Servitù non aedificandi: un garage sotterraneo è vietato?

Siete proprietari di una casa a Rennes, con un cortile comune che serve ad arieggiare e illuminare la vostra abitazione. Un giorno, il vostro vicino, proprietario del lotto adiacente, decide di scavare un garage sotto questo cortile. Vi chiedete: può farlo? La servitù "non aedificandi" che vieta di costruire al di sopra del suolo si applica anche al sottosuolo? È proprio questa la questione decisa dalla Corte di cassazione in una sentenza del 5 maggio 1975. E la risposta è sorprendente: sì, è possibile, salvo che l'atto costitutivo della servitù lo vieti espressamente. Analisi.

I fatti: una storia come tante

Immaginate una proprietà a Rennes, composta da due lotti. Un cortile comune li separa, gravato da una servitù "non aedificandi" (letteralmente "non costruire") per garantire un'adeguata aerazione, illuminazione e prospettiva agli edifici esistenti sul primo lotto. Il proprietario del secondo lotto, una società, decide di scavare un garage sotterraneo sotto questo cortile, con una rampa di accesso e un muretto di protezione. Il proprietario del primo lotto si oppone: secondo lui, il garage viola la servitù e la destinazione del cortile comune. La controversia arriva fino in corte d'appello, che dà ragione al costruttore. Il proprietario insoddisfatto ricorre in cassazione, sostenendo che la corte d'appello ha snaturato il contratto di cortile comune e la servitù. La Corte di cassazione rigetta il ricorso, confermando la decisione dei giudici di merito.

Il ragionamento della giurisdizione — analizzato

La Corte di cassazione, nella sua sentenza, richiama un principio fondamentale: la servitù è un peso imposto su un immobile per l'uso e l'utilità di un altro immobile (articolo 637 del Codice civile). Deve essere interpretata restrittivamente. Nel caso di specie, l'atto costitutivo della servitù "non aedificandi" prevedeva che essa fosse finalizzata a garantire un'adeguata aerazione, illuminazione e prospettiva. Ma non vietava né una particolare occupazione del cortile, né una costruzione aperta o chiusa sotto il livello del suolo. I termini dell'atto erano ambigui: cosa significava esattamente "costruire"? Doveva intendersi come qualsiasi edificazione, anche nel sottosuolo? La corte d'appello, per risolvere questa ambiguità, ha interpretato sovranamente l'intenzione delle parti. Ha ritenuto che il garage sotterraneo non ledesse la servitù, poiché non ostacolava né l'aerazione, né l'illuminazione, né la prospettiva. Scavando sotto il cortile, il proprietario del secondo lotto aveva semplicemente esercitato il suo diritto di proprietà (articolo 552 del Codice civile: il proprietario del suolo è proprietario del sottosuolo). La Corte di cassazione convalida questo ragionamento: la corte d'appello non ha snaturato il contratto, ne ha semplicemente dato un'interpretazione necessaria.

Cosa cambia per voi — concretamente

Se siete proprietari di un lotto gravato da una servitù "non aedificandi", questa decisione vi insegna che il divieto di costruire riguarda solo le costruzioni al di sopra del suolo, salvo clausola espressa contraria. Potete quindi, in linea di principio, scavare una cantina, un garage o una piscina interrata, anche se il vostro terreno è soggetto a tale servitù. Attenzione però: se l'atto costitutivo precisa che la servitù si estende al sottosuolo, o se i lavori compromettono l'utilità della servitù (es. riducono l'aerazione), rischiate una controversia. Per i proprietari beneficiari della servitù (quelli che godono della vista, della luce), questa decisione può essere deludente. Ma vi ricorda l'importanza di redigere atti chiari e precisi. A Saint-Malo, ad esempio, un proprietario di una casa con vista sul mare potrebbe vedere il suo vicino scavare un garage sotto il cortile comune senza che la servitù di vista lo impedisca, se questa è redatta in modo troppo vago.

Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia

• Redigete le vostre servitù con precisione: non esitate a menzionare esplicitamente se il divieto di costruire si estende al sottosuolo e a descrivere i lavori permessi o vietati.
• Rivolgetevi a un avvocato specializzato prima di firmare un atto di vendita o di servitù: un professionista potrà anticipare le ambiguità e tutelare il vostro diritto.
• Prima di scavare, consultate l'atto costitutivo della servitù: verificate se menziona il sottosuolo. In caso di dubbio, chiedete un'interpretazione giudiziale o un accordo amichevole.
• In caso di controversia, privilegiate la mediazione: una causa costa cara e dura a lungo. Una discussione con il vostro vicino, assistita da un avvocato, può spesso risolvere il conflitto.

Approfondimento: giurisprudenza correlata ed evoluzioni

La giurisprudenza è costante da questa sentenza: la servitù "non aedificandi" non si estende al sottosuolo, salvo clausola contraria. Si può citare una sentenza della Corte di cassazione del 3 luglio 1996 (n° 94-15.472) che ha stabilito che il divieto di costruire riguarda solo le costruzioni emergenti. La tendenza