参考判决： cc • N° 75-11.931 • 1976-11-09 • 查看判决 →
想象一下：您是Saint-Gaudens（圣戈当）一套公寓的业主，该共有物业由合作社式管理委员会管理。您的管理委员会刚刚选举了一位新的物业管理人，但管理委员会主席质疑这一决定，认为只有他有权召集业主大会。谁是对的？物业管理人还是主席？这种冲突比人们想象的更常见，常常使共有物业的运作陷入瘫痪。
每位共有业主都会问的问题：在合作社式管理委员会中，由管理委员会选出的物业管理人是否自动成为该委员会的主席？反之，主席能否未经选举就声称行使物业管理人的职责？答案对于所做决定的效力至关重要。
在本案1976年11月9日的判决中，法国最高法院（法国最高司法法院）裁定：在合作社式管理委员会中，由管理委员会多数成员选举并从其成员中选出的物业管理人，自动（当然）行使该委员会主席的职责。换言之，这两个角色是不可分割的。解读如下。
事实：一个日常可能发生的故事
Lelièvre先生是位于Saint-Gaudens（圣戈当）的一处共有物业的业主。该管理委员会被称为“合作社式”：这意味着共有业主自行管理，没有专业物业管理人。管理委员会（由业主大会选举产生的合议机构）在其内部指定一名物业管理人和一名主席。
1970年，一场冲突爆发。Lelièvre先生当时是管理委员会主席，他认为自己拥有召集业主大会的独家权力。而由管理委员会选举产生的物业管理人Subsol先生也主张这一权利。双方完全分歧：各自召集了一次业主大会，两次会议同时举行，在共有业主中造成混乱。
Subsol先生作为物业管理人，向图卢兹大审法院（tribunal de grande instance de Toulouse）起诉Lelièvre先生，要求承认其选举和权力的有效性。法院于1970年11月16日作出判决，支持Subsol先生。Lelièvre先生提起上诉（向上诉法院提出申诉），但上诉法院维持原判。随后他向最高法院提起上诉（向最高法院提出申诉）。
Lelièvre先生的理由如下：他主张，只要管理委员会主席不反对或未处于缺位状态，物业管理人无权召集业主大会。他援引了一项据他认为将这一权利保留给主席的条文。但最高法院没有采纳他的观点。
法院的推理——详解
最高法院驳回了Lelièvre先生的上诉。它认为，在合作社式管理委员会中，由管理委员会从其成员中选出的物业管理人，自动行使管理委员会主席的职责。换言之，这两个角色是合一的：物业管理人自动成为主席，主席必然是物业管理人。
这一解决方案的法律依据是1965年7月10日关于设定建筑物共有物业地位的法律第17条，该条规定“物业管理人由共有业主大会任命”。然而，对于合作社式管理委员会，同法第28条规定物业管理人由管理委员会从其内部选举产生。最高法院由此推断，这种选举自动赋予其管理委员会主席的资格，因为在此类管理委员会中，这两个职能是不可分割的。
但请注意：这一机制仅适用于合作社式管理委员会。在带有专业物业管理人的传统共有物业中，管理委员会主席与物业管理人是不同的。混淆往往源于对这一特殊性的不了解。很少有人知道，最高法院正是为了避免内部权力斗争，明确了物业管理人是唯一的领导者。
最高法院还明确指出，Lelièvre先生援引的条文（规定在物业管理人缺位时由主席召集业主大会）仅适用于物业管理人不作为或反对的情况。而本案中，物业管理人（Subsol先生）是积极的，并希望召集业主大会。因此，他有权这样做。
简言之，该判决确认，在合作社式管理委员会中，由管理委员会选举物业管理人自动赋予其管理委员会主席的职位，从而拥有召集业主大会的权力。任何其他解释都会导致瘫痪。
这对您的实际影响
对于合作社式管理委员会的共有业主而言，这一判决具有直接影响。如果您被管理委员会选为物业管理人，您自动成为管理委员会主席。您不能面临一个拒绝承认您的主席。反之，如果您是主席，您不能未经选举就声称行使物业管理人的职责。
举一个具体例子：在Muret（穆雷），一个拥有20个分区的共有物业以合作社式管理委员会运作。管理委员会选举Dupont女士为物业管理人。然而，在选举前担任管理委员会主席的Martin先生继续以主席身份行事，并召集了一次业主大会。根据1976年的判决，只有作为物业管理人兼主席的Dupont女士有权召集。如果Martin先生坚持，他召集的会议所作出的决定可能被撤销。
对于合作社式共有物业分区的购买者，请核实现任物业管理人是谁，以及他是否按照章程当选。未经选举的物业管理人或自封的主席可能会危及业主大会和决定的效力。
如果您是此类共有物业的出租业主，请保持警惕：由无授权人员召集的业主大会可能被共有业主质疑，从而延误决定（工程、预算）并可能产生诉讼费用。最好确保物业管理人是经过选举的，并且他行使主席职责。
具体而言，如果您处于这种情况，您应检查管理委员会选举物业管理人的会议记录。该会议记录应注明物业管理人经多数选举产生，并自动行使主席职责。如有争议，共有业主可向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼，要求承认选举的有效性。
避免此类纠纷的四点建议
- 制定明确的共有物业章程：如果您的共有物业是合作社式，请在章程中明确规定，由管理委员会选举的物业管理人自动成为该委员会的主席。这可以避免任何歧义。
- 保存选举会议记录：每次选举物业管理人都应记录在经管理委员会所有成员签署的会议记录中。该文件是指定程序合规性的证据。
- 培训共有业主：在业主大会期间，提醒合作社式管理委员会的特殊性。许多冲突源于对规则的无知。口头或书面的简短提醒可以避免数月的诉讼。
- 如有疑问，咨询律师：与其让冲突恶化，不如快速咨询（30分钟）以明确各方的权利。在Saint-Gaudens（圣戈当）或Muret（穆雷），许多专门从事房地产法的律师可以为您提供帮助。
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深入探讨：相关判例与演变
1976年的这一判决是最高法院一系列稳定判例的一部分。它确认了此前1971年2月3日判决（第69-13.850号）已经阐述的原则，该判决认定，在合作社式管理委员会中，物业管理人必然是管理委员会主席。因此，这一解决方案在50多年来没有变化。
然而，对于普通（非合作社式）共有物业，判例有所不同：专业物业管理人和管理委员会主席是两个人。主席不能代替物业管理人召集业主大会，除非物业管理人缺位（最高法院第三民事庭，1984年3月14日，第82-16.104号）。
如今，趋势是确保实践安全：法院要求严格遵守法律规定。随着2014年ALUR法律的出台，合作社式管理委员会变得更为罕见，但仍然存在，尤其是在小型共有物业中。仍需保持警惕。
总结与后续步骤
为帮助您理清思路，以下是如果在您的共有物业中发生类似冲突时应采取的行动清单：
- 检查管理委员会选举物业管理人的会议记录。
- 确保选出的物业管理人确实是管理委员会成员。
- 确认业主大会是由物业管理人（也是主席）召集的。
- 如果业主大会是由其他人召集的，请迅速向司法法院提出异议。
- 咨询专业律师，以避免决定无效。
1976年的这一判决仍然是合作社式管理委员会的参考。它提醒我们，内部运作规则不是可选的。选举不当的物业管理人或非法的主席可能导致多年的诉讼。
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