Decisione di riferimento: cc • N. 12-26.179 • 2014-01-22 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Cannet, affittato da anni sotto forma di bails saisonniers successivi a un catering. Un giorno, il vostro locatario vi cita in giudizio per far riqualificare il contratto in bail commercial, rivendicando il diritto al rinnovo e indennità. Pensavate di essere al sicuro dietro la stagionalità, ma la giustizia decide diversamente. Questa situazione, l'ho vista decine di volte nella mia pratica.
La questione è semplice: un bail saisonnier può diventare un bail commercial protetto dallo statuto dei bails commerciaux? La risposta dipende da un punto procedurale essenziale, che la Corte di Cassazione ha chiarito con una sentenza del 22 gennaio 2014 (n. 12-26.179).
In questo articolo, analizzo questa decisione per voi, proprietari o locatari, con esempi concreti a Valbonne e Cannet. Saprete esattamente cosa fare se vi trovate di fronte a questo tipo di contenzioso.
I fatti: una storia come se ne vedono ogni giorno
Un proprietario, il Sig. X, concede in locazione un locale situato a Cannet a una società di ristorazione. Il contratto è qualificato come « bail saisonnier », rinnovato ogni anno. Ma la società locataria, dopo diversi anni di attività, ritiene che si tratti in realtà di un bail commercial soggetto allo statuto dei bails commerciaux (articoli L. 145-1 e seguenti del Codice del commercio). Cita in giudizio il proprietario davanti al tribunale di grande istanza di Grasse per ottenere la riqualificazione e il diritto al rinnovo.
Il proprietario contesta: secondo lui, la locazione stagionale esclude l'applicazione dello statuto. Ma la corte d'appello di Grenoble (poiché la causa è stata giudicata in quella regione, ma il principio è nazionale) dà ragione al locatario, senza verificare un dettaglio peraltro cruciale: alla data della citazione, la società era iscritta al registro delle imprese e delle società (RCS)?
Il proprietario ricorre in cassazione. La Corte di Cassazione cassa la sentenza d'appello: ricorda che, affinché un bail sia riqualificato in bail commercial, il conduttore (locatario) deve giustificare la propria iscrizione al RCS al momento in cui avvia l'azione. Senza di ciò, niente statuto protettivo.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il fondamento legale è l'articolo L. 145-1 del Codice del commercio, che dispone che lo statuto dei bails commerciaux si applica ai bails degli immobili o locali in cui è esercitato un fondo di commercio. Ma per beneficiare di questo statuto, il locatario deve essere iscritto al registro delle imprese (RCS) alla data della domanda giudiziale (articolo L. 145-1, comma 2).
In chiaro: se volete far riconoscere il vostro bail come commerciale, non basta esercitare un commercio. È necessario che la vostra società sia ufficialmente iscritta al RCS prima di citare in giudizio il proprietario. La Corte di Cassazione lo dice molto chiaramente: « la corte d'appello, adita dal conduttore con una domanda di riqualificazione di un bail saisonnier in bail commercial, deve verificare se, alla data della citazione, la società locataria sia iscritta al registro delle imprese e delle società ».
In altre parole, i giudici di merito (qui la corte d'appello) hanno l'obbligo di verificare questo punto, anche se il proprietario non lo solleva. È una condizione di ordine pubblico. In questa causa, la corte d'appello aveva riqualificato il bail senza tale verifica, il che ha portato alla cassazione.
Quello che pochi sanno è che questo requisito è spesso dimenticato dai locatari frettolosi di ottenere la protezione dello statuto. Nella mia pratica, ho incontrato fascicoli in cui il locatario aveva iniziato l'attività senza essere iscritto, pensando che l'esercizio bastasse. Grave errore.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il proprietario locatore: Potete opporre il difetto di iscrizione del locatario per contestare una domanda di riqualificazione. Se il vostro locatario vi cita in giudizio senza essere iscritto al RCS, avete un'arma di difesa inoppugnabile. Esempio: a Valbonne, un proprietario affitta un locale a un parrucchiere con bail saisonnier. Il parrucchiere si installa, ma non è ancora iscritto al RCS. Se vi attacca, potete chiedere il rigetto della sua domanda. Attenzione però: se il locatario si iscrive dopo la citazione, ciò non regolarizza la situazione.
Per il locatario: Prima di avviare un'azione di riqualificazione, verificate che la vostra società sia effettivamente iscritta al RCS. Se non lo è, fatelo senza indugio. Una volta notificata la citazione, è troppo tardi. Esempio: un ristoratore a Cannet affitta da 5 anni con bail saisonnier. Vuole ottenere lo statuto commerciale. Deve prima iscriversi al RCS, poi citare in giudizio. Il costo dell'iscrizione è di circa 50 €, ma la posta in gioco è molto più alta: diritto al rinnovo, indennità di avviamento, ecc.
Per l'acquirente di un fondo: Se acquistate un fondo di commercio esercitato in un locale affittato con bail saisonnier, esigete che il venditore giustifichi la propria iscrizione al RCS. Altrimenti, rischiate di non poter far valere i vostri diritti.
