Référence : Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 février 2023, pourvoi n° 22-11.298, publié au Bulletin.
Introduction
Acquérir un bien immobilier en France lorsque l'on est étranger, qu'il s'agisse d'un ressortissant de l'Union européenne ou d'un pays tiers, expose à des règles spécifiques en matière de copropriété. Le copropriétaire étranger, souvent non-résident, doit composer avec un droit de vote potentiellement limité, des charges de copropriété calculées selon des critères objectifs, et un règlement de copropriété qui lui est opposable. L'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 8 février 2023 (n° 22-11.298) apporte un éclairage essentiel sur les droits des copropriétaires étrangers, en particulier s'agissant de leur participation aux décisions collectives.
I. Le droit de vote du copropriétaire étranger
A. Principe d'égalité et restriction conventionnelle
En application de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans les parties communes. Ce principe d'égalité s'applique sans distinction de nationalité ou de résidence. Toutefois, le règlement de copropriété peut prévoir des restrictions, comme l'exigence d'une adresse en France pour exercer le droit de vote. La validité de telles clauses a été contestée.
B. L'arrêt du 8 février 2023 : une clarification attendue
Dans cette affaire, une copropriétaire de nationalité étrangère, résidant hors de France, s'est vu refuser le droit de vote en assemblée générale en raison d'une clause du règlement exigeant une adresse postale en France. La Cour de cassation a censuré cette clause, jugeant qu'elle constituait une restriction disproportionnée au droit de propriété et à la libre participation aux décisions collectives. Elle a rappelé que l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme protège le droit au respect des biens, et que toute limitation doit être justifiée par un intérêt légitime et proportionnée. En l'espèce, la clause n'était pas justifiée par un motif impérieux, le syndic pouvant communiquer par voie électronique ou par l'intermédiaire d'un mandataire.
Portée pratique : Depuis cet arrêt, les clauses restreignant le droit de vote des copropriétaires non-résidents sont présumées abusives. Le copropriétaire étranger peut voter par correspondance, par procuration ou via un représentant légal. Il est recommandé de vérifier le règlement de copropriété et, le cas échéant, de solliciter la nullité de telles clauses devant le un avocat en droit immobilier.
II. Les charges de copropriété : un régime objectif
A. Répartition selon les tantièmes
Conformément aux articles 10 et 10-1 de la loi de 1965, les charges de copropriété sont réparties entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part (tantièmes) dans les parties communes. Cette répartition est indépendante de la nationalité ou de la résidence du propriétaire. Ainsi, un copropriétaire étranger contribue aux charges générales (entretien, chauffage, etc.) et aux charges spéciales (ascenseur, espaces verts) dans les mêmes proportions que les copropriétaires français.
B. Recouvrement des charges auprès du non-résident
Le syndic peut rencontrer des difficultés pour recouvrer les charges auprès d'un copropriétaire domicilié à l'étranger. L'article 19-2 de la loi de 1965 permet au syndic de suspendre l'exercice du droit de vote du copropriétaire qui n'a pas payé ses charges depuis plus de deux trimestres. Cette sanction s'applique sans considération de nationalité. En outre, le syndic peut engager une procédure de saisie immobilière sur le bien situé en France, quel que soit le lieu de résidence du propriétaire.
Fiscalité : Les charges de copropriété sont déductibles des revenus fonciers pour le copropriétaire étranger qui loue son bien (CGI, art. 31). Il est conseillé de conserver les justificatifs et de faire appel à un comptable expert en fiscalité internationale.
III. Le règlement de copropriété : opposabilité et adaptation
A. Opposabilité au copropriétaire étranger
Le règlement de copropriété s'impose à tous les copropriétaires, y compris étrangers, dès lors qu'ils ont acquis un lot. Il doit être rédigé en français (loi n° 94-665 du 4 août 1994 relative à l'emploi de la langue française). Toutefois, une traduction peut être demandée par le copropriétaire non francophone. L'arrêt de 2023 n'a pas modifié ce principe : le règlement est opposable, mais ses clauses abusives (comme la restriction de vote) peuvent être contestées.
B. Négociation et modification du règlement
Un copropriétaire étranger peut proposer des modifications du règlement lors de l'assemblée générale, sous réserve de respecter les majorités requises (art. 26 de la loi de 1965 pour les clauses essentielles). Il peut également solliciter une dispense d'utilisation de certaines parties communes si son bien est inoccupé, mais cela nécessite un accord unanime (art. 9).
IV. Comment Maître Cécile Zakine peut vous accompagner
Maître Cécile Zakine, avocate au Barreau de Paris et docteur en droit, avocat en droit immobilier et foncier, vous assiste dans toutes les étapes de votre investissement en copropriété en France :
- Analyse du règlement de copropriété : détection des clauses abusives ou restrictives (droit de vote, usage des parties communes) et conseil sur les voies de recours.
- Droit international privé : détermination de la loi applicable, notamment en cas de conflit entre le droit français et le droit du pays de résidence.
- Fiscalité : optimisation de la déduction des charges, déclaration des revenus fonciers en France et convention fiscale internationale.
- Négociation avec le syndic : représentation lors des assemblées générales, vote par procuration, et médiation en cas de litige.
- Contentieux : action en nullité d'une clause abusive, recouvrement de charges indues, ou défense contre une procédure de saisie.
N'hésitez pas à prendre rendez-vous pour un premier entretien. Maître Zakine vous reçoit en cabinet ou par visioconférence, et maîtrise l'anglais et l'espagnol pour faciliter les échanges.
Conclusion
L'arrêt du 8 février 2023 marque une avancée significative pour les copropriétaires étrangers en France, en consacrant leur droit de vote sans restriction injustifiée. Toutefois, les spécificités du droit de la copropriété (charges, règlement) exigent une vigilance particulière. Faire appel à un avocat expert permet de sécuriser votre investissement et de garantir le respect de vos droits.
