Decisione di riferimento: cc • N° 12-21.973 • 2013-10-30 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale ad Aubagne, vicino a Marsiglia. Firmate un contratto di locazione con due soci, senza pensare di includere una clausola di solidarietà. Uno dei due smette di pagare la sua parte. A chi chiedete il canone? Il secondo deve sopportare tutto da solo? Questa domanda, molto più frequente di quanto si creda, è stata posta alla Corte di cassazione nel 2013. La risposta ha sorpreso molti.
Molti proprietari pensano che, poiché due nomi figurano nel contratto, possano esigere il pagamento integrale da uno qualsiasi dei due. Ma la legge è più sfumata: senza una clausola espressa di solidarietà, ogni inquilino deve solo la sua parte. Tuttavia, se uno dà disdetta, la situazione cambia radicalmente. La decisione del 30 ottobre 2013 (n° 12-21.973) chiarisce queste due situazioni distinte. Analizziamola insieme.
Per un proprietario a Salon-de-Provence o altrove, questa decisione è un promemoria cruciale: un contratto ben redatto è sicurezza. Una dimenticanza e si rischia di percepire solo metà del canone, dovendo comunque sostenere da soli le spese. Ma come evitare la trappola? Seguite la guida.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
La SCI Hydrangea, proprietaria di un locale professionale a Colmar, lo concede in locazione alle sue due socie, signore X e Y. Il contratto è firmato in piena regola, ma nessuna clausola prevede che le conduttrici siano solidali nel pagamento dei canoni. In altre parole, ciascuna è teoricamente tenuta a pagare la sua metà, ma nulla dice che la SCI possa richiedere l'intero a una o all'altra.
Qualche anno dopo, la signora X dà disdetta. La SCI prosegue la locazione con la sola signora Y, ma quest'ultima ritiene che, non essendo più che per metà nei locali — o meglio, che il contratto essendo stato risolto per metà — debba solo la metà del canone. La SCI, invece, considera che la signora Y, in quanto unica conduttrice rimasta, debba l'intero canone. Il disaccordo è totale.
La SCI Hydrangea adisce il tribunale, che le dà ragione in primo grado. La signora Y fa appello. La corte d'appello di Colmar, il 7 maggio 2012, riforma la sentenza: ritiene che, in mancanza di solidarietà, la signora Y debba solo la metà del canone. La SCI ricorre in cassazione. La Corte di cassazione, con sentenza del 30 ottobre 2013, cassa la sentenza d'appello: afferma che, quando un solo conduttore dà disdetta, la locazione prosegue con l'altro per l'intero locale, e quest'ultimo deve pagare l'intero canone. Un completo capovolgimento? Non esattamente: la Corte distingue due situazioni.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sul diritto comune delle obbligazioni (articoli 1197 e seguenti del Codice civile, che trattano delle obbligazioni solidali o divisibili). Ricorda che un debito di canone non è, di per sé, indivisibile. Ogni conduttore deve solo la sua parte contrattuale, salvo clausola di solidarietà espressa. In assenza di tale clausola, il locatore non può agire contro uno per l'intero.
Ma c'è un ma. Quando uno dei conduttori dà disdetta, il contratto non si divide automaticamente in due contratti distinti. Il contratto iniziale prosegue con il conduttore rimasto, che conserva il godimento dell'intero locale. Ora, il canone è il corrispettivo di tale godimento. Di conseguenza, è logico che questo conduttore debba l'intero canone. La Corte precisa: « in contropartita del godimento dei locali, di pagare l'intero canone ».
I giudici di merito (Colmar) avevano ritenuto che l'assenza di solidarietà impedisse qualsiasi richiesta per la parte dell'altro. La Corte di cassazione li corregge: la solidarietà e la prosecuzione del contratto sono due cose distinte. La prima riguarda il pagamento durante la locazione, la seconda la situazione dopo una disdetta. È una conferma della giurisprudenza anteriore (Civ. 3e, 24 maggio 2006, n° 05-12.154): la disdetta di un conduttore non estingue il contratto, ma prosegue con l'altro.
Questa decisione è quindi coerente: protegge il locatore dal rischio che il conduttore rimasto paghi solo la metà, ricordando al contempo che, finché entrambi sono in essere, il locatore deve agire contro ciascuno per la sua parte. Una soluzione equilibrata.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietari locatori ad Aubagne o altrove, ricordate questo: finché entrambi i conduttori sono in essere, non potete esigere l'intero canone da uno solo, salvo clausola di solidarietà. Concretamente, se il canone è di 1.200 € al mese e la signora Y non paga la sua metà, potete chiedere alla signora X solo 600 €, non 1.200 €. Per i 600 € mancanti, dovete agire contro la signora Y.
Invece, se la signora X dà disdetta, la signora Y diventa unica debitrice dell'intero canone. Esempio a Salon-de-Provence: canone mensile di 1.500 €, il signor A dà disdetta. Il signor B deve ora 1.500 € al mese, non 750 €. La Corte di cassazione lo conferma. È una buona notizia per i locatori, perché evita una divisione del canone dopo la partenza di un conduttore.
Per gli inquilini, attenzione: se siete gli unici a rimanere, dovete assumere da soli il canone, anche se ritenete che l'altro avrebbe dovuto pagare la sua parte. Potrete poi rivalervi contro di lui (azione di regresso tra co-conduttori), ma ciò non vi dispensa dal pagare il locatore. Una trappola da conoscere.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Inserire una clausola di solidarietà nel contratto: fin dalla firma, prevedete che ogni conduttore sia tenuto solidalmente al pagamento del canone. Così potrete
