Decisione di riferimento : cc • N° 73-13.157 • 1975-01-14 • Consulta la decisione →
Immaginate per un attimo: siete proprietari di una casa a Colomiers, e scoprite che il muro divisorio che credevate di condividere con il vostro vicino è in realtà costruito su un appezzamento il cui suolo appartiene al condominio accanto. Volete regolarizzare acquistando la comproprietà (diritto di appoggiarvi su quel muro). Ma a chi dovete pagare? Al proprietario del muro o al proprietario del suolo? È esattamente la questione posta alla Corte di cassazione nel 1975. E la risposta ha di che sorprendere: il diritto di superficie (diritto di costruire sul suolo altrui) non vi conferisce alcun diritto sul suolo stesso. Anche se possedete l'edificio, il terreno rimane al suo proprietario originario.
Questa decisione, resa il 14 gennaio 1975, riguarda un complesso immobiliare in condominio, dove il suolo è una parte comune. Il proprietario di un appezzamento vicino (n. 96 avenue Victor-Hugo) voleva acquistare la comproprietà di un muro che faceva parte delle parti private di un lotto. Ma il tribunale ha dovuto decidere: a chi deve spettare la parte del prezzo corrispondente al suolo? Al condomino del lotto (che ha un diritto di superficie) o al condominio (proprietario del suolo)?
Questa vicenda illustra perfettamente la distinzione tra il diritto di superficie (che riguarda ciò che è costruito) e il diritto di proprietà del suolo. E le conseguenze pratiche sono pesanti, che siate proprietari, inquilini o professionisti dell'immobiliare. Allora, come reagire se siete interessati? Decifriamo insieme questa decisione fondatrice.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Torniamo al 1975. Un complesso immobiliare in condominio si trova a cavallo di più appezzamenti. Il suolo del complesso è una parte comune, il che significa che appartiene a tutti i condomini, rappresentati dal condominio. Su questo suolo, un muro separa il condominio da un appezzamento vicino, il lotto A. Questo muro è esso stesso una parte privata: appartiene a un condomino particolare, il Sig. X, che beneficia di un diritto di superficie (diritto di utilizzare il suolo per edificarvi e possedere il muro).
Dall'altro lato del muro si trova il Sig. Y, proprietario di un terreno contiguo al n. 96 di avenue Victor-Hugo. Il Sig. Y desidera acquistare la comproprietà di questo muro, cioè il diritto di utilizzarlo come proprio e di appoggiarvisi per costruire o recintare il proprio terreno. In cambio, deve versare un'indennità, che comprende la metà del valore del muro e la metà del valore del suolo su cui esso poggia.
Ma ecco: il Sig. X (il condomino del muro) ritiene che a lui debba spettare l'intero prezzo, poiché è lui il proprietario del muro. Il condominio, invece, rivendica la parte corrispondente al suolo, perché il suolo è una parte comune. Il conflitto sale fino alla Corte di cassazione. I giudici devono determinare chi, tra il condomino e il condominio, ha diritto alla porzione del prezzo rappresentante la metà del valore venale del suolo.
Questo tipo di contenzioso è frequente, soprattutto nei condomini vecchi dove i confini tra parti private e comuni sono poco chiari. A Pamiers, ad esempio, ho incontrato un caso in cui un proprietario di un garage aveva costruito una tettoia su un muro divisorio senza chiedersi a chi appartenesse il suolo. La decisione del 1975 ha permesso di evitare un contenzioso simile, ricordando le regole.
Il ragionamento della giurisdizione — decodificato
La Corte di cassazione, nella sua sentenza del 14 gennaio 1975, ha deciso a favore del condominio. Il suo ragionamento è chiaro: il diritto di superficie non conferisce al suo titolare alcun diritto di proprietà sul suolo. Di conseguenza, il condomino del muro non è proprietario del suolo sotto il muro; è il condominio, in quanto rappresentante dei condomini, che detiene la proprietà del suolo (parte comune).
In applicazione dell'articolo 552 del Codice civile (che dispone che la proprietà del suolo comporta la proprietà del sopra e del sotto), e delle regole della comproprietà (articoli 653 e seguenti), la cessione della comproprietà di un muro comporta la cessione di una parte del suolo corrispondente all'ingombro del muro. Ora, essendo questo suolo una parte comune, solo il condominio può disporne. Così, la porzione del prezzo di cessione rappresentante la metà del valore venale del suolo deve spettare al condominio, e non al condomino del muro.
Anche se il Sig. X possedeva il muro (grazie al suo diritto di superficie), non possedeva il suolo. La comproprietà si acquista sia sul muro che sul suolo; il prezzo deve quindi essere ripartito tra il proprietario del muro (Sig. X) e il proprietario del suolo (il condominio).
Questa decisione conferma una giurisprudenza costante: il diritto di superficie è un diritto reale immobiliare (diritto su una cosa) distinto dalla proprietà del suolo. Si inserisce nella scia dell'adagio « superficies solo cedit » (ciò che è costruito sul suolo appartiene al proprietario del suolo), ma attenuandolo con il riconoscimento di un diritto di superficie autonomo. Tuttavia, ricorda che questo diritto non assorbe la proprietà del suolo.
In pratica, ciò significa che il titolare di un diritto di superficie (ad esempio, un condomino che ha un lotto con un muro privato) non può
