Decisione di riferimento: cc • N. 91-10.116 • 1992-06-30 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un appartamento a Parentis-en-Born, al 5° piano di una residenza. Il vostro vicino del piano di sotto, il Sig. Dupont, ha bisogno di attraversare il vostro pianerottolo per accedere al suo contatore elettrico. Vi propone di firmare una « servitù di passaggio » sul vostro lotto. Accettate, pensando di risolvere la situazione. Ma un anno dopo, volete vendere: il notaio vi informa che questa servitù è nulla. Com'è possibile?
A questa domanda ha risposto la Corte di Cassazione il 30 giugno 1992. La sentenza n. 91-10.116 è chiara: una servitù può esistere solo tra due fondi (terreni o edifici) appartenenti a proprietari diversi. Ora, in un condominio, ogni lotto non è una proprietà indipendente del suolo: il lotto è una frazione dell'edificio, composto da una parte privativa e da una quota di parti comuni. Un lotto non può quindi essere « fondo servente » o « fondo dominante » in senso giuridico.
In sintesi, questa sentenza pone fine a una pratica comune ma errata: tentare di creare servitù tra lotti di condominio. Ma cosa cambia esattamente per voi? E come tutelare i vostri diritti? Seguite la guida.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
I Sig.ri Y., notai associati, erano proprietari di diversi lotti in un edificio condominiale. Nel 1986, promettono di vendere il lotto n. 38 ai Sig.ri D. Nell'atto di vendita, stipulano che una servitù di passaggio è concessa dal venditore sul pianerottolo del 5° piano (parte comune) a favore del lotto venduto. Le parti convengono inoltre di costituire una servitù che modifica i diritti dei condomini sulle parti comuni. Ma il condominio contesta questa clausola: un condomino non può, da solo, gravare le parti comuni di una servitù senza il consenso di tutti.
La vicenda arriva in tribunale, poi in corte d'appello. I giudici di merito annullano la servitù. I coniugi Y. ricorrono in Cassazione, sostenendo che la servitù tra due lotti è possibile. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso: conferma che una servitù può esistere solo tra proprietà indipendenti appartenenti a proprietari diversi. I lotti di condominio non soddisfano questa condizione, poiché sono frazioni dello stesso edificio. La servitù di passaggio sul pianerottolo è quindi nulla.
Quello che pochi sanno è che questa decisione non riguarda solo il pianerottolo. Si applica a qualsiasi tentativo di creare una servitù tra lotti: passaggio, veduta, scolo delle acque… Tutto è nullo. Gli acquirenti devono quindi essere vigili al momento dell'acquisto di un lotto: le servitù apparenti nel regolamento condominiale possono essere illusorie.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo 637 del Codice civile, che definisce la servitù come « un peso imposto su un fondo (fondo servente) per l'uso e l'utilità di un fondo appartenente a un altro proprietario (fondo dominante) ». Precisa che questa definizione implica che i due fondi siano proprietà distinte appartenenti a proprietari diversi. Ora, in un condominio, i lotti non sono proprietà indipendenti: sono frazioni dello stesso edificio, e il suolo è indiviso tra tutti i condomini. In altre parole, un lotto non è un « fondo » ai sensi dell'articolo 637.
La Corte aggiunge che le parti comuni sono proprietà indivisa di tutti i condomini. Un condomino non può quindi, da solo, consentire una servitù su una parte comune (come un pianerottolo) a favore di un altro lotto. Una tale servitù non riguarderebbe solo il lotto del vicino, ma l'intero condominio. Solo una decisione dell'assemblea dei condomini, con la maggioranza richiesta, potrebbe eventualmente creare una servitù sulle parti comuni (ad esempio, un diritto di passaggio per un lotto). Ma attenzione: anche in questo caso, la servitù non sarebbe legata a un lotto in particolare, ma all'intero edificio.
Nel caso di specie, la corte d'appello aveva constatato che la servitù contestata modificava i diritti dei condomini sulle parti comuni. La Corte di Cassazione convalida questo ragionamento: una servitù tra due lotti è incompatibile con il regime condominiale. Non si tratta di un revirement giurisprudenziale: la Corte conferma una posizione costante dagli anni '70. Ma ricorda un principio fondamentale spesso ignorato.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietari di un lotto in condominio: non potete creare una servitù « privata » con il vostro vicino. Ad esempio, se volete che il vostro vicino possa passare sulla vostra terrazza per accedere al suo giardino, non potete firmare un atto notarile di servitù. Tuttavia, potete concludere un contratto di diritto di passaggio personale (un « diritto d'uso »), ma non sarà legato al lotto e cesserà se vendete. Se siete acquirenti: prima di acquistare un lotto, verificate nel regolamento condominiale se sono menzionate servitù. Se sono tra lotti, sono probabilmente nulle.
