Decisione di riferimento : cc • N° 14-12.845 • 2015-09-30 • Consulta la decisione →
Immaginate: firmate un contratto di VEFA (vendita in stato futuro di completamento) per un appartamento a Mentone. Il promotore vi promette la consegna entro 18 mesi. Ma in realtà, alla data della firma, non ha ancora ottenuto il suo permesso di costruire. Lo scoprite più tardi, dopo aver già versato acconti. Cosa fare? Potete chiedere l'annullamento della vendita? E soprattutto, a quale data il giudice si colloca per verificare se il difetto di permesso giustifica la nullità? È proprio questa la questione che ha deciso la Corte di cassazione in una sentenza del 30 settembre 2015. Una decisione che chiarisce un punto spesso oscuro per gli acquirenti.
Questa decisione è cruciale perché fissa una regola chiara: per valutare la validità di un contratto di VEFA riguardo alle regole di forma (in particolare l'articolo L. 261-11 del codice dell'edilizia e dell'abitazione), il giudice deve collocarsi alla data dell'atto introduttivo del giudizio, cioè la data della citazione in giudizio. In altre parole, se il permesso di costruire non esisteva al momento in cui avete citato in giudizio il promotore, la nullità può essere pronunciata, anche se il promotore lo ottiene successivamente. Una sicurezza per l'acquirente, ma anche una spada di Damocle per il venditore negligente.
In questo articolo, analizzeremo questa decisione, i suoi fatti, il suo ragionamento e soprattutto le sue conseguenze pratiche per voi, che siate acquirente, venditore o professionista immobiliare. Vedremo in particolare come una sentenza della corte d'appello di Aix-en-Provence sia stata cassata per non aver rispettato questo principio, e come l'Alta giurisdizione abbia rimesso le cose a posto. Pronti a immergervi nei meandri del diritto della VEFA? Iniziamo.
I fatti: una storia come ne accadono ogni giorno
La vicenda inizia a Mentone, nelle Alpi Marittime. Un promotore immobiliare vende un appartamento in VEFA a un privato. Il contratto viene firmato il 15 marzo 2007. L'acquirente versa un acconto del 10% del prezzo, pari a 30.000 € su un totale di 300.000 €. Ma rapidamente sorgono dubbi: il cantiere non parte, i termini di consegna vengono posticipati. L'acquirente scopre infine che il promotore non aveva ottenuto il permesso di costruire al momento della firma del contratto. Decide quindi di citare in giudizio il promotore il 10 gennaio 2008 per chiedere la nullità del contratto.
Il promotore, dal canto suo, ottiene infine il permesso di costruire il 15 febbraio 2008, cioè dopo la citazione. Sostiene che il vizio è ormai regolarizzato e che la nullità non può più essere pronunciata. La corte d'appello di Aix-en-Provence gli dà ragione con una sentenza dell'11 dicembre 2013: respinge la domanda di nullità motivando che il permesso di costruire è stato ottenuto nel corso del procedimento. L'acquirente ricorre in cassazione.
La questione posta alla Corte di cassazione è semplice: a quale data bisogna collocarsi per verificare se la nullità del contratto di VEFA per inosservanza delle disposizioni dell'articolo L. 261-11 del codice dell'edilizia e dell'abitazione è utilmente invocata? L'articolo L. 261-11 impone che il contratto di VEFA contenga menzioni obbligatorie, in particolare l'indicazione del permesso di costruire. In assenza di permesso al momento della firma, il contratto è nullo. Ma la nullità può essere sanata dall'ottenimento successivo del permesso?
La Corte di cassazione, con la sua sentenza del 30 settembre 2015, cassa la sentenza della corte d'appello. Ricorda che per valutare la nullità, il giudice deve collocarsi alla data dell'atto introduttivo del giudizio, cioè la data della citazione. Poco importa che il permesso sia ottenuto dopo: se alla data della citazione non esisteva, la nullità è incorsa. Una vittoria per l'acquirente, ma anche un avvertimento per i promotori: non firmate senza permesso, altrimenti rischiate l'annullamento.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il ragionamento della Corte di cassazione si basa su una regola procedurale fondamentale: la data dell'atto introduttivo del giudizio è il punto di riferimento per valutare la validità di un atto giuridico contestato. In materia di nullità di un contratto, il giudice deve collocarsi a tale data per determinare se la causa di nullità esisteva. Se il vizio (assenza di permesso) era presente in quel momento, la nullità è incorsa, anche se il vizio scompare successivamente.
Nel caso di specie, la corte d'appello aveva commesso un errore prendendo in considerazione il permesso ottenuto dopo la citazione. La Corte di cassazione censura questo approccio: « Ritenuto che per respingere la domanda di annullamento del contratto di VEFA, la sentenza ritiene che il permesso di costruire sia stato ottenuto successivamente alla citazione; che statuendo in tal modo, mentre doveva collocarsi alla data dell'atto introduttivo del giudizio per verificare se la nullità fosse utilmente invocata, la corte d'appello ha violato l'articolo L. 261-11 del codice dell'edilizia e dell'abitazione. »
Questa soluzione è logica: se si permettesse al promotore di regolarizzare il vizio dopo la citazione, ciò incentiverebbe la frode. Un promotore potrebbe firmare s
