Décision de référence : cc • N° 08-19.357 • 2010-02-17 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Reims, rue de Vesle, que vous louez à un fleuriste depuis vingt ans. Un jour, il vous annonce qu'il vend son fonds de commerce à un repreneur. Vous en profitez pour lui refuser le renouvellement du bail et lui réclamer les lieux. Mais voilà : le repreneur, qui n'a pourtant pas été votre locataire, vous réclame une indemnité d'éviction (somme due au locataire évincé pour compenser la perte de son fonds). Surprise ? Pas pour la Cour de cassation. Dans un arrêt du 17 février 2010 (n° 08-19.357), elle a tranché : sauf clause contraire, la cession du fonds de commerce emporte automatiquement la cession de la créance d'indemnité d'éviction et du droit au maintien dans les lieux. undefined, le vendeur transfère à l'acheteur son droit à être indemnisé. Une décision qui bouleverse les certitudes des bailleurs et des acquéreurs. Comment réagir ?
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
En 1996, la SARL ASC (Société à responsabilité limitée) exploite un fonds de commerce de restauration dans un local appartenant à M. X, à Épernay. En 2001, le bailleur (propriétaire) donne congé (résiliation du bail) avec refus de renouvellement, mais sans offrir d'indemnité d'éviction, comme le prévoit le statut des baux commerciaux. La SARL ASC assigne alors M. X en justice pour obtenir une indemnité d'éviction et la désignation d'un expert pour l'évaluer. En 2003, pendant la procédure, la SARL ASC vend son fonds de commerce à une autre société, la SARL CG. L'acte de cession ne mentionne pas la créance d'indemnité d'éviction. Le bailleur, M. X, se frotte les mains : il pense que la cession a anéanti la demande d'indemnité. Il soutient que la SARL ASC n'a plus qualité pour agir et que la vente est nulle faute d'objet. Mais la cour d'appel de Reims lui donne raison en 2008 : elle déclare la vente nulle et déboute la SARL ASC. La SARL CG se pourvoit en cassation. La Cour de cassation casse l'arrêt : elle rappelle que la cession du fonds emporte de plein droit (automatiquement) la créance d'indemnité d'éviction, sauf clause contraire. La vente reste valable et l'acquéreur peut réclamer l'indemnité.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur les articles L. 145-28 du Code de commerce (droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité) et L. 145-29 (cession du droit au bail). Elle interprète ces textes comme formant un tout : le droit à indemnité d'éviction est un accessoire du fonds de commerce (élément qui suit le principal). Ainsi, dès que le fonds est cédé, la créance d'indemnité se transmet automatiquement à l'acquéreur, même si l'acte de cession n'en parle pas. Attention toutefois : une clause contraire dans l'acte peut exclure cette transmission. Mais en l'espèce, l'acte était silencieux. La Cour précise aussi que la cession peut intervenir jusqu'au paiement effectif de l'indemnité. Le bailleur ne peut pas se soustraire à son obligation en jouant sur la chronologie. undefined : cette solution protège le cédant contre les manœuvres dilatoires du bailleur. undefined le bailleur ne peut pas refuser le renouvellement, espérer que le locataire vende son fonds, et ainsi échapper à l'indemnité. La Cour de cassation avait déjà amorcé cette voie dans des arrêts antérieurs, mais ici elle la confirme avec force. C'est une victoire pour la liberté de cession des fonds de commerce.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour le propriétaire bailleur : si vous donnez congé à votre locataire commercial sans indemnité, attendez-vous à ce que l'acquéreur du fonds vous la réclame. Exemple concret : à Reims, un bailleur loue un local à un coiffeur. Le coiffeur vend son fonds à un nouveau coiffeur. Le bailleur refuse le renouvellement. Le nouveau coiffeur peut exiger une indemnité d'éviction, même s'il n'a jamais été locataire. Montant moyen à Reims : entre 30 000 € et 80 000 € selon la surface et l'emplacement.
