Decisione di riferimento: cc • N° 19-17.045 • 2020-09-10 • Consulta la decisione →
Immaginate di essere proprietario di un appartamento in una residenza a Capbreton, di fronte all'oceano. Ogni trimestre ricevete il vostro prospetto delle spese condominiali (le spese comuni per la manutenzione delle parti comuni, l'ascensore, la guardiania, ecc.). Ma ecco: avete l'impressione che la vostra quota (la vostra parte delle spese) sia troppo alta rispetto a quella del vostro vicino che possiede un alloggio simile. Consultate il regolamento di condominio (il documento che organizza la vita nell'edificio): la ripartizione è chiaramente indicata, risalente talvolta alla costruzione. Pensate di essere bloccati?
Questa situazione la incontro regolarmente nel mio studio, sia a Mont-de-Marsan che sulla Costa Azzurra. Dei condòmini si sentono danneggiati da una ripartizione delle spese che ritengono ingiusta, ma esitano ad agire perché «è scritto nel regolamento». La domanda è semplice: si può contestare una clausola del regolamento di condominio, anche se vecchia, se non rispetta la legge?
La Corte di cassazione, con una decisione del 10 settembre 2020, fornisce una risposta chiara e rassicurante. Ricorda che l'assemblea dei condòmini (la riunione annuale di tutti i proprietari) è l'organo competente per modificare il regolamento. Soprattutto, afferma che ogni condomino può, in qualsiasi momento, far constatare che una clausola di ripartizione delle spese non è conforme alla legge e chiederne la correzione. In altre parole, il fatto che una clausola sia scritta nel regolamento non la rende intoccabile se è illegittima. Ma cosa cambia esattamente per voi, proprietario a Parentis-en-Born o inquilino a Capbreton?
I fatti: una storia come tante
Prendiamo l'esempio del Sig. Dubois, proprietario di un appartamento in un condominio di 20 unità a Parentis-en-Born, vicino al lago. Al momento dell'acquisto cinque anni fa, ha ricevuto il regolamento di condominio, un documento di una trentina di pagine. All'articolo 8, la ripartizione delle spese è dettagliata: 60% in base al valore relativo di ogni unità (cioè in base alla superficie e alla posizione), e 40% in base ai millesimi (le quote di proprietà attribuite a ogni unità). Il Sig. Dubois paga così circa 1.200 € di spese annuali per il suo trilocale di 70 m².
Durante un'assemblea generale, parla con il suo vicino del piano di sopra, il Sig. Martin, che possiede un trilocale identico. Quest'ultimo gli rivela che paga solo 900 € di spese all'anno. Stupito, il Sig. Dubois verifica: effettivamente, nel regolamento, i millesimi attribuiti alla sua unità sono superiori a quelli del Sig. Martin, senza una ragione oggettiva (stessa superficie, esposizione, piano). Ritiene che questa differenza, che gli costa 300 € all'anno, cioè 1.500 € in cinque anni, sia ingiustificata.
Il Sig. Dubois contatta quindi l'amministratore (il gestore del condominio) per chiedere una modifica della ripartizione. L'amministratore gli risponde che il regolamento, redatto al momento della costruzione nel 1995, può essere modificato solo con una decisione dell'assemblea a maggioranza qualificata (i due terzi dei voti), e che ciò sembra complicato. Frustrato, il Sig. Dubois avvia un'azione legale contro il condominio (l'entità giuridica che rappresenta tutti i condòmini) per far constatare l'illegittimità della clausola e ottenere una nuova ripartizione.
Il tribunale giudiziario di Mont-de-Marsan, adito in primo grado, dà ragione al Sig. Dubois. Ritiene che la ripartizione delle spese debba rispettare l'articolo 10 della legge del 10 luglio 1965 (la legge che regola il condominio), che impone una ripartizione equa in base all'utilità che ogni unità trae dalle spese. La corte d'appello di Pau conferma questa sentenza. Il condominio propone allora ricorso in cassazione, sostenendo che l'assemblea non avesse il potere di modificare una clausola del regolamento di condominio senza rispettare formalità rigorose. È qui che interviene la Corte di cassazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione, con la sua sentenza del 10 settembre 2020, respinge il ricorso del condominio e convalida la decisione dei giudici di merito. Il suo ragionamento si basa su due pilastri giuridici chiave, che vi spiegherò in modo semplice.
Primo pilastro: l'articolo 43 della legge del 10 luglio 1965. Questo articolo dispone che «l'assemblea delibera sulle modifiche da apportare al regolamento di condominio». I magistrati della Corte di cassazione interpretano questa disposizione in senso ampio. Ritengono che l'assemblea sia l'organo competente a modificare il regolamento, e che questo potere includa la possibilità di riconoscere il carattere non scritto di una clausola. In parole povere, se una clausola del regolamento (come quella sulla ripartizione delle spese) non rispetta la legge, l'assemblea può decidere che è nulla e deve essere sostituita. Ciò non significa che possa modificare il regolamento a suo piacimento, ma che ha l'autorità per correggere le illegittimità.
Secondo pilastro: l'articolo 10, primo comma, della stessa legge. Questo articolo impone che «le spese condominiali sono ripartite tra tutti i condòmini proporzionalmente
