Decisione di riferimento: cc • N° 24-14.618 • 2026-01-15 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: a Grasse, nel quartiere residenziale dei Jasmins, la Sig.ra D., proprietaria di una villa con vista mare, riceve una lettera dal suo vicino, il Sig. P., che le annuncia che la servitù di passaggio che consente di accedere al suo garage è ormai estinta. Motivo? Non l'avrebbe utilizzata per oltre trent'anni. Eppure, percorre quel sentiero ogni settimana per uscire con la sua auto. Questo conflitto, apparentemente banale, solleva una questione cruciale per ogni proprietario: cosa costituisce un «atto di esercizio» di una servitù di passaggio? E, soprattutto, come provare di averla effettivamente esercitata?
La Corte di Cassazione, con una sentenza del 15 gennaio 2026 (n. 24-14.618), ha fornito una risposta chiara. I giudici del Quai de l'Horloge ricordano che solo atti materiali di passaggio – cioè il fatto di transitare fisicamente sul terreno – caratterizzano un uso della servitù e impediscono la sua estinzione per non uso per trent'anni. In altre parole, un semplice passaggio, anche irregolare, è sufficiente a mantenere il diritto.
Questa decisione ha un'importanza pratica considerevole, specialmente in regioni come la Costa Azzurra, dove le proprietà sono spesso intercluse e dipendono da servitù per l'accesso. Essa tutela i diritti dei proprietari che utilizzano il loro passaggio in modo discreto o stagionale. Ma attenzione: occorre comunque poter provare questi atti materiali. Allora, come reagire?
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il Sig. X, proprietario di un appezzamento a Grasse, beneficia dal 1961 di una servitù di passaggio istituita con atto notarile per accedere alla sua proprietà dalla pubblica via. Nel 2021, il suo vicino, il Sig. Y, proprietario del fondo servente (il terreno che sopporta la servitù), gli comunica che la servitù è estinta per mancato uso da oltre trent'anni. Il Sig. X contesta e adisce il tribunale giudiziario di Grasse.
Davanti ai giudici, il Sig. X produce attestazioni di testimoni, fotografie e un verbale di ufficiale giudiziario che dimostrano che percorre regolarmente il passaggio. Ma il tribunale, e poi la corte d'appello di Aix-en-Provence, ritengono che questi elementi non siano sufficienti: secondo loro, gli atti di esercizio devono essere «sufficientemente caratterizzati» e «recenti». Il Sig. X viene respinto. Ricorre in cassazione.
La Corte di Cassazione cassa la sentenza d'appello. Ricorda che, ai sensi dell'articolo 706 del Codice civile (che prevede l'estinzione per non uso per trent'anni) e dell'articolo 707 (che fissa il decorso del termine dall'ultimo atto di esercizio per le servitù discontinue come quella di passaggio), gli atti materiali di passaggio, anche se poco frequenti, sono sufficienti a impedire l'estinzione. La corte d'appello aveva aggiunto una condizione non prevista dalla legge. La causa viene rinviata a un'altra corte d'appello.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa su due testi fondamentali. L'articolo 706 del Codice civile dispone: «La servitù si estingue per non uso durante trent'anni.» E l'articolo 707 precisa: «I trent'anni cominciano a decorrere, trattandosi di servitù discontinue, dall'ultimo atto di esercizio della servitù.» Una servitù discontinua è una servitù che richiede un atto umano per essere esercitata, come il passaggio. Per contro, una servitù continua (come una veduta) si esercita senza intervento umano.
La questione era quindi: cosa costituisce un «atto di esercizio»? Per la corte d'appello, occorreva un uso regolare, provato da atti recenti e non equivoci. Ma la Corte di Cassazione, in una giurisprudenza costante (cfr. in particolare 3e Civ., 11 gennaio 2006, ricorso n. 04-16.400), afferma che qualsiasi atto materiale di passaggio – anche unico, se provato – costituisce un atto di esercizio. L'importante è che tale atto manifesti la volontà del proprietario di usare il suo diritto. Poco importa che sia occasionale o antico, purché risalga a meno di trent'anni.
In altre parole, la Corte rifiuta di imporre una condizione di «frequenza» o «regolarità» che il legislatore non ha previsto. Così facendo, tutela i proprietari che utilizzano la loro servitù solo stagionalmente (residenza secondaria) o sporadicamente. Ma attenzione: l'onere della prova incombe sul proprietario del fondo dominante (colui che beneficia della servitù). Egli deve dimostrare con ogni mezzo (testimonianze, foto, verbali, fatture) di aver effettivamente transitato sul terreno almeno una volta negli ultimi trent'anni.
Quel che pochi sanno è che la giurisprudenza precedente era talvolta oscillante. Alcune corti d'appello esigevano atti «non equivoci» o «ripetuti». La Corte di Cassazione pone fine a queste divergenze: conta solo l'atto materiale, anche isolato.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietari di un bene che beneficia di una servitù di passaggio (siete il fondo dominante), questa decisione è una buona notizia. Non è necessario passare tutti i giorni per conservare il vostro diritto. Un passaggio ogni due o tre anni, a condizione di poterlo provare, è sufficiente. Al contrario, se non avete mai
