Décision de référence : cc • N° 24-14.618 • 2026-01-15 • Consulter la décision →
Imaginez la scène : à Grasse, dans le quartier résidentiel des Jasmins, Mme D., propriétaire d'une villa avec vue mer, reçoit un courrier de son voisin, M. P., qui lui annonce que la servitude de passage permettant d'accéder à son garage est désormais éteinte. Motif ? Elle ne l'aurait pas utilisée depuis plus de trente ans. Pourtant, elle emprunte ce chemin chaque semaine pour sortir sa voiture. Ce conflit, apparemment anodin, soulève une question cruciale pour tout propriétaire : qu'est-ce qu'un « acte d'exercice » d'une servitude de passage ? Et surtout, comment prouver qu'on l'a bien exercée ?
La Cour de cassation, dans un arrêt du 15 janvier 2026 (n° 24-14.618), vient d'apporter une réponse claire. Les juges du Quai de l'Horloge rappellent que seuls des actes matériels de passage – c'est-à-dire le fait de passer physiquement sur le terrain – caractérisent un usage de la servitude et font obstacle à son extinction pour non-usage pendant trente ans. undefined, un simple passage, même irrégulier, suffit à maintenir le droit.
Cette décision est d'une importance pratique considérable, notamment dans les régions comme la Côte d'Azur où les propriétés sont souvent enclavées et dépendent de servitudes pour l'accès. Elle sécurise les droits des propriétaires qui utilisent leur passage de manière discrète ou saisonnière. Mais attention : encore faut-il pouvoir prouver ces actes matériels. Alors, comment réagir ?
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. X, propriétaire d'une parcelle à Grasse, bénéficie depuis 1961 d'une servitude de passage instituée par acte notarié pour accéder à sa propriété depuis la voie publique. En 2021, son voisin, M. Y, propriétaire du fonds servant (le terrain qui supporte la servitude), lui signifie que la servitude est éteinte faute d'usage depuis plus de trente ans. M. X conteste et saisit le tribunal judiciaire de Grasse.
Devant les juges, M. X produit des attestations de témoins, des photographies et un constat d'huissier montrant qu'il emprunte régulièrement le passage. Mais le tribunal, puis la cour d'appel d'Aix-en-Provence, estiment que ces éléments ne suffisent pas : selon eux, les actes d'exercice doivent être « suffisamment caractérisés » et « récents ». M. X est débouté. Il se pourvoit en cassation.
La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel. Elle rappelle que, selon l'article 706 du Code civil (qui prévoit l'extinction par non-usage pendant trente ans), et l'article 707 (qui fixe le point de départ au dernier acte d'exercice pour les servitudes discontinues comme la servitude de passage), les actes matériels de passage, même s'ils sont peu fréquents, suffisent à empêcher l'extinction. La cour d'appel avait ajouté une condition que la loi ne prévoit pas. L'affaire est renvoyée devant une autre cour d'appel.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur deux textes fondamentaux. L'article 706 du Code civil dispose : « La servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans. » Et l'article 707 précise : « Les trente ans commencent à courir, lorsqu'il s'agit de servitudes discontinues, du dernier acte d'exercice de cette servitude. » Une servitude discontinue, c'est une servitude qui nécessite un acte humain pour être exercée, comme le passage. Par opposition, une servitude continue (comme une vue) s'exerce sans intervention humaine.
La question était donc : qu'est-ce qu'un « acte d'exercice » ? Pour la cour d'appel, il fallait un usage régulier, prouvé par des actes récents et non équivoques. Mais la Cour de cassation, dans une jurisprudence constante (voir notamment 3e Civ., 11 janvier 2006, pourvoi n° 04-16.400), affirme que tout acte matériel de passage – même unique, s'il est prouvé – constitue un acte d'exercice. L'important est que cet acte manifeste la volonté du propriétaire d'user de son droit. Peu importe qu'il soit occasionnel ou ancien, du moment qu'il date de moins de trente ans.
undefined, la Cour refuse d'imposer une condition de « fréquence » ou de « régularité » que le législateur n'a pas prévue. Ce faisant, elle protège les propriétaires qui n'utilisent leur servitude que de manière saisonnière (résidence secondaire) ou sporadique. Mais attention : la charge de la preuve incombe au propriétaire du fonds dominant (celui qui bénéficie de la servitude). Il doit démontrer par tout moyen (témoignages, photos, constats, factures) qu'il a bien passé sur le terrain au moins une fois au cours des trente dernières années.