Pour le locataire cédant : vous pouvez vendre votre fonds même si une procédure d'indemnité est en cours. L'acquéreur récupère votre droit. Vous devez l'informer de l'existence de la créance dans l'acte de cession, sous peine de garantie d'éviction (obligation de protéger l'acheteur contre les vices cachés).
Pour l'acquéreur : vérifiez dans l'acte de cession si la créance d'indemnité est incluse ou exclue. Si l'acte est muet, vous en bénéficiez automatiquement. À Épernay, un acquéreur a ainsi récupéré 45 000 € d'indemnité alors que le bailleur pensait s'en être débarrassé.
Pour le copropriétaire : si vous êtes bailleur d'un local en copropriété, cette décision vous concerne aussi. En cas de cession du fonds, vous devez provisionner le risque d'indemnité.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Rédigez une clause expresse dans l'acte de cession : si vous souhaitez exclure la transmission de la créance d'indemnité d'éviction, mentionnez-le noir sur blanc. Exemple : « Le cédant conserve la créance d'indemnité d'éviction née du bail cédé. »
- Informez le bailleur par lettre recommandée : dès la cession, notifiez au bailleur l'identité du nouvel exploitant et la transmission de la créance. Cela évite toute contestation ultérieure.
- Faites évaluer l'indemnité avant de céder : si une procédure est en cours, demandez au juge de fixer l'indemnité avant la vente. Vous évitez ainsi des complications pour l'acquéreur.
- Consultez un avocat spécialisé : chaque cas est unique. Une clause mal rédigée peut vous coûter cher. undefined, j'ai rencontré des dossiers où l'absence de clause a entraîné un litige de plusieurs années.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
La Cour de cassation avait déjà jugé, dans un arrêt du 10 décembre 2008 (n° 07-20.470), que la cession du droit au bail emporte celle de l'indemnité d'éviction. L'arrêt de 2010 va plus loin : il étend ce principe à la cession du fonds de commerce lui-même. Depuis, la jurisprudence est constante. En 2016, la Cour de cassation a précisé que la clause contraire doit être « expresse et non équivoque » (Civ. 3e, 16 juin 2016, n° 15-15.787). undefined, une simple allusion ne suffit pas. Cette tendance renforce la sécurité juridique des cessions de fonds de commerce. Les tribunaux privilégient la continuité de l'activité commerciale et protègent l'acquéreur contre les mauvaises surprises. Attention toutefois : si le bailleur a déjà payé l'indemnité au cédant avant la cession, la créance est éteinte et ne se transmet pas. La prudence est donc de mise.
Checklist avant d'agir
FAQ pratique
Q : Puis-je vendre mon fonds de commerce si une procédure d'indemnité d'éviction est en cours ?
R : Oui, la cession est possible et l'acquéreur récupère votre droit à indemnité, sauf clause contraire.
Q : Le bailleur peut-il refuser de payer l'indemnité à l'acquéreur ?
R : Non, car la créance est transmise de plein droit. Le bailleur doit payer à l'acquéreur, même si l'acte de cession n'en parle pas.
Q : Que faire si l'acte de cession ne mentionne pas l'indemnité d'éviction ?
R : Rien de spécial : la transmission est automatique. Mais pour éviter tout litige, il est conseillé de le préciser.
Q : Y a-t-il un délai pour réclamer l'indemnité après la cession ?
R : Oui, le délai de prescription est de 5 ans à compter du refus de renouvellement. La cession n'interrompt pas ce délai.
Q : Puis-je exclure la transmission de l'indemnité dans l'acte de cession ?
R : Oui, par une clause expresse et non équivoque. Exemple : « Le cédant conserve seul le droit à l'indemnité d'éviction. »
Tableau comparatif
| Situation | Avant la décision | Après la décision |
|---|---|---|
| Acte de cession silencieux | Risque de nullité de la vente | Cession valable avec transmission automatique |
| Bailleur refuse de payer l'acquéreur | Possible | Impossible, obligation de payer |
| Cédant conserve l'indemnité | Possible sans clause | Nécessité d'une clause expresse |
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📌 Cet article vous concerne ? Maître Cécile Zakine, avocate en droit immobilier et foncier, Docteur en droit, intervient dans toute la France.
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