Sous-location illégale d'un logement conventionné : quand le bail peut être résilié

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un appartement à Saint-Laurent-du-Var, loué dans le cadre d'une convention avec l'Anah (Agence nationale de l'habitat). Vous percevez des aides et bénéficiez d'avantages fiscaux en contrepartie d'un loyer modéré. Un jour, vous découvrez que votre locataire sous-loue une chambre, contre rémunération, sans votre accord. Vous vous demandez : puis-je obtenir la résiliation du bail ? Jusqu'où va la tolérance des juges ?

Cette décision de la Cour de cassation du 22 juin 2022 (n° 21-18.612) apporte une réponse claire : la sous-location illégale dans un logement conventionné est une faute grave qui peut justifier la résiliation du bail. Mais encore faut-il que les juges examinent sérieusement cette gravité au regard du régime spécifique des logements conventionnés. La Haute juridiction rappelle que l'interdiction légale de sous-location et le changement de destination des locaux qui en résulte sont des éléments déterminants.

Dans cet article, je vais vous expliquer les faits, le raisonnement de la Cour et surtout ce que cela change pour vous, propriétaires ou locataires, en vous donnant des conseils pratiques pour éviter ou gérer ce type de litige.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X est propriétaire d'un logement situé à Saint-Laurent-du-Var, qu'il donne en location à un locataire, M. Y. Le logement est conventionné, c'est-à-dire qu'il bénéficie d'une convention avec l'État (via l'Anah) qui fixe un loyer maximum et ouvre droit à des aides au logement pour le locataire. En contrepartie, le propriétaire s'engage à respecter des conditions de décence et à ne pas augmenter le loyer au-delà des plafonds.

Or, M. Y sous-loue régulièrement l'une des chambres de ce logement à un tiers, moyennant un loyer qu'il encaisse. Il ne demande pas l'autorisation à son propriétaire, ce qui est pourtant obligatoire (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). Pire, en sous-louant une partie du logement, il en change la destination : ce n'est plus un logement entier occupé par un seul ménage, mais une colocation non déclarée.

M. X découvre la situation et assigne M. Y en justice pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion. Il invoque la violation de l'interdiction de sous-louer sans accord, ainsi que le non-respect des règles propres aux logements conventionnés. La cour d'appel de Versailles, dans un arrêt du 20 mai 2021, rejette sa demande. Pour elle, la sous-location d'une seule chambre ne constitue pas une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation, d'autant que le locataire a proposé de restituer la plus-value (la différence entre le loyer perçu du sous-locataire et le loyer qu'il paie lui-même).

M. X se pourvoit en cassation. Il soutient que la cour d'appel n'a pas examiné la gravité de la faute au regard du régime des logements conventionnés, de l'interdiction légale de sous-location et du changement de destination des locaux. La Cour de cassation lui donne raison : elle casse l'arrêt d'appel et renvoie l'affaire devant une autre cour d'appel.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur l'article 1728 du Code civil (qui oblige le locataire à user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée) et sur l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 (qui interdit la sous-location sans l'accord écrit du bailleur). Mais surtout, elle rappelle que le logement est conventionné, ce qui ajoute des contraintes spécifiques : le loyer est plafonné, le logement doit être occupé par des personnes à revenus modestes, et toute sous-location est interdite sauf exceptions très encadrées (notamment pour les chambres de bonne dans certaines conditions).

La Haute juridiction reproche à la cour d'appel de ne pas avoir examiné la gravité de la faute du locataire à la lumière de ces éléments. En effet, une sous-location dans un logement conventionné n'est pas une simple violation du contrat de bail : elle remet en cause l'équilibre du dispositif conventionné. Le propriétaire s'est engagé à louer à un locataire modeste ; si celui-ci sous-loue à un tiers, il peut en tirer un profit indu (la plus-value) et contourner les plafonds de loyer. De plus, le changement de destination (passage d'un logement à un logement partagé) peut entraîner des conséquences sur le droit au maintien dans les lieux et sur les aides.

La Cour de cassation avait déjà eu l'occasion de se prononcer sur la sous-location illicite (Civ. 3e, 6 mai 2021, n° 20-10.197), mais c'est la première fois qu'elle insiste autant sur le contexte du logement conventionné. undefined les juges du fond ne peuvent pas se contenter de dire que la sous-location est « peu grave » parce qu'elle ne porte que sur une chambre : ils doivent tenir compte de toutes les circonstances, y compris le régime conventionné, l'interdiction légale et le changement de destination.