undefined, c'est que la jurisprudence antérieure était parfois fluctuante. Certaines cours d'appel exigeaient des actes « non équivoques » ou « répétés ». La Cour de cassation met un terme à ces divergences : seul compte l'acte matériel, même isolé.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes propriétaire d'un bien bénéficiant d'une servitude de passage (vous êtes le fonds dominant), cette décision est une bonne nouvelle. Vous n'avez pas besoin de passer tous les jours pour conserver votre droit. Un passage tous les deux ou trois ans, à condition de pouvoir le prouver, suffit. En revanche, si vous n'avez jamais utilisé la servitude depuis plus de trente ans, elle est définitivement éteinte.
Prenons un exemple concret à Antibes. Mme L. possède un appartement dans une copropriété ancienne du centre-ville. Pour accéder à son parking, elle doit traverser une cour appartenant à un voisin. Elle n'utilise ce parking que deux mois par an, lorsqu'elle vient en vacances. Selon la nouvelle décision, ces passages annuels sont des actes matériels qui empêchent l'extinction de la servitude. Mais attention : si elle ne peut pas prouver qu'elle est passée (pas de ticket de parking, pas de témoin), le voisin pourrait contester.
Pour les acquéreurs, c'est un point de vigilance : lors de l'achat d'un bien, vérifiez que la servitude de passage a bien été exercée récemment. Demandez au vendeur des preuves (attestations, photos). Si la servitude n'a pas été utilisée depuis 30 ans, elle est éteinte et vous ne pourrez pas la réactiver.
Pour les propriétaires du fonds servant (ceux qui subissent le passage), la décision limite vos possibilités de faire éteindre la servitude. Si le voisin peut prouver un seul passage au cours des 30 dernières années, la servitude est maintenue. Vous ne pouvez pas exiger une utilisation régulière.
undefined, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires avaient perdu leur servitude parce qu'ils ne pouvaient pas prouver l'avoir utilisée. Désormais, la preuve est plus facile à rapporter : un constat d'huissier, une photo avec date, un témoignage écrit suffisent.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Constituez un dossier de preuves dès aujourd'hui : Prenez des photos datées de chaque passage, conservez les factures de travaux sur le chemin, demandez à un voisin de témoigner par écrit. Rangez ces documents dans un dossier « servitude ».
- Utilisez la servitude au moins une fois tous les 5 ans : Même si la loi prévoit 30 ans, mieux vaut espacer les passages pour éviter toute contestation. Un passage tous les 5 ans est une bonne pratique.
- Faites constater par huissier en cas de conflit : Si votre voisin conteste votre droit, faites immédiatement établir un constat d'huissier de votre passage. Cela coûte environ 200 €, mais peut sauver votre servitude.
- Mentionnez la servitude dans tout acte de vente : Lors de la vente de votre bien, rappelez l'existence de la servitude dans l'acte authentique. Cela évite les surprises pour l'acquéreur.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
La Cour de cassation avait déjà posé le principe en 2006 (pourvoi n° 04-16.400) : les actes matériels de passage sont des actes d'exercice. L'arrêt de 2026 ne fait que confirmer cette position, mais en l'appliquant strictement. Il rejette toute condition supplémentaire.
À l'inverse, dans un arrêt du 19 janvier 2022 (n° 20-21.345), la Cour avait jugé que des actes purement préparatoires (comme des études de faisabilité) ne constituaient pas des actes d'exercice d'une servitude de passage. Il faut donc un passage réel, pas seulement une intention.
La tendance est donc à la protection du fonds dominant. Les tribunaux sont de plus en plus exigeants sur la preuve, mais une fois rapportée, la servitude est difficile à éteindre. Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les juges admettent plus facilement des preuves modernes (géolocalisation, vidéosurveillance) pour établir le passage.
Ce que vous devez retenir absolument
- Un seul passage suffit pour interrompre le délai de 30 ans, à condition qu'il soit prouvé.
- La preuve est libre : photos, témoignages, constats d'huissier, tout est admis.
- Si vous n'avez jamais passé depuis 30 ans, la servitude est éteinte. Vous ne pouvez pas la réactiver.
- En cas de vente, informez l'acquéreur de l'existence et de l'usage de la servitude.
- En cas de litige, consultez un avocat spécialisé pour constituer un dossier de preuves solide.
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. Prendre rendez-vous →
