Decisione di riferimento: cc • N° 84-12.093 • 1986-07-16 • Consulta la decisione →
Avete appena acquistato un appartamento nuovo di zecca a Montpellier, nel quartiere in piena espansione di Porte d'Espagne. Il promotore vi ha consegnato le chiavi, tutto sembra perfetto. Ma qualche settimana dopo, constatate che le finestre sono mal installate, che l'isolamento acustico è carente e che la terrazza non ha la superficie prevista in pianta. Contattate il costruttore, il quale vi risponde: « Tutto è conforme, ho il certificato di conformità rilasciato dal comune. » Allora, questo documento ufficiale vi impedisce di ottenere un risarcimento? La risposta è no, ed è stata data dalla Corte di Cassazione in una sentenza fondamentale del 16 luglio 1986.
Questa decisione, poco nota al grande pubblico, è tuttavia essenziale per ogni proprietario o condomino. Essa stabilisce un principio semplice: il certificato di conformità, rilasciato dall'amministrazione dopo la verifica del rispetto del permesso di costruire, non costituisce ostacolo ai diritti dei terzi. Anche se l'amministrazione dice « sì, è conforme al permesso », il costruttore rimane tenuto a consegnare un immobile conforme a quanto promesso nel contratto di vendita. Una sfumatura importante, che ha implicazioni concrete per migliaia di condòmini.
In questo articolo, analizzeremo questa decisione, capiremo perché è stata emessa e, soprattutto, vedremo cosa cambia per voi, siate proprietari, inquilini o professionisti del settore immobiliare. Prenderemo esempi concreti a Montpellier e Lodève per illustrare il nostro discorso. Pronti a saperne di più? Andiamo.
I fatti: una storia come se ne verificano ogni giorno
Immaginate un promotore immobiliare, la società X, che decide di costruire un edificio collettivo a Montpellier, nel quartiere des Aubes. Il permesso di costruire viene ottenuto nel 1975, modificato nel 1977. I lavori procedono e nel 1979 gli appartamenti vengono consegnati ai primi acquirenti. Ma rapidamente compaiono dei difetti: infiltrazioni d'acqua dai tetti, crepe nei muri portanti, impianti non conformi ai piani di vendita. Il sindacato dei condòmini, che rappresenta i proprietari, cita in giudizio il costruttore per ottenere l'esecuzione dei lavori necessari.
Il costruttore si difende producendo un certificato di conformità rilasciato dal comune, che attesta che l'edificio è conforme al permesso di costruire. Secondo lui, questo documento prova che tutto è in ordine e che non ha più alcun obbligo. Ma il sindacato ribatte che il certificato riguarda solo la conformità amministrativa, non quella contrattuale. Il costruttore ha promesso nei contratti di vendita prestazioni precise (superficie, materiali, impianti) e deve rispettarle, indipendentemente da ciò che dice l'amministrazione.
La causa arriva davanti alla Corte di Cassazione, che deve decidere: il certificato di conformità può esonerare il costruttore dalla sua responsabilità contrattuale? Il 16 luglio 1986, l'Alta Corte emette la sua sentenza: no. Annulla la decisione della corte d'appello che aveva dato ragione al costruttore e rinvia la causa. Per i giudici, il certificato di conformità non costituisce ostacolo ai diritti dei terzi, cioè degli acquirenti. Questi possono sempre provare che l'immobile non è conforme alle previsioni contrattuali e chiedere lavori o danni e interessi.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere questa sentenza, bisogna tornare al fondamento giuridico. La Corte di Cassazione si basa sull'articolo 1240 del Codice civile (ex articolo 1382), che dispone che « qualsiasi fatto dell'uomo che cagiona ad altri un danno, obbliga colui per colpa del quale è avvenuto a risarcirlo ». Qui, il costruttore ha commesso una colpa non consegnando un immobile conforme ai suoi impegni contrattuali. Il certificato di conformità non cancella questa colpa.
Ma più precisamente, la Corte ricorda che il certificato di conformità è un atto amministrativo che attesta che i lavori rispettano il permesso di costruire. Non garantisce che il costruttore abbia rispettato i suoi obblighi contrattuali verso gli acquirenti. Queste due cose sono distinte. In altre parole, l'amministrazione verifica la conformità al diritto urbanistico (altezza, superficie, ubicazione), non la qualità dei materiali o la superficie abitabile promessa nel contratto.
La particolarità è che questa decisione è una conferma di un principio già stabilito. La Corte di Cassazione non innova, riafferma che il contratto fa legge tra le parti (articolo 1103 del Codice civile). Il costruttore non può nascondersi dietro un documento amministrativo per sottrarsi alle sue responsabilità.
