Vendita in stato futuro di completamento: quando decorre il termine per agire contro i vizi apparenti?
In una vendita in stato futuro di completamento (VEFA), il termine di cui dispone l'acquirente per agire in garanzia dei vizi apparenti non inizia a decorrere alla data di completamento dell'immobile, bensì a partire dal ricevimento dei lavori o, in mancanza, dalla scadenza del termine di un mese successivo alla presa di possesso da parte dell'acquirente.
La decisione della Corte di cassazione
Con una sentenza del 17 dicembre 2008 (Cass. civ. 3e, n° 07-17.285), la Corte di cassazione ha risolto una questione ricorrente in materia di VEFA: a quale data decorre il termine di ricorso dell'acquirente contro i vizi apparenti che interessano il bene consegnato?
La Corte ha ritenuto che questo punto di partenza non potesse essere fissato alla data di completamento dell'immobile, come sosteneva il promotore in questa vicenda. Ha invece collegato l'inizio del termine a due eventi precisi e alternativi:
- il ricevimento dei lavori, quando questo avviene;
- in mancanza di ricevimento formale, la scadenza di un termine di un mese a partire dalla presa di possesso effettiva del bene da parte dell'acquirente.
Questa distinzione è tutt'altro che teorica. Tra la data di completamento amministrativo di un immobile e la consegna effettiva delle chiavi all'acquirente possono trascorrere diversi mesi. Fissare la decorrenza alla data di completamento avrebbe potuto, in taluni casi, privare l'acquirente di una parte del suo termine per agire prima ancora che egli avesse potuto constatare i difetti.
Perché questa precisazione protegge l'acquirente
In materia di VEFA, l'acquirente può materialmente esaminare lo stato del bene soltanto nel momento in cui ne prende possesso. Far decorrere il termine di ricorso da una data anteriore — il completamento — equivarrebbe a mutilare il suo diritto di ricorso di un periodo durante il quale egli non aveva accesso all'alloggio per verificarne la conformità.
Accogliendo il ricevimento dei lavori o, in mancanza, la presa di possesso (accompagnata da un termine di un mese), la Corte di cassazione allinea il punto di partenza del termine al momento in cui l'acquirente è realmente in grado di rilevare i vizi apparenti. Si tratta di un'applicazione coerente del principio secondo cui un termine di prescrizione o di decadenza non deve decorrere contro chi si trova nell'impossibilità di agire.
Punti da ricordare per gli acquirenti in VEFA
- Annotate con precisione la data del ricevimento dei lavori o, in sua assenza, la data di presa di possesso del bene.
- Esaminate l'alloggio fin dalla consegna delle chiavi e segnalate per iscritto qualsiasi difetto apparente entro il mese successivo.
- Conservate l'insieme dei documenti (verbale di ricevimento, corrispondenza, foto) in grado di provare la data di presa di possesso.
- Non tardate: decorso il termine di un mese dalla presa di possesso, il termine di ricorso inizia a decorrere anche in assenza di ricevimento formale.
Che cos'è un vizio apparente in VEFA?
Si tratta di un difetto di conformità o di costruzione visibile fin dalla consegna del bene, senza necessità di una perizia tecnica approfondita, in contrapposizione ai vizi occulti che si rivelano soltanto in un secondo momento.
Cosa fare se il promotore non organizza un ricevimento formale?
In tal caso, il termine di ricorso contro i vizi apparenti inizia a decorrere un mese dopo la presa di possesso effettiva dell'alloggio da parte dell'acquirente, anche in assenza di verbale di ricevimento.
Questa regola si applica anche alle parti comuni?
Il principio enunciato da questa sentenza riguarda il lotto acquisito dall'acquirente; i difetti che interessano le parti comuni rientrano generalmente nel ricevimento dei lavori da parte del sindacato dei condomini o del suo rappresentante, secondo regole proprie del condominio.
Di fronte alla tecnicità di questi termini e alle loro conseguenze sulla ricevibilità di un'azione, un'assistenza giuridica consente di evitare ogni decadenza. Lo studio di Maître Cécile Zakine, avvocato in diritto immobiliare ad Antibes, può aiutarvi a mettere in sicurezza le vostre pratiche nell'ambito di una VEFA.
