Clausola di esclusività in un contratto di locazione: quando la galleria commerciale si espande, cosa succede al tuo diritto?

Immaginate: siete commercianti a Castelnau-le-Lez, in una galleria commerciale. Il vostro contratto di locazione vi garantisce l'esclusività della vostra professione. Poi il centro commerciale si espande e un concorrente si installa nella nuova parte. La vostra esclusività, che avete pagato, vale ancora? Questa domanda, decine di proprietari e locatari se la pongono ogni anno. La Corte di Cassazione, con una sentenza dell'8 gennaio 1997, ha deciso: tutto dipende dalla redazione della clausola. Una decisione da conoscere assolutamente prima di firmare o contestare.

I fatti: una storia che capita ogni giorno

Nel 1973, la società Euroexpansion (diventata Euromarché, poi Carrefour) concede in locazione commerciale alla società Natalys, specializzata in articoli per l'infanzia, un locale situato nella galleria commerciale adiacente al suo ipermercato. Il contratto contiene una clausola di esclusività professionale: Natalys è l'unico negozio autorizzato a vendere articoli per bambini nella galleria. Quindici anni dopo, nel 1988, Carrefour decide di ampliare il centro: viene costruita una nuova galleria commerciale, collegata alla vecchia. E Carrefour vi affitta uno spazio a un concorrente diretto di Natalys. Quest'ultima cita quindi Carrefour in giudizio per violazione della sua esclusività. Chiede la cessazione del turbamento e il risarcimento dei danni. Il tribunale di commercio le dà ragione, ma la corte d'appello di Montpellier riforma la sentenza. Per i giudici di merito, la clausola di esclusività, redatta nel 1973, si riferiva solo alla galleria esistente a quella data, non alla nuova estensione. Natalys ricorre in cassazione.

Il ragionamento della giurisdizione — analizzato

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso di Natalys. Approva la corte d'appello per aver «esattamente rilevato che una clausola di esclusività, la cui validità è subordinata al suo carattere limitato nel tempo e nello spazio, deve essere interpretata restrittivamente». In altre parole, i giudici ricordano un principio fondamentale: una clausola che limita la libertà di impresa (Carrefour non può affittare a un concorrente) è eccezionale e deve essere interpretata in modo restrittivo. Qui, le parti non avevano previsto l'estensione futura. La clausola menzionava «la galleria commerciale», senza specificazioni. Ora, nel 1973, esisteva una sola galleria. I giudici ne hanno dedotto che l'intenzione comune dei contraenti era di limitare l'esclusività a quella galleria. Natalys sosteneva che l'estensione era inscindibile dalla galleria originaria. Ma la corte d'appello ha sovranamente ritenuto il contrario, e la Corte di Cassazione non può rimettere in discussione questa valutazione dei fatti. La sentenza conferma quindi una giurisprudenza costante: le clausole di esclusività sono di interpretazione restrittiva, e il loro ambito spaziale deve essere chiaramente definito. In mancanza, il giudice si riferisce alla volontà delle parti al momento della firma.

Cosa cambia per voi — concretamente

Per i locatari commercianti: non date mai per scontato che la vostra esclusività si estenda alle estensioni future. Se siete ad Agde e il vostro centro commerciale si espande, verificate il vostro contratto. Se la clausola non menziona le estensioni, rischiate di vedere arrivare un concorrente. Esempio concreto: un negozio di abbigliamento per bambini paga un affitto maggiorato per ottenere un'esclusività. Se il centro aggiunge un'ala, perde il suo vantaggio. Per i locatori: siate precisi nella redazione. Se desiderate limitare l'esclusività a una parte del centro, ditelo. Se volete che si applichi all'intero sito (incluse le estensioni future), menzionatelo espressamente. Una clausola vaga vi espone a contenziosi. Per gli acquirenti di centri commerciali: durante una due diligence, individuate queste clausole. Possono ridurre la vostra flessibilità locativa. Se la clausola è troppo ampia, potreste essere impediti dall'affittare a insegne concorrenti. Nel caso Natalys, Carrefour ha potuto installare un concorrente nella nuova galleria senza violare il contratto. Risultato: Natalys ha perso la sua esclusività di fatto, senza indennizzo.

Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso

• Redigete una clausola di esclusività precisa: definite il perimetro esatto (superficie, numero di lotto, edificio, piano) e indicate se le estensioni future sono incluse o meno. Esempio: «la galleria commerciale così come esistente alla firma, ad esclusione di qualsiasi estensione futura».
• Fate un inventario delle clausole esistenti: se acquistate un fondo di commercio o un centro, chiedete al vostro avvocato di elencare tutte le esclusività. Una clausola mal redatta può essere una bomba a orologeria.
• Negoziate una contropartita finanziaria: l'esclusività ha un valore. Se il locatore ve la concede, negoziate un affitto ridotto o una partecipazione ai lavori in cambio. Se è troppo ampia, può essere riqualificata come clausola abusiva.
• Anticipate le evoluzioni: un contratto breve (3 anni) vi permette di rinegoziare rapidamente. Un contratto lungo (9 anni) vi impegna. Se il centro prevede estensioni, fate includere una clausola di revisione automatica dell'esclusività in caso di ampliamento.

Approfondimento: giurisprudenza connessa ed evoluzioni

Questa decisione si inserisce in una serie di sentenze restrittive sulle clausole di esclusività. Ad esempio, la Corte di Cassazione ha stabilito nel 1992 (n. 90-18.456) che una clausola di esclusività in un contratto di locazione abitativa era nulla perché costituiva una lesione sproporzionata del diritto di proprietà del locatore. In materia commerciale, i giudici sono più...