Decisione di riferimento: cc • N° 08-14.889 • 2009-06-04 • Consulta la decisione →
Siete condòmini a Le Cannet, in una residenza con una galleria commerciale. Ogni anno l'assemblea generale vota il bilancio e scoprite che i premi assicurativi della galleria sono ripartiti tra tutti i condòmini, compresi quelli che non vi hanno un'attività commerciale. «Perché dovrei pagare per l'assicurazione dei negozi?», vi chiedete legittimamente. È esattamente la questione che la Corte di Cassazione ha dovuto dirimere in una causa emblematica. E la risposta ha del sorprendente: questi premi sono spese generali, anche se il regolamento prevede spese speciali per la galleria. Spiegazioni.
Questa decisione del 4 giugno 2009 (n° 08-14.889) chiarisce il confine tra spese generali e speciali nei condomini misti. Interessa tutti i condòmini, siano essi occupanti o locatori, ma anche gli amministratori e i gestori immobiliari. Perché dietro la tecnica giuridica, è il vostro portafoglio a essere in gioco.
Ma cosa cambia esattamente? Per capirlo, immergiamoci nei fatti.
I fatti: una storia come se ne verificano ogni giorno
La vicenda inizia a Cannes, in una residenza chiamata Victoria Surf. Questo condominio comprende appartamenti e una galleria commerciale. Il regolamento condominiale, redatto negli anni '70, prevede una ripartizione specifica delle spese speciali per la galleria, ma indica anche che le spese generali comprendono «quelle che non sono considerate speciali, in particolare i premi elencati nel capitolo relativo alle assicurazioni». Fino a qui, tutto sembra chiaro.
Ma nel 2002, durante l'assemblea generale, la delibera n°… (il testo non lo precisa) decide di ripartire i premi assicurativi della galleria commerciale tra tutti i condòmini, in proporzione ai millesimi generali. Diversi condòmini, proprietari di appartamenti senza attività commerciale, contestano questa decisione. Ritengono che tali premi dovrebbero essere sostenuti solo dai condòmini della galleria, a titolo di spese speciali.
La controversia arriva davanti al tribunale di grande istanza di Grasse, che dà ragione ai condòmini contestatori. Ma la residenza Victoria Surf propone appello. La corte d'appello di Aix-en-Provence, con sentenza del 3 marzo 2008, riforma la decisione: ritiene che i premi assicurativi siano spese generali, perché sono stipulati nell'interesse di tutti i condòmini. L'assicurazione copre infatti i rischi comuni a tutto l'edificio, compresa la galleria, che fa parte integrante del condominio.
I condòmini insoddisfatti ricorrono in Cassazione. Sostengono che il regolamento condominiale distingue chiaramente tra spese generali e speciali, e che i premi assicurativi della galleria dovrebbero seguire il regime speciale. Ma la Corte di Cassazione respinge il loro ricorso il 4 giugno 2009, confermando la sentenza d'appello.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo 10 della legge del 10 luglio 1965 (che disciplina i condomini) e sul regolamento condominiale. L'articolo 10 dispone che le spese generali sono quelle relative alla conservazione, manutenzione e amministrazione delle parti comuni, mentre le spese speciali sono quelle necessarie per i servizi collettivi e gli impianti comuni in funzione della loro utilità oggettiva.
In altre parole, una spesa è generale se giova a tutti i condòmini, e speciale se giova solo ad alcuni (ad esempio, l'ascensore che serve solo alcuni piani). Qui, il regolamento condominiale di Victoria Surf enuncia che le spese generali comprendono quelle non considerate speciali, e in particolare i premi assicurativi elencati nel capitolo delle assicurazioni. Ora, i giudici constatano che l'assicurazione della galleria commerciale è stipulata nell'interesse di tutti i condòmini: copre i rischi dell'intero edificio, e non solo dei negozi. Infatti, una galleria commerciale fa parte delle parti comuni o private dell'edificio, e la sua assicurazione protegge tutti i condòmini contro i sinistri che potrebbero riguardare la struttura o la sicurezza.
La Corte ne deduce che, anche se il regolamento prevede una ripartizione speciale per alcune spese della galleria, i premi assicurativi non possono beneficiarne perché sono generali per natura. Riprende così il ragionamento della corte d'appello: «esiste una ripartizione delle spese speciali per una galleria commerciale, ma essa non può applicarsi ai premi assicurativi che sono stipulati nell'interesse di tutti i condòmini». In chiaro, la qualificazione di spesa generale prevale sulla lettera del regolamento.
Quello che pochi sanno è che questa decisione si inserisce in una giurisprudenza costante. Dal 1996, la Corte di Cassazione ritiene che le spese assicurative siano generalmente spese generali, perché coprono un rischio comune. Ma attenzione: se il regolamento condominiale prevede esplicitamente che
