参考判决：cc • N° 12-26.179 • 2014-01-22 • 查阅判决 →
想象一下：您是位于Cannet的一处商业场所的业主，多年来以连续季节性租赁合同的形式将其出租给一位餐饮服务商。有一天，您的承租人起诉您，要求将合同重新定性为商业租赁合同，并主张续租权和赔偿金。您本以为可以凭借季节性条款免责，但法院却做出了不同的裁决。这种情况在我的执业实践中屡见不鲜。
问题很简单：季节性租赁合同能否转变为受商业租赁法规保护的商业租赁合同？答案取决于一个关键的程序问题，法国最高法院在2014年1月22日的判决（n° 12-26.179）中对此进行了澄清。
在本文中，我将为您剖析这一判决，无论是业主还是承租人，并结合Valbonne和Cannet的具体案例，您将清楚知道如果遇到此类纠纷该如何应对。
事实：每天都会发生的故事
业主M. X将位于Cannet的一处场所出租给一家餐饮公司。合同被定性为“季节性租赁合同”，每年续签。但承租公司在经营数年后，认为这实际上应属于受商业租赁法规（《商法典》第L. 145-1条及以下条款）管辖的商业租赁合同。该公司向Grasse的大审法院起诉业主，要求重新定性并获得续租权。
业主提出异议：他认为季节性租赁排除了该法规的适用。但Grenoble上诉法院（案件在该地区审理，但原则全国适用）支持了承租人的诉求，却未核实一个关键细节：在起诉之日，该公司是否已在商业和公司登记簿（RCS）上注册？
业主向最高法院提起上诉。最高法院撤销了上诉法院的判决：它提醒，要使租赁合同被重新定性为商业租赁合同，承租人必须在提起诉讼时证明其已在RCS注册。否则，不能享受保护性法规。
法院的推理——详细解读
法律依据是《商法典》第L. 145-1条，该条规定商业租赁法规适用于经营商业营业资产的房屋或场所的租赁。但要享受该法规，承租人必须在提起诉讼时已在商业登记簿（RCS）上注册（第L. 145-1条第2款）。
简而言之：如果您希望自己的租赁合同被认定为商业租赁，仅经营商业是不够的。您的公司必须在起诉业主之前正式在RCS注册。最高法院明确指出：“上诉法院在受理承租人提出的将季节性租赁合同重新定性为商业租赁合同的请求时，必须审查在起诉之日，承租公司是否已在商业和公司登记簿上注册。”
换句话说，初审法院（即上诉法院）有义务核实这一点，即使业主没有提出。这是一项公共秩序要求。在该案中，上诉法院在未进行此核实的情况下就重新定性了合同，这导致了判决被撤销。
很少有人知道，急于获得法规保护的承租人常常忽略这一要求。在我的执业中，我遇到过一些案件，承租人在未注册的情况下就开始经营，认为经营本身就足够了。大错特错。
这对您意味着什么——具体而言
对于出租方业主：您可以以承租人未注册为由，对重新定性请求提出抗辩。如果您的承租人在未在RCS注册的情况下起诉您，您将拥有无可辩驳的防御武器。例如：在Valbonne，一位业主将场所出租给一位理发师，签订的是季节性租赁合同。理发师入驻，但尚未在RCS注册。如果他起诉您，您可以请求驳回其请求。但请注意：如果承租人在起诉后才注册，这并不能弥补。
对于承租人：在提起重新定性诉讼之前，请确认您的公司已在RCS注册。如果没有，请立即办理。一旦起诉状送达，就为时已晚。例如：Cannet的一位餐馆老板已按季节性租赁合同租用5年。他希望获得商业租赁法规保护。他必须先注册RCS，然后再起诉。注册费用约为50欧元，但利害关系更大：续租权、搬迁补偿金等。
对于商业营业资产购买者：如果您购买了在按季节性租赁合同租用的场所中经营的商业营业资产，请要求卖方证明其已在RCS注册。否则，您可能无法主张您的权利。
避免此类纠纷的四条建议
- 在任何诉讼前核实承租人的RCS注册：如果您是承租人并希望重新定性您的租赁合同，请在起诉前查询Kbis摘录（注册证明）。如果您是业主，在纠纷中要求查看承租人的Kbis。
- 从一开始就起草清晰的租赁合同：对于季节性租赁合同，请明确季节性（日期、最长3个月的期限）以及无续租权。在Cannet，一份起草良好的合同可以避免多年的诉讼。
- 保留季节性的证据：如果您是业主，请保存连续合同、租金收据以及任何显示占用是间歇性的通信记录。
- 在提起诉讼前咨询律师：一次30分钟的咨询就可以避免您输掉官司。我看到太多承租人未核实注册就起诉，结果被驳回。
深入探讨：相关判例及发展
该判决符合一贯的判例：最高法院要求起诉之日必须在RCS注册。例如，参见Cass. 3e civ., 18 mai 2011, n° 10-16.872，该判决因未注册而撤销了重新定性。相反，如果承租人已注册，即使合同被定性为季节性，但如果经营活动是持续进行的，法院可以重新定性（Cass. 3e civ., 10 juillet 2013, n° 12-19.044）。
因此，法院倾向于保护商户承租人，但前提是承租人遵守法律手续。未来，随着RCS数字化，预计法官对注册的要求将越来越严格。
总结与后续步骤
以下是需要记住的关键点：
- 必要条件：要求将季节性租赁合同重新定性为商业租赁合同，承租人必须在起诉之日已在RCS注册。
- 法官的义务：法院必须依职权核实此条件，即使业主未提出。
- 后果：如果未能证明注册，重新定性请求将被驳回。
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如果您涉及其中，该怎么办？
- 业主：如果您的承租人起诉您，要求其提供Kbis摘录。如果未能提供，请提出不可受理的抗辩。
- 承租人：在采取行动前，核实您的RCS注册。如果注册时间较近，等待几个月以避免关于注册日期的争议。
- 双方：咨询专门从事房地产法的律师，分析您的情况。
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