Decisione di riferimento : cc • N° 08-19.357 • 2010-02-17 • Consulta la decisione →
Immaginate : siete proprietari di un locale commerciale a Reims, rue de Vesle, che affittate a un fiorista da vent'anni. Un giorno, vi annuncia che vende il suo fondo di commercio a un subentrante. Ne approfittate per rifiutargli il rinnovo del contratto di locazione e chiedere la restituzione dei locali. Ma ecco : il subentrante, che non è mai stato vostro inquilino, vi chiede un'indennità di espropriazione (somma dovuta al conduttore espropriato per compensare la perdita del suo fondo). Sorpresa ? Non per la Corte di Cassazione. Con una sentenza del 17 febbraio 2010 (n° 08-19.357), ha stabilito : salvo clausola contraria, la cessione del fondo di commercio comporta automaticamente la cessione del credito di indennità di espropriazione e del diritto di rimanere nei locali. In altre parole, il venditore trasferisce all'acquirente il suo diritto a essere indennizzato. Una decisione che sconvolge le certezze dei locatori e degli acquirenti. Come reagire ?
I fatti : una storia come tante
Nel 1996, la SARL ASC (Società a responsabilità limitata) gestisce un fondo di commercio di ristorazione in un locale di proprietà del Sig. X, a Épernay. Nel 2001, il locatore (proprietario) dà disdetta (risoluzione del contratto) con rifiuto di rinnovo, ma senza offrire un'indennità di espropriazione, come previsto dallo statuto delle locazioni commerciali. La SARL ASC cita quindi il Sig. X in giudizio per ottenere un'indennità di espropriazione e la nomina di un perito per valutarla. Nel 2003, durante il procedimento, la SARL ASC vende il suo fondo di commercio a un'altra società, la SARL CG. L'atto di cessione non menziona il credito di indennità di espropriazione. Il locatore, Sig. X, si frega le mani : pensa che la cessione abbia annullato la richiesta di indennità. Sostiene che la SARL ASC non ha più legittimazione ad agire e che la vendita è nulla per mancanza di oggetto. Ma la corte d'appello di Reims gli dà ragione nel 2008 : dichiara la vendita nulla e respinge la domanda della SARL ASC. La SARL CG ricorre in cassazione. La Corte di Cassazione cassa la sentenza : ricorda che la cessione del fondo comporta di pieno diritto (automaticamente) il credito di indennità di espropriazione, salvo clausola contraria. La vendita rimane valida e l'acquirente può richiedere l'indennità.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sugli articoli L. 145-28 del Codice del commercio (diritto di rimanere nei locali fino al pagamento dell'indennità) e L. 145-29 (cessione del diritto al contratto di locazione). Interpreta questi testi come un tutt'uno : il diritto all'indennità di espropriazione è un accessorio del fondo di commercio (elemento che segue il principale). Così, non appena il fondo viene ceduto, il credito di indennità si trasmette automaticamente all'acquirente, anche se l'atto di cessione non ne parla. Attenzione però : una clausola contraria nell'atto può escludere questa trasmissione. Ma nel caso di specie, l'atto era silenzioso. La Corte precisa anche che la cessione può intervenire fino al pagamento effettivo dell'indennità. Il locatore non può sottrarsi al suo obbligo giocando sulla cronologia. Quello che pochi sanno : questa soluzione protegge il cedente contro le manovre dilatorie del locatore. In pratica, il locatore non può rifiutare il rinnovo, sperare che il conduttore venda il suo fondo, e così sfuggire all'indennità. La Corte di Cassazione aveva già avviato questa strada in sentenze precedenti, ma qui la conferma con forza. È una vittoria per la libertà di cessione dei fondi di commercio.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il proprietario locatore : se date disdetta al vostro conduttore commerciale senza indennità, aspettatevi che l'acquirente del fondo ve la richieda. Esempio concreto : a Reims, un locatore affitta un locale a un parrucchiere. Il parrucchiere vende il suo fondo a un nuovo parrucchiere. Il locatore rifiuta il rinnovo. Il nuovo parrucchiere può esigere un'indennità di espropriazione, anche se non è mai stato inquilino. Importo medio a Reims : tra 30 000 € e 80 000 € a seconda della superficie e dell'ubicazione.
Per il conduttore cedente : potete vendere il vostro fondo anche se è in corso una procedura di indennità. L'acquirente recupera il vostro diritto. Dovete informarlo dell'esistenza del credito nell'atto di cessione, pena la garanzia per evizione (obbligo di proteggere l'acquirente contro i vizi occulti).
Per l'acquirente : verificate nell'atto di cessione se il credito di indennità è incluso o escluso. Se l'atto è muto, ne beneficiate automaticamente. A Épernay, un acquirente ha così recuperato 45 000 € di indennità mentre il locatore pensava di essersene liberato.
Per il condomino : se siete locatore di un locale in condominio, questa decisione riguarda anche voi. In caso di cessione del fondo, dovete accantonare il rischio di indennità.
Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso
- Redigete una clausola espressa nell'atto di cessione : se desiderate escludere la trasmissione del credito di indennità di espropriazione, menzionatelo nero su bianco. Esempio : « Il cedente conserva il credito di indennità di espropriazione nato dal contratto di locazione ceduto. »
- Informate il locatore con lettera raccomandata : subito dopo la cessione, notificate al locatore l'identità del nuovo gestore e la trasmissione del credito. Ciò evita ogni contestazione successiva.
- Fate valutare l'indennità prima di cedere : se è in corso una procedura, chiedete al giudice di fissare l'indennità prima della vendita. Evitate così complicazioni per l'acquirente.
- Consultate un avvocato specializzato : ogni caso è unico. Una clausola mal redatta può
