Verkauf im Zustand der zukünftigen Fertigstellung (VEFA): Wann beginnt die Frist für die Geltendmachung offener Mängel?
Bei einem Verkauf im Zustand der zukünftigen Fertigstellung (VEFA) beginnt die Frist, die dem Käufer für die Geltendmachung der Gewährleistung für offene Mängel zur Verfügung steht, nicht am Datum der Fertigstellung des Gebäudes, sondern mit der Abnahme der Arbeiten oder, in Ermangelung dessen, mit dem Ablauf einer Frist von einem Monat nach der Besitzübernahme durch den Käufer.
Die Entscheidung der Cour de cassation
Mit Urteil vom 17. Dezember 2008 (Cass. civ. 3e, n° 07-17.285) hat die Cour de cassation eine wiederkehrende Frage im Bereich der VEFA entschieden: An welchem Datum beginnt die Rechtsbehelfsfrist des Käufers gegen offene Mängel, die die übergebene Immobilie betreffen?
Das Gericht entschied, dass dieser Fristbeginn nicht auf das Datum der Fertigstellung des Gebäudes festgelegt werden kann, wie der Bauträger in diesem Rechtsstreit geltend gemacht hatte. Vielmehr hat die Cour den Fristbeginn an zwei konkrete und alternative Ereignisse geknüpft:
- die Abnahme der Arbeiten, sofern diese stattfindet;
- in Ermangelung einer formellen Abnahme der Ablauf einer Frist von einem Monat ab der tatsächlichen Besitzübernahme der Immobilie durch den Käufer.
Diese Unterscheidung ist alles andere als theoretisch. Zwischen dem verwaltungsseitigen Fertigstellungsdatum eines Gebäudes und der tatsächlichen Schlüsselübergabe an den Käufer können mehrere Monate vergehen. Die Zugrundelegung des Fertigstellungsdatums hätte in bestimmten Fällen dazu führen können, dass dem Käufer ein Teil seiner Klagefrist entzogen worden wäre, bevor er überhaupt die Möglichkeit hatte, die Mängel festzustellen.
Warum diese Präzisierung den Käufer schützt
Im Bereich der VEFA kann der Käufer den Zustand der Immobilie tatsächlich erst zu dem Zeitpunkt überprüfen, zu dem er sie in Besitz nimmt. Die Rechtsbehelfsfrist ab einem früheren Datum – der Fertigstellung – beginnen zu lassen, käme einer Verkürzung seines Rechtsbehelfs um einen Zeitraum gleich, während dessen er keinen Zugang zur Wohnung hatte, um deren Konformität zu überprüfen.
Indem die Cour de cassation die Abnahme der Arbeiten oder, in Ermangelung dessen, die Besitzübernahme (verbunden mit einer Frist von einem Monat) zugrunde legt, richtet sie den Fristbeginn auf den Zeitpunkt aus, zu dem der Käufer tatsächlich in der Lage ist, die offenen Mängel zu entdecken. Dies ist eine folgerichtige Anwendung des Grundsatzes, wonach eine Verjährungs- oder Ausschlussfrist nicht zu Lasten desjenigen laufen darf, der an der Klageerhebung gehindert ist.
Wichtige Punkte für Käufer bei einer VEFA
- Notieren Sie genau das Datum der Abnahme der Arbeiten oder, in dessen Ermangelung, das Datum der Besitzübernahme der Immobilie.
- Überprüfen Sie die Wohnung unverzüglich nach der Schlüsselübergabe und melden Sie jeden offenen Mangel innerhalb des folgenden Monats schriftlich.
- Bewahren Sie sämtliche Unterlagen (Abnahmeprotokoll, Schreiben, Fotos) auf, die das Datum der Besitzübernahme belegen können.
- Zögern Sie nicht: Nach Ablauf der Frist von einem Monat nach der Besitzübernahme beginnt die Rechtsbehelfsfrist auch ohne formelle Abnahme zu laufen.
Was ist ein offener Mangel bei einer VEFA?
Es handelt sich um einen Konformitäts- oder Baumangel, der bereits bei der Übergabe der Immobilie sichtbar ist, ohne dass eine eingehende technische Begutachtung erforderlich wäre – im Gegensatz zu verborgenen Mängeln, die sich erst später offenbaren.
Was tun, wenn der Bauträger keine formelle Abnahme durchführt?
In diesem Fall beginnt die Rechtsbehelfsfrist gegen offene Mängel einen Monat nach der tatsächlichen Besitzübernahme der Wohnung durch den Käufer zu laufen, auch in Abwesenheit eines Abnahmeprotokolls.
Gilt diese Regel auch für das Gemeinschaftseigentum?
Der von diesem Urteil aufgestellte Grundsatz betrifft das vom Käufer erworbene Sondereigentum; Mängel, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, fallen im Allgemeinen unter die Abnahme der Arbeiten durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder deren Vertreter, nach den für die Wohnungseigentümergemeinschaft geltenden eigenen Regeln.
Angesichts der Komplexität dieser Fristen und ihrer Auswirkungen auf die Zulässigkeit einer Klage ermöglicht eine rechtliche Begleitung die Vermeidung jeglichen Fristausschlusses. Die Kanzlei von Maître Cécile Zakine, Rechtsanwältin für Immobilienrecht in Antibes, kann Ihnen helfen, Ihre Schritte im Rahmen einer VEFA rechtlich abzusichern.
