinschaft von Gebäuden, der bestimmt, dass „der Verwalter von der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümer ernannt wird“. Für genossenschaftliche Verbände sieht jedoch Artikel 28 desselben Gesetzes vor, dass der Verwalter vom Verwaltungsbeirat aus seiner Mitte gewählt wird. Der Gerichtshof folgert daraus, dass diese Wahl von Rechts wegen die Eigenschaft als Vorsitzender des Verwaltungsbeirats mit sich bringt, da die Funktionen in dieser Art von Verband untrennbar sind.
Vorsicht jedoch: Dieser Mechanismus ist spezifisch für genossenschaftliche Verbände. In einer klassischen Wohnungseigentümergemeinschaft mit professionellem Verwalter ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats vom Verwalter getrennt. Die Verwirrung entsteht oft aus der Unkenntnis dieser Besonderheit. Der Grund dafür ist, dass der Kassationsgerichtshof auf diese Weise interne Machtkämpfe vermeiden wollte, indem er klarstellte, dass der Verwalter der alleinige Leiter ist.
Der Gerichtshof stellt auch klar, dass der von Herrn Lelièvre angeführte Text (der vorsieht, dass der Vorsitzende die Versammlung im Falle der Untätigkeit des Verwalters einberuft) nur anwendbar ist, wenn der Verwalter ausfällt oder sich widersetzt. Im vorliegenden Fall war der Verwalter (Herr Subsol) jedoch aktiv und wünschte die Einberufung der Versammlung. Daher hatte er das Recht, dies zu tun.
Die Entscheidung bestätigt, dass die Wahl des Verwalters durch den Verwaltungsbeirat in einem genossenschaftlichen Verband ihm automatisch den Vorsitz des Beirats verleiht und damit die Befugnis, die Eigentümerversammlung einzuberufen. Jede andere Auslegung würde zu einer Lähmung führen.
Was das für Sie konkret ändert
Für die Wohnungseigentümer eines genossenschaftlichen Verbands hat diese Entscheidung direkte Auswirkungen. Wenn Sie vom Verwaltungsbeirat zum Verwalter gewählt werden, werden Sie von Rechts wegen Vorsitzender des Verwaltungsbeirats. Sie können sich nicht von einem Vorsitzenden entgegensetzen lassen, der sich weigert, Sie anzuerkennen. Umgekehrt können Sie als Vorsitzender nicht beanspruchen, die Aufgaben des Verwalters auszuüben, ohne gewählt zu sein.
