Decisione di riferimento : cc • N° 11-17.098 • 2012-10-02 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete conduttori di un locale commerciale a Chemillé-en-Anjou da 15 anni. Il vostro locatore vi dà disdetta per vendere l'immobile. Avete diritto a un'indennità di esodo (una somma destinata a compensare la perdita dell'avviamento commerciale). Ma l'importo non è fissato e il proprietario esige che lasciate l'immobile sotto pena di pagare una penale dell'1% al mese. Cosa fare? Questa decisione della Corte di Cassazione del 2 ottobre 2012 risponde a una domanda cruciale: da quando può decorrere questa penale?
Molti proprietari pensano che la penale dell'1% prevista dall'articolo L. 145-30 del Codice del commercio si applichi non appena il conduttore rimane nei locali dopo la disdetta. Ma la Corte di Cassazione ha stabilito: finché l'importo dell'indennità di esodo non è fissato con una decisione passata in giudicato (cioè una sentenza definitiva, non più impugnabile), la penale non inizia a decorrere. In altre parole, il conduttore può rimanere senza penale finché l'importo non è definitivamente stabilito.
Questa decisione, resa in una vicenda bordolese, ha conseguenze pratiche immediate per proprietari e conduttori. Evita che vengano richieste penali esorbitanti mentre l'importo dell'indennità è ancora contestato. In sintesi, protegge il conduttore da pressioni abusive, ricordando al proprietario che deve far fissare rapidamente l'importo per evitare ritardi.
I fatti: una storia come tante
Il Sig. X, proprietario a Saumur (Maine-et-Loire), dà disdetta al suo conduttore commerciale, la SARL « Le Bistrot du Centre », per vendere l'immobile. Il conduttore ha diritto a un'indennità di esodo (indennità destinata a compensare la perdita dell'avviamento commerciale). Ma le parti non si accordano sull'importo: il proprietario propone 50.000 €, il conduttore ne chiede 120.000 €. Il conduttore rimane nei locali in attesa che la giustizia fissi l'importo.
Il proprietario adisce quindi il giudice per far sfrattare il conduttore e chiedere penali dell'1% mensile sull'importo che ritiene dovuto (50.000 €), cioè 500 € al mese. Il conduttore contesta: secondo lui, finché l'importo non è definitivo, la penale non può decorrere. La vicenda passa davanti al tribunale di commercio di Saumur, poi alla corte d'appello di Angers.
La corte d'appello dà ragione al proprietario: ritiene che la penale decorra dalla disdetta, anche se l'importo è contestato. Il conduttore ricorre in cassazione. La Corte di Cassazione cassa la sentenza d'appello: ricorda che la penale dell'articolo L. 145-30 del Codice del commercio (penale dovuta dal conduttore che si trattiene nei locali dopo la disdetta) può decorrere solo dopo che l'indennità di esodo è stata fissata con decisione definitiva (passata in giudicato). Nel caso di specie, l'importo non era fissato, quindi nessuna penale.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo L. 145-30 del Codice del commercio, che dispone che il conduttore esodato ha diritto a un'indennità di esodo, e che se si trattiene nei locali oltre la disdetta, deve una penale dell'1% mensile sull'importo dell'indennità. Ma la Corte precisa che questa penale non può essere calcolata finché l'importo dell'indennità non è definitivamente fissato. Perché? Perché non si può applicare una percentuale su una somma che non è certa.
I giudici ricordano un principio fondamentale: l'indennità di esodo ha lo scopo di compensare il pregiudizio del conduttore. Finché il suo importo è contestato, il conduttore non può essere obbligato a lasciare i locali prima di averla ricevuta (è il principio del « pagamento preventivo »). Quindi, se il proprietario vuole che il conduttore se ne vada, deve prima pagare l'indennità, o almeno depositarla (presso un notaio).
La Corte respinge l'argomento del proprietario, che sosteneva che la penale dovesse decorrere dalla disdetta, indipendentemente dalla fissazione dell'importo. Ritiene che ciò equivarrebbe a penalizzare il conduttore per un ritardo non imputabile a lui, ma derivante dal disaccordo tra le parti. In pratica, ciò significa che il proprietario ha interesse a far fissare rapidamente l'importo, altrimenti non potrà richiedere penali per il periodo anteriore alla decisione definitiva.
Questa decisione è una conferma della giurisprudenza precedente (in particolare Cass. civ. 3e, 10 maggio 2001, n. 99-15.123). Non costituisce un revirement, ma un chiarimento utile. La Corte di Cassazione ricorda che il testo deve essere interpretato rigorosamente a favore del conduttore, che è la parte debole in questo rapporto di forza.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietari locatori, dovete sapere che non potete richiedere la penale dell'1% mensile finché l'importo dell'indennità di esodo non è fissato con decisione definitiva (cioè una sentenza non più soggetta ad appello o ricorso). Esempio: se il vostro conduttore rimane nei locali per 2 anni dopo la disdetta, e l'importo viene fissato solo alla fine di questo periodo, potrete richiedere penali solo per il periodo successivo alla decisione definitiva. Ciò può rappresentare una perdita importante: a Saumur, per un canone di 1.000 €/mese, la penale sarebbe di 10 €/mese (1% dell'indennità se è di 100.000 €). In 2 anni, ciò fa 240 €, ma se la penale fosse decorrsa dall'inizio, sarebbe stata di 24.000 €. Attenzione però: il conduttore deve comunque un'indennità di occupazione (canone maggiorato) durante la sua permanenza nei locali.
