Decisione di riferimento: Corte di cassazione, terza sezione civile • N° 17-27.766 • 29 novembre 2018 • Consultare la decisione →
Immaginate di trovarvi in un palazzo parigino. Le spese condominiali aumentano, vengono decisi lavori di rifacimento della facciata, l'amministratore (syndic) sembra gestire i conti. Un giorno scoprite spese sospette: una lampadina fatturata 9,80 €, compensi per la direzione dei lavori pari al 9,5 % dell'importo IVA esclusa... Vi rivolgete al consiglio sindacale: non avrebbero dovuto individuare queste anomalie? È esattamente lo scenario che ha portato un condomino fino davanti alla Corte di cassazione.
La domanda che ogni proprietario si pone: fino a dove arriva la responsabilità dei membri del consiglio sindacale? Sono personalmente tenuti a individuare ogni errore, ogni eccesso dell'amministratore?
Con una sentenza del 29 novembre 2018, la Corte di cassazione offre una risposta rassicurante per i volontari che siedono nel consiglio, ma che impone ai condomini di raddoppiare la vigilanza. Ricorda che la loro azione è limitata dal secondo comma dell'articolo 1992 del Code civil, e che una semplice negligenza non costituisce una colpa sufficientemente grave per impegnarne la responsabilità – salvo collusione fraudolenta.
I fatti: una storia che accade ogni giorno
La vicenda trae origine in un condominio della regione parigina. Il sindacato dei condomini (l'insieme dei proprietari) aveva affidato la gestione del palazzo a un amministratore professionista. Per assisterlo e controllarne la gestione, era stato eletto un consiglio sindacale, conformemente alla legge del 10 luglio 1965. Il suo presidente, volontario come tutti i membri, assicurava un contatto regolare con l'amministratore.
Tutto precipita quando un condomino, scontento di alcune spese, promuove un'azione di responsabilità extracontrattuale (un'azione volta a ottenere il risarcimento di un danno causato da una colpa) contro il sindacato e contro il presidente del consiglio sindacale personalmente. Rimprovera a quest'ultimo di non aver correttamente sorvegliato i conti, evidenziando in particolare l'acquisto di una lampadina per 9,80 €, compensi per la direzione dei lavori che egli ritiene eccessivi per dei lavori di rifacimento della facciata, o ancora spese presentate come ordinarie ma a suo avviso ingiustificate. Ai suoi occhi, il presidente del consiglio sindacale ha commesso una negligenza colposa lasciando passare queste anomalie.
Il condomino adisce il tribunale di grande istanza (TGI) di Parigi, che respinge le sue domande. Egli interpone allora appello davanti alla corte d'appello di Parigi. I magistrati di merito esaminano i documenti contabili e constatano che nessuna collusione fraudolenta (intesa segreta per ingannare) è dimostrata tra l'amministratore e il presidente del consiglio sindacale. Concludono che i fatti rimproverati non caratterizzano una colpa sufficientemente grave per impegnare la responsabilità personale di quest'ultimo. Il condomino propone allora ricorso in cassazione, sperando in un mutamento di giurisprudenza.
Il ragionamento del giudice — analizzato a fondo
La Corte di cassazione respinge il ricorso e conferma la decisione della corte d'appello. La sua motivazione si articola attorno a un testo poco noto ai non giuristi: il secondo comma dell'articolo 1992 del Code civil. Questo dispone che la responsabilità del mandatario (colui che agisce per conto altrui) è valutata «meno rigorosamente» quando il suo mandato è gratuito. In parole povere, un volontario può essere condannato a risarcire un pregiudizio solo se ha agito con l'intenzione di nuocere o se ha commesso una colpa grave, vale a dire una negligenza di particolare gravità, pressoché deliberata.
I membri del consiglio sindacale esercitano un mandato gratuito: non percepiscono alcuna retribuzione per la loro missione di controllo. Pertanto, la loro responsabilità può essere affermata solo per una colpa grave o un atto intenzionale. Un semplice errore di sorveglianza, una disattenzione puntuale non bastano.
L'Alta giurisdizione precisa che questa limitazione si applica anche quando l'azione è fondata sulla responsabilità extracontrattuale (articolo 1240 del Code civil, che obbliga a risarcire il danno causato dalla propria colpa) e non sul mandato stesso. Così, un terzo, come un condomino, che desideri agire contro la responsabilità di un membro del consiglio sindacale non può eludere questo regime protettivo. Nel caso di specie, i giudici hanno constatato che nessuna collusione fraudolenta era provata tra l'amministratore e il presidente, e che le inadempienze rilevate rientravano in una negligenza semplice. La corte d'appello ha quindi potuto, a buon diritto, escludere la responsabilità personale del presidente.
Questo ragionamento si inserisce in una volontà costante di non scoraggiare la buona volontà. Se la legge imponesse un obbligo di risultato ai membri del consiglio sindacale, più nessuno accetterebbe queste funzioni volontarie, essenziali al buon funzionamento di ogni condominio.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il condomino che subisce un pregiudizio, questa decisione può sembrare frustrante. Tuttavia, non lo priva di ogni rimedio. Egli conserva la sua azione contro l'amministratore, professionista retribuito e assicurato, la cui responsabilità può essere impegnata per qualsiasi colpa, anche semplice. Inoltre, può sempre far valere la responsabilità del sindacato dei condomini stesso.
Per i membri del consiglio sindacale, è una vera boccata d'ossigeno. Che siate in un condominio a Parigi, a Versailles o a Créteil, non dovete temere una condanna personale per il minimo errore di controllo. La vostra vigilanza resta d'obbligo, ma una lampadina fatturata un po' troppo cara o compensi un po' elevati non faranno di voi un responsabile di diritto.
Prendiamo un esempio numerico. In
