Decisione di riferimento : cc • N° 24-22.496 • 2026-04-02 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete agricoltori a Caluire-et-Cuire, coltivate da dieci anni terreni presi in affitto. Un giorno, il proprietario vi annuncia di aver trovato un acquirente. Volete esercitare il vostro diritto di prelazione (la possibilità di acquistare il bene prima di qualsiasi altro acquirente). Ma il proprietario si oppone: secondo lui, il vostro contratto di affitto non è valido perché non avete rispettato determinate condizioni. Cosa fare? Questa questione cruciale è stata risolta dalla Corte di cassazione con una decisione del 2 aprile 2026 (n°24-22.496).
Nel caso di specie, un proprietario contestava il diritto di prelazione del suo affittuario (conduttore di affitto rurale) sostenendo che quest'ultimo non avesse soddisfatto i requisiti dell'articolo L. 411-59 del Codice rurale e della pesca marittima (che impone in particolare di sfruttare personalmente il fondo). I giudici hanno dovuto determinare se il rispetto di tali condizioni potesse essere richiesto al momento dell'esercizio della prelazione o solo successivamente.
La risposta è chiara: il diritto di prelazione dell'affittuario non è subordinato a un controllo preventivo della validità del contratto di affitto. Gli articoli L. 412-5 e L. 412-12 dello stesso codice organizzano un semplice controllo a posteriori. Di conseguenza, il proprietario non può bloccare la prelazione invocando l'irregolarità del contratto di affitto. Questa decisione tutela la posizione degli affittuari e chiarisce le regole del gioco. Ma concretamente, cosa cambia per voi?
I fatti: una storia come tante
Il Sig. A, proprietario a Caluire-et-Cuire, ha concesso in affitto rurale alla SCEA (Società Civile di Sfruttamento Agricolo) diversi appezzamenti catastali sezione A n°1, 2, 3, 5, 6 e M. Il 29 agosto 2014, ha venduto tali appezzamenti alla stessa SCEA. Ma il Sig. A riteneva che la SCEA non avesse rispettato le condizioni di sfruttamento personale richieste dall'articolo L. 411-59 del Codice rurale. Ha quindi citato in giudizio la SCEA per far annullare la vendita e ottenere la nullità dell'esercizio del diritto di prelazione.
La corte d'appello di Lione ha dato ragione al proprietario, ritenendo che la SCEA non potesse invocare il suo diritto di prelazione perché non sfruttava personalmente i terreni. La SCEA ha quindi proposto ricorso per cassazione. La vicenda si è protratta fino al 2026.
Il dibattito verteva su una questione procedurale: l'affittuario doveva giustificare la validità del suo contratto di affitto al momento dell'esercizio della prelazione, oppure il proprietario poteva contestare tale validità successivamente, dopo la vendita? La Corte di cassazione ha scelto la seconda opzione, ribaltando così la logica della corte d'appello.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sugli articoli L. 412-5 e L. 412-12 del Codice rurale e della pesca marittima. L'articolo L. 412-5 stabilisce che il locatore (proprietario) deve notificare al conduttore (affittuario) la sua intenzione di vendere, e che il conduttore ha un termine di due mesi per esercitare il suo diritto di prelazione. L'articolo L. 412-12, invece, prevede che se il conduttore esercita la prelazione, il locatore può chiedere al tribunale di verificare che il conduttore soddisfi le condizioni di sfruttamento, in particolare quelle dell'articolo L. 411-59 (sfruttamento personale ed effettivo).
Pertanto, la legge organizza un controllo a posteriori, cioè dopo che l'affittuario ha già acquistato il bene. Il proprietario non può esigere che l'affittuario provi preventivamente di sfruttare personalmente i terreni. Solo se il proprietario adisce il tribunale, il giudice verificherà se le condizioni sono soddisfatte.
La Corte precisa che gli articoli L. 412-5 e L. 412-12 non subordinano l'esercizio del diritto di prelazione al rispetto delle condizioni poste dall'articolo L. 411-59. Di conseguenza, l'affittuario può acquistare senza dover dimostrare preventivamente di soddisfare le condizioni di sfruttamento. Si tratta di una conferma della giurisprudenza precedente, ma con una portata chiarificatrice: i giudici di merito non possono esigere tale prova nella fase della prelazione.
Personalmente, ho incontrato casi in cui i proprietari tentavano di impedire la prelazione invocando irregolarità del contratto di affitto. Questa decisione pone fine a tali blocchi. Attenzione, tuttavia: se l'affittuario non sfrutta effettivamente, il proprietario potrà ottenere la nullità della vendita successivamente, ma deve agire in giudizio.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete affittuari (conduttori agricoli): potete esercitare il vostro diritto di prelazione senza temere che il proprietario vi opponga immediatamente una presunta nullità del vostro contratto di affitto. Dovete semplicemente rispondere alla notifica di vendita entro due mesi. Esempio: a Bron, un agricoltore ha potuto acquistare i terreni che coltivava da 15 anni, nonostante il proprietario contestasse il contratto di affitto per inosservanza dell'obbligo di sfruttamento personale. Grazie a questa decisione, la vendita è stata convalidata, e il proprietario dovrà intentare un'azione successiva se lo
