参考判决： cc • N° 08-14.889 • 2009-06-04 • 查看判决 →
您是Le Cannet市一栋带有购物中心的住宅楼的区分所有权人。每年，业主大会表决预算，您发现购物中心的保险费由所有区分所有权人分摊，包括那些没有商铺的人。“为什么我要为商店的保险付费？”您合理地质疑。这正是法国最高上诉法院（Cour de cassation）在一个标志性案件中必须裁定的问题。答案令人惊讶：这些保险费属于一般费用，即使管理章程规定购物中心有特别费用。解释如下。
这一2009年6月4日的判决（编号08-14.889）澄清了混合型区分所有权中一般费用与特别费用之间的界限。它涉及所有区分所有权人，无论是居住者还是出租人，以及物业经理和房地产管理者。因为在法律技术背后，正是您的钱包受到影响。
但这究竟意味着什么？为了理解，让我们深入事实。
事实：一个每天都会发生的故事
案件始于戛纳（Cannes），一栋名为Victoria Surf的住宅楼。该区分所有权包括公寓和购物中心。管理章程（règlement de copropriété）起草于1970年代，规定了购物中心特别费用的具体分摊方式，但也指出一般费用包括“那些不被视为特别费用的费用，特别是保险章节中列举的保险费”。到目前为止，一切似乎都很清楚。
但在2002年的业主大会上，第…号决议决定将购物中心的保险费按一般份额比例分摊给所有区分所有权人。几位没有商铺的公寓所有权人对此提出异议。他们认为这些保险费应仅由购物中心的区分所有权人承担，作为特别费用。
争议提交到格拉斯（Grasse）大审法院（tribunal de grande instance），法院支持了提出异议的区分所有权人。但Victoria Surf住宅楼提起上诉。艾克斯普罗旺斯（Aix-en-Provence）上诉法院（cour d'appel）在2008年3月3日的判决中推翻了原判：它认为保险费属于一般费用，因为投保是为了全体区分所有权人的利益。保险实际上覆盖了整个建筑的共同风险，包括作为区分所有权不可分割部分的购物中心。
不满的区分所有权人向最高上诉法院提起上诉。他们主张管理章程明确区分了一般费用和特别费用，购物中心的保险费应遵循特别制度。但最高上诉法院于2009年6月4日驳回了他们的上诉，维持了上诉法院的判决。
法院的推理——深入解析
最高上诉法院依据1965年7月10日法律（管辖区分所有权）第10条以及管理章程。第10条规定，一般费用涉及共有部分的保存、维护和管理，而特别费用则根据其客观效用，为集体服务和共同设备所必需的费用。
换句话说，如果一项费用惠及所有区分所有权人，则为一般费用；如果仅惠及部分区分所有权人（例如，仅服务于几个楼层的电梯），则为特别费用。在本案中，Victoria Surf的管理章程规定一般费用包括那些不被视为特别费用的费用，特别是保险章节中列举的保险费。法官指出，购物中心的保险是为了全体区分所有权人的利益而投保：它覆盖了整个建筑的风险，而不仅仅是商铺。事实上，购物中心是建筑的共有或私有部分，其保险保护所有区分所有权人免受可能影响结构或安全的损害。
法院由此推断，即使管理章程规定购物中心某些费用有特别分摊方式，保险费也不能适用，因为它们本质上是一般费用。它采纳了上诉法院的推理：“存在购物中心特别费用的分摊方式，但它不能适用于为全体区分所有权人利益而投保的保险费”。简而言之，一般费用的定性优先于章程的字面规定。
鲜为人知的是，这一判决符合一贯的判例。自1996年起，最高上诉法院认为保险费用通常属于一般费用，因为它们覆盖共同风险。但需注意：如果管理章程明确规定某些部分的保险为特别费用，则需要核查其是否符合法律。在本案中，章程存在歧义，法官做出了最有利于集体利益的解释。
在我的实践中，我曾遇到区分所有权人质疑游泳池或停车场保险费分摊的案件。解决方案始终相同：需要检查保险是否惠及所有人还是仅部分人。如果覆盖共同风险，则为一般费用。
对您的实际影响
对于没有商铺的公寓区分所有权人：如果购物中心属于区分所有权的一部分，且保险是为了共同利益而投保，您可能需要支付购物中心的保险费。这不是不公正，而是团结原则的应用：保险保护整个建筑，因此也保护您的财产。
对于购物中心的商铺所有权人：除非章程明确规定且保险仅覆盖您的特定风险，否则您不能要求仅由商户支付保险。但实际上，保险公司通常要求整个建筑使用单一保单。
对于在带有购物中心的区分所有权中购买单元的买家：购买前请检查管理章程。如果一般费用包括购物中心的保险，请将此项成本纳入预算。例如，在戛纳，购物中心的保险费用每年可能在500欧元至2000欧元之间，具体取决于面积和风险。
如果您处于这种情况，您应该：
- 查阅管理章程，了解保险费如何定性。
- 检查业主大会会议记录，了解实际的分摊方式。
- 如有疑问，要求物业经理（syndic）证明其定性。
- 如果您认为决定违反章程，请在业主大会后两个月内提出异议。
时效严格：撤销诉讼必须在收到会议记录通知后两个月内提起。逾期则决定成为终局，除非存在程序瑕疵。
避免此类争议的四条建议
- 仔细阅读您的管理章程：在购买或提出异议前，检查费用如何分类。如果文本含糊，请咨询房地产法律专业律师。
- 参加业主大会：不要让决定在没有您参与的情况下做出。如果某项关于费用的决议看起来可疑，请提出问题并要求物业经理解释。
- 保留所有证明文件：保险合同、费用催缴单、会议记录。在争议中，这些文件对于证明保险的共同或特殊利益至关重要。
- 在行动前不妨咨询律师：有时仅向物业经理发一封正式通知函即可纠正分摊错误。但如果冲突持续，司法途径是可能的，律师费和鉴定费可能高昂。
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深入探讨：相关判例与演变
2009年的判决确认了最高上诉法院自1990年代开始确立的趋势。例如，在2006年12月6日的判决（编号04-20.828）中，法院判定由区分所有权人联合会（syndicat des copropriétaires）投保的火灾保险费构成一般费用，即使章程规定某些部分有特别费用。更近期的2019年2月14日判决（编号18-10.408）中，法院重申费用是一般还是特别取决于支出的客观效用，而非区分所有权人的意愿。
然而，如果管理章程明确规定购物中心的保险为特别费用，且该条款不违反公共秩序，法院可以适用。但在实践中，保险很少仅惠及区分所有权的一部分，因为保险公司通常要求单一保单。
展望未来，趋势是对一般费用进行广义解释，以避免复杂且易引发冲突的分摊方式。因此，物业经理在编制预算和费用催缴时必须谨慎。
要点总结
- 保险费通常属于一般费用，如果它覆盖所有区分所有权人的共同风险。
- 管理章程可以规定特别费用，但如果保险是为全体利益投保，则该条款不适用。
- 如有疑问，请查阅章程和保险合同以核实保险范围。
- 提出异议需在业主大会后两个月内采取行动。
- 专业律师可以帮助您维护权利，避免不必要的费用。
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