Riferimento: Corte di cassazione, 3ª sezione civile, 8 febbraio 2023, ricorso n. 22-11.298, pubblicato nel Bollettino.
Introduzione
Acquisire un bene immobile in Francia quando si è stranieri, che si tratti di un cittadino dell'Unione europea o di un paese terzo, espone a regole specifiche in materia di condominio. Il condomino straniero, spesso non residente, deve confrontarsi con un diritto di voto potenzialmente limitato, spese condominiali calcolate secondo criteri oggettivi e un regolamento condominiale a lui opponibile. La sentenza emessa dalla terza sezione civile della Corte di cassazione l'8 febbraio 2023 (n. 22-11.298) fornisce un chiarimento essenziale sui diritti dei condomini stranieri, in particolare per quanto riguarda la loro partecipazione alle decisioni collettive.
I. Il diritto di voto del condomino straniero
A. Principio di uguaglianza e restrizione convenzionale
In applicazione dell'articolo 22 della legge del 10 luglio 1965, ogni condomino dispone di un numero di voti proporzionale alla sua quota nelle parti comuni. Questo principio di uguaglianza si applica senza distinzione di nazionalità o residenza. Tuttavia, il regolamento condominiale può prevedere restrizioni, come il requisito di un indirizzo in Francia per esercitare il diritto di voto. La validità di tali clausole è stata contestata.
B. La sentenza dell'8 febbraio 2023: un chiarimento atteso
In questa vicenda, una condomina di nazionalità straniera, residente fuori dalla Francia, ha visto negato il diritto di voto in assemblea generale a causa di una clausola del regolamento che richiedeva un indirizzo postale in Francia. La Corte di cassazione ha censurato tale clausola, ritenendo che costituisse una restrizione sproporzionata al diritto di proprietà e alla libera partecipazione alle decisioni collettive. Ha ricordato che l'articolo 8 della Convenzione europea dei diritti dell'uomo tutela il diritto al rispetto dei beni e che qualsiasi limitazione deve essere giustificata da un interesse legittimo ed essere proporzionata. Nel caso di specie, la clausola non era giustificata da un motivo imperativo, potendo l'amministratore comunicare per via elettronica o tramite un mandatario.
Portata pratica: Da questa sentenza, le clausole che limitano il diritto di voto dei condomini non residenti si presumono abusive. Il condomino straniero può votare per corrispondenza, per delega o tramite un rappresentante legale. Si raccomanda di verificare il regolamento condominiale e, se del caso, di richiedere la nullità di tali clausole dinanzi al tribunale giudiziario.
II. Le spese condominiali: un regime oggettivo
A. Ripartizione secondo i millesimi
Conformemente agli articoli 10 e 10-1 della legge del 1965, le spese condominiali sono ripartite tra i condomini in base alla loro quota (millesimi) nelle parti comuni. Tale ripartizione è indipendente dalla nazionalità o dalla residenza del proprietario. Pertanto, un condomino straniero contribuisce alle spese generali (manutenzione, riscaldamento, ecc.) e alle spese speciali (ascensore, aree verdi) nelle stesse proporzioni dei condomini francesi.
B. Recupero delle spese dal non residente
L'amministratore può incontrare difficoltà nel recuperare le spese da un condomino domiciliato all'estero. L'articolo 19-2 della legge del 1965 consente all'amministratore di sospendere l'esercizio del diritto di voto del condomino che non ha pagato le sue spese per più di due trimestri. Questa sanzione si applica senza considerazione della nazionalità. Inoltre, l'amministratore può avviare una procedura di pignoramento immobiliare sul bene situato in Francia, indipendentemente dal luogo di residenza del proprietario.
Fiscalità: Le spese condominiali sono deducibili dai redditi fondiari per il condomino straniero che affitta il suo immobile (CGI, art. 31). Si consiglia di conservare i giustificativi e di rivolgersi a un commercialista specializzato in fiscalità internazionale.
III. Il regolamento condominiale: opponibilità e adattamento
A. Opponibilità al condomino straniero
Il regolamento condominiale si impone a tutti i condomini, compresi gli stranieri, dal momento in cui hanno acquistato un lotto. Deve essere redatto in francese (legge n. 94-665 del 4 agosto 1994 relativa all'uso della lingua francese). Tuttavia, il condomino non francofono può richiedere una traduzione. La sentenza del 2023 non ha modificato questo principio: il regolamento è opponibile, ma le sue clausole abusive (come la restrizione del voto) possono essere contestate.
B. Negoziazione e modifica del regolamento
Un condomino straniero può proporre modifiche al regolamento durante l'assemblea generale, a condizione di rispettare le maggioranze richieste (art. 26 d
