Decisione di riferimento: cc • N° 01-01.483 • 2003-01-29 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un appartamento a Grande-Synthe, in una residenza recente. Due anni dopo la consegna, compaiono crepe sulle facciate, il tetto perde, l'atrio d'ingresso si degrada. L'amministratore vi annuncia che citerà in giudizio il costruttore e l'assicuratore danni da costruzione. Ma l'assemblea ha votato un'autorizzazione « per agire contro tutti i responsabili identificati nella relazione peritale ». È sufficiente? Le persone coinvolte possono contestare la regolarità dell'azione giudiziaria sostenendo che l'autorizzazione non le cita nominativamente?
Questa questione, che può sembrare tecnica, è cruciale per migliaia di condòmini. Perché se l'autorizzazione è ritenuta troppo vaga, il condominio rischia di vedere la sua azione dichiarata inammissibile, e tutti i lavori di riparazione restano a suo carico.
Con una sentenza del 29 gennaio 2003 (n° 01-01.483), la Corte di cassazione ha posto fine a un'incertezza: l'articolo 55 del decreto del 17 marzo 1967 non richiede che l'autorizzazione data dall'assemblea precisi l'identità delle persone da citare in giudizio. In altre parole, un'autorizzazione che fa riferimento a « tutti i costruttori e gli intervenuti menzionati nella relazione peritale » è perfettamente valida, salvo che l'assemblea abbia espressamente limitato i poteri dell'amministratore.
I fatti: una storia come tante
Il Sig. Durand, presidente del consiglio di amministrazione di un condominio a Coudekerque-Branche, non ci crede: nel 1998, l'edificio di 12 appartamenti che abita presenta molteplici difetti: infiltrazioni, piastrelle che si sollevano, difetto di tenuta del tetto. Viene disposta una perizia giudiziale. La relazione, resa nel 1999, identifica diversi costruttori: l'impresa di muratura SARL Bâtir, il copritetto EURL Toit Sûr, lo studio tecnico ABC Ingénierie, e l'assicuratore danni da costruzione, la compagnia Axa.
Durante l'assemblea del 15 gennaio 2000, i condòmini votano una delibera così redatta: « L'amministratore è autorizzato ad agire in giudizio contro l'assicuratore danni da costruzione e tutti i costruttori o intervenuti sulla base della relazione peritale del Sig. Lefebvre in data 10 settembre 1999. » Nessun nome è menzionato.
L'amministratore cita quindi la società Axa, la SARL Bâtir, l'EURL Toit Sûr e ABC Ingénierie. Ma questi ultimi sollevano un'eccezione di nullità: secondo loro, l'autorizzazione dell'assemblea non li designa individualmente, violando così l'articolo 55 del decreto del 17 marzo 1967. Il tribunale di grande istanza di Dunkerque dà loro ragione in primo grado: il condominio è dichiarato inammissibile nell'azione.
Il condominio propone appello. La corte d'appello di Douai riforma la sentenza: ritiene che l'autorizzazione sia sufficientemente precisa perché rinvia alla relazione peritale che identifica chiaramente le persone coinvolte. I convenuti ricorrono quindi in cassazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La questione posta alla Corte di cassazione era semplice: l'articolo 55 del decreto del 17 marzo 1967 (che stabilisce le regole di funzionamento dei condomini) impone che l'autorizzazione data all'amministratore per agire in giudizio citi nominativamente ogni persona da citare?
I ricorrenti (i costruttori e l'assicuratore) sostenevano di sì. Secondo loro, un'autorizzazione troppo generale permetterebbe all'amministratore di citare chiunque, anche persone non coinvolte nei difetti. Invocavano una lettura rigorosa del testo, in nome della certezza del diritto.
Ma la Corte di cassazione non li ha seguiti. Nella sua sentenza, ricorda che l'articolo 55 del decreto del 17 marzo 1967 non richiede che l'autorizzazione precisi l'identità delle persone da citare in giudizio. Aggiunge che, dal momento che l'assemblea ha autorizzato l'amministratore ad agire « contro l'assicuratore danni da costruzione e tutti i costruttori o intervenuti sulla base di una relazione peritale », tale autorizzazione vale, « in assenza di una decisione che limiti i poteri di tale rappresentante, sia nei confronti delle persone coinvolte nei difetti segnalati, sia di quelle identificate nella relazione peritale menzionata nell'autorizzazione e dei loro assicuratori ».
In chiaro, la Corte valida un'autorizzazione per riferimento globale, purché la relazione peritale sia chiaramente identificata. Ritiene che i condòmini, votando tale delibera, abbiano implicitamente ma necessariamente approvato l'azione contro tutte le persone elencate nella perizia. È una soluzione pragmatica: l'assemblea non deve pronunciarsi su ogni potenziale convenuto, specialmente quando la perizia è già precisa.
Attenzione però: questa decisione non è un lasciapassare. Se l'assemblea avesse limitato l'autorizzazione a determinati costruttori soltanto, l'amministratore non potrebbe citarne altri. La Corte insiste sul fatto che l'autorizzazione è valida « in assenza di una decisione che limiti i poteri di tale rappresentante ». In altre parole, l'amministratore deve rispettare eventuali restrizioni votate.
Quello che pochi sanno è che questa soluzione è stata confermata successivamente da diverse sentenze, e si applica anche alle azioni in via d'urgenza o alle richieste di provvisionale. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui amministratori, per eccesso di prudenza, facevano votare autorizzazioni con elenchi interminabili, complicando inutilmente le assemblee. Questa giurisprudenza li rassicura: un'autorizzazione ben redatta, che rinvia a una relazione peritale, è sufficiente.