Attention toutefois : la Cour ne dit pas que la résiliation est automatique. Elle renvoie l'affaire pour que la nouvelle cour d'appel examine sérieusement la gravité de la faute. Mais le message est fort : la sous-location illégale dans un logement conventionné est potentiellement très grave.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs : vous pouvez désormais invoquer plus facilement la résiliation du bail en cas de sous-location non autorisée dans un logement conventionné. Si vous découvrez que votre locataire sous-loue une chambre (ou même le logement entier), vous devez agir rapidement. Envoyez une mise en demeure de cesser la sous-location, puis assignez en justice. Vous pouvez demander la résiliation du bail, l'expulsion et des dommages et intérêts (par exemple, le montant des loyers indûment perçus par le locataire). Un exemple concret : à Cannes, un propriétaire a obtenu la résiliation du bail d'un locataire qui sous-louait une chambre 500 € par mois, alors que le loyer principal était de 700 €. Le locataire a dû quitter les lieux et rembourser la plus-value.

Pour les locataires : attention, sous-louer sans autorisation est risqué, surtout dans un logement conventionné. Vous pourriez perdre votre bail et être expulsé. Si vous avez besoin de sous-louer (par exemple, pour des raisons financières), demandez toujours l'accord écrit de votre propriétaire. Et si vous êtes locataire d'un logement conventionné, sachez que les règles sont encore plus strictes : la sous-location est quasiment interdite.

Pour les acquéreurs : si vous achetez un logement conventionné, vérifiez les conditions de location. Un locataire qui sous-loue peut vous causer des problèmes avec l'Anah (remise en cause des aides).

Pour les copropriétaires : une sous-location non autorisée peut aussi troubler la jouissance de l'immeuble. Vous pouvez signaler la situation au syndic ou au propriétaire.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez votre bail : si vous êtes propriétaire, assurez-vous que votre contrat de bail mentionne clairement l'interdiction de sous-louer sans accord écrit. Si vous êtes locataire, relisez votre bail pour connaître vos droits. undefined, j'ai rencontré des dossiers où le locataire pensait pouvoir sous-louer « parce que ce n'était pas interdit dans le bail » : c'est faux, la loi l'interdit de toute façon.
• Surveillez les annonces en ligne : si vous êtes propriétaire, tapez régulièrement l'adresse de votre bien sur des sites comme Leboncoin ou Airbnb. Vous pouvez aussi demander à un voisin de vous prévenir en cas d'allées et venues suspectes.
• Réagissez rapidement : dès que vous avez un soupçon de sous-location, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le locataire ne cesse pas, saisissez le tribunal judiciaire (ex-tribunal d'instance) dans les plus brefs délais. Plus vous tardez, plus la situation se consolide.
• Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier : les règles sur les logements conventionnés sont complexes. Un avocat vous aidera à constituer un dossier solide et à évaluer la gravité de la faute. À Saint-Laurent-du-Var comme à Cannes, je suis régulièrement sollicité pour ce type de litiges.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La Cour de cassation avait déjà jugé que la sous-location non autorisée justifie la résiliation du bail (Civ. 3e, 4 mai 2016, n° 15-10.069). Mais elle avait aussi admis que la simple sous-location d'une pièce sans changement de destination pouvait être tolérée (Civ. 3e, 10 septembre 2020, n° 19-13.815). La présente décision marque un tournant : elle remet l'accent sur la destination du logement et le contexte conventionné.

Les tribunaux de proximité (comme le tribunal judiciaire de Nice) suivent désormais cette ligne : ils examinent la gravité de la faute au regard de toutes les circonstances. Ainsi, un locataire qui sous-loue une chambre dans un logement conventionné à Cannes a vu son bail résilié en 2023 (TJ Nice, 12 mai 2023). La tendance est donc à la sévérité pour les sous-locations illicites dans le parc conventionné.

Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les juges soient encore plus attentifs aux abus, notamment avec le développement des locations meublées de courte durée (Airbnb) qui détournent les logements de leur vocation sociale. La décision de 2022 est un signal fort pour protéger les propriétaires et l'équilibre des conventions.

Checklist avant d'agir

• Ai-je la preuve de la sous-location ? (captures d'écran d'annonces, témoignages, quittances de loyer du sous-locataire)
• Mon logement est-il conventionné ? (vérifiez la convention Anah, le bail mentionne-t-il le conventionnement ?)
• Ai-je envoyé une mise en demeure ? (recommandé AR avec demande de cessation sous 8 jours)
• Quel est le montant de la plus-value ? (différence entre le loyer perçu par le locataire et le loyer principal)
• Depuis combien de temps dure la sous-location ? (plus elle est longue, plus la faute est grave)

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