Decisione di riferimento: cc • N° 21-18.612 • 2022-06-22 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un appartamento a Saint-Laurent-du-Var, locato nell'ambito di una convenzione con l'Anah (Agenzia nazionale dell'habitat). Percepite aiuti e beneficiate di vantaggi fiscali in cambio di un affitto moderato. Un giorno, scoprite che il vostro conduttore subloca una camera, a pagamento, senza il vostro consenso. Vi chiedete: posso ottenere la risoluzione del contratto di locazione? Fino a dove arriva la tolleranza dei giudici?
Questa decisione della Corte di cassazione del 22 giugno 2022 (n° 21-18.612) fornisce una risposta chiara: la sublocazione illegale in un alloggio convenzionato è una violazione grave che può giustificare la risoluzione del contratto di locazione. Ma occorre che i giudici esaminino seriamente tale gravità alla luce del regime specifico degli alloggi convenzionati. L'Alta Corte ricorda che il divieto legale di sublocazione e il cambiamento di destinazione dei locali che ne deriva sono elementi determinanti.
In questo articolo, vi spiegherò i fatti, il ragionamento della Corte e soprattutto cosa cambia per voi, proprietari o conduttori, fornendovi consigli pratici per evitare o gestire questo tipo di controversia.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il Sig. X è proprietario di un alloggio situato a Saint-Laurent-du-Var, che dà in locazione a un conduttore, il Sig. Y. L'alloggio è convenzionato, cioè beneficia di una convenzione con lo Stato (tramite l'Anah) che fissa un affitto massimo e dà diritto a sussidi per l'alloggio per il conduttore. In cambio, il proprietario si impegna a rispettare condizioni di decoro e a non aumentare l'affitto oltre i limiti.
Ora, il Sig. Y subloca regolarmente una delle camere di questo alloggio a un terzo, dietro pagamento di un affitto che incassa. Non chiede l'autorizzazione al suo proprietario, cosa che è invece obbligatoria (articolo 8 della legge del 6 luglio 1989). Peggio, sublocando una parte dell'alloggio, ne cambia la destinazione: non è più un alloggio intero occupato da un solo nucleo familiare, ma una coinquilinato non dichiarata.
Il Sig. X scopre la situazione e cita in giudizio il Sig. Y per ottenere la risoluzione del contratto di locazione e lo sfratto. Invoca la violazione del divieto di sublocare senza accordo, nonché l'inosservanza delle regole proprie degli alloggi convenzionati. La corte d'appello di Versailles, con sentenza del 20 maggio 2021, respinge la sua richiesta. Per essa, la sublocazione di una sola camera non costituisce una violazione sufficientemente grave da giustificare la risoluzione, tanto più che il conduttore ha proposto di restituire la plusvalenza (la differenza tra l'affitto percepito dal subconduttore e l'affitto che paga lui stesso).
Il Sig. X ricorre in cassazione. Sostiene che la corte d'appello non ha esaminato la gravità della violazione alla luce del regime degli alloggi convenzionati, del divieto legale di sublocazione e del cambiamento di destinazione dei locali. La Corte di cassazione gli dà ragione: cassa la sentenza d'appello e rinvia la causa ad un'altra corte d'appello.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sull'articolo 1728 del Codice civile (che obbliga il conduttore a usare la cosa locata come un buon padre di famiglia e secondo la destinazione che le è stata data) e sull'articolo 8 della legge del 6 luglio 1989 (che vieta la sublocazione senza il consenso scritto del locatore). Ma soprattutto, ricorda che l'alloggio è convenzionato, il che aggiunge vincoli specifici: l'affitto è limitato, l'alloggio deve essere occupato da persone a reddito modesto, e ogni sublocazione è vietata salvo eccezioni molto limitate (in particolare per le camere della servitù in certe condizioni).
L'Alta Corte rimprovera alla corte d'appello di non aver esaminato la gravità della violazione del conduttore alla luce di questi elementi. Infatti, una sublocazione in un alloggio convenzionato non è una semplice violazione del contratto di locazione: essa mette in discussione l'equilibrio del dispositivo convenzionato. Il proprietario si è impegnato a locare a un conduttore modesto; se questi subloca a un terzo, può trarne un profitto indebito (la plusvalenza) e aggirare i limiti di affitto. Inoltre, il cambiamento di destinazione (passaggio da un alloggio a un alloggio condiviso) può avere conseguenze sul diritto di rimanere nell'alloggio e sui sussidi.
La Corte di cassazione aveva già avuto occasione di pronunciarsi sulla sublocazione illecita (Civ. 3e, 6 maggio 2021, n° 20-10.197), ma è la prima volta che insiste così tanto sul contesto dell'alloggio convenzionato. In chiaro, i giudici di merito non possono limitarsi a dire che la sublocazione è « poco grave » perché riguarda solo una camera: devono tenere conto di tutte le circostanze, incluso il regime convenzionato, il divieto legale e il cambiamento di destinazione.
Attenzione però: la Corte non dice che la risoluzione è automatica. Rinvia la causa affinché la nuova corte d'appello esamini seriamente la gravità della violazione. Ma il messaggio è forte: la sublocazione illegale in un alloggio convenzionato è potenzialmente tr
