Decisione di riferimento : cc • N° 73-12.915 • 1975-05-28 • Consulta la decisione →
Immaginate: affittate un locale a Chemillé-en-Anjou per installare la vostra attività di post-sincronizzazione di film. Tutto va bene fino al giorno in cui il vostro proprietario intraprende lavori nell'edificio. Rumore, vibrazioni, polvere — il vostro lavoro diventa impossibile. Chi deve sopportare queste molestie? Voi, perché la vostra attività è particolarmente sensibile? O il locatore, che ha l'obbligo di garantirvi un godimento pacifico?
È esattamente la questione che si è posta in una causa giudicata dalla Corte di cassazione nel 1975. Un inquilino, l'Union Générale Cinématographique, gestiva studi di post-sincronizzazione e missaggio. Il proprietario ha realizzato lavori che hanno generato disturbi. L'inquilino ha chiesto il risarcimento. La corte d'appello aveva ritenuto che l'inquilino dovesse sopportare una parte delle conseguenze, poiché la sua attività era più sensibile al rumore rispetto alle emissioni radiofoniche iniziali, e le sue misure di isolamento erano insufficienti.
La Corte di cassazione ha cassato questa sentenza. Ha stabilito che, in assenza di colpa contrattuale dell'inquilino, il locatore è tenuto a garantirlo contro i disturbi, conformemente all'articolo 1719 del Codice civile (che impone al locatore di consegnare la cosa locata in buono stato e di farne godere pacificamente il conduttore). Una semplice maggiore sensibilità dell'attività non costituisce una colpa. Questa decisione, sebbene antica, rimane un riferimento per tutte le locazioni commerciali e professionali.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
L'Union Générale Cinématographique (UGC) affittava, da diversi anni, locali in un edificio parigino per esercitare un'attività di post-sincronizzazione e missaggio di film. Queste attività richiedono un silenzio assoluto: il minimo rumore parassita rovina una presa sonora. Il proprietario, invece, aveva affittato altre parti dell'edificio a una società di spettacoli di music-hall, che organizzava rappresentazioni rumorose.
Ben presto sono apparse molestie sonore. L'inquilino si è lamentato, ma il proprietario ha proseguito i lavori e le attività rumorose. L'UGC ha quindi citato in giudizio il proprietario per ottenere il risarcimento dei disturbi subiti. La corte d'appello di Parigi, con sentenza del 18 maggio 1973, ha parzialmente respinto la sua richiesta, ritenendo che l'UGC avesse scelto un'attività particolarmente sensibile e che non avesse preso tutte le misure di isolamento necessarie. L'inquilino doveva quindi sopportare una parte delle conseguenze.
L'UGC ha proposto ricorso per cassazione. L'Alta Corte ha censurato la sentenza d'appello perché i giudici di merito non avevano caratterizzato una colpa contrattuale dell'inquilino. Ora, l'obbligo di garanzia del locatore è di diritto: cede solo se l'inquilino ha commesso una colpa, ad esempio non rispettando le clausole del contratto o aggravando i disturbi con il suo comportamento. Non essendo stata dimostrata alcuna colpa, il proprietario doveva risarcire integralmente l'inquilino.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sull'articolo 1719 del Codice civile, che dispone che il locatore è obbligato, per la natura del contratto, e senza bisogno di alcuna stipulazione particolare, a consegnare la cosa locata in buono stato, a far godere pacificamente il conduttore durante la durata del contratto, e a garantire i vizi e i difetti della cosa. In linguaggio corrente: il proprietario deve lasciarvi utilizzare il bene senza essere disturbati. Se lavori o attività nell'edificio vi causano un pregiudizio, spetta a lui risarcirvi, salvo che voi stessi abbiate commesso una colpa.
Qui, la corte d'appello aveva ritenuto due elementi per esonerare parzialmente il locatore: la sensibilità particolare dell'attività (il missaggio è più esigente della radio) e l'insufficienza delle misure di isolamento prese dall'inquilino. Ma la Corte di cassazione risponde: questi elementi non costituiscono una colpa contrattuale. Infatti, l'inquilino non ha violato un obbligo del contratto; ha semplicemente esercitato la sua attività in locali adatti. L'insufficienza di isolamento non è una colpa se il contratto non lo imponeva.
Questo ragionamento è importante perché ricorda che la garanzia del locatore è un'obbligazione di risultato, non di mezzi. Il proprietario deve assicurare un godimento pacifico, indipendentemente dagli sforzi dell'inquilino. L'unica eccezione è la colpa di quest'ultimo: ad esempio, se ha accettato i rischi firmando un contratto con una clausola particolare, o se ha provocato lui stesso i disturbi. Nel caso di specie, nulla di tutto ciò.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietario locatore: dovete anticipare che i vostri lavori o le attività dei vostri altri inquilini possono disturbare un inquilino. Non potete esonera rvi dicendo « doveva solo isolarsi meglio ». Dovete o realizzare i lavori senza nuocere, o risarcire. Ad esempio, se affittate sia un'officina rumorosa che uno studio di missaggio a Beaupréau-en-Mauges, dovete garantire a ciascuno un godimento pacifico. Un difetto di isolamento acustico tra le unità è a vostro carico, salvo clausola contraria accettata.
Se siete inquilino commerciale o professionale: questa decisione vi protegge. Non dovete sopportare i disturbi causati da lavori nell'edificio, anche se la vostra attività è particolarmente sensibile. Potete esigere una riduzione dell'affitto o danni e interessi. Attenzione però: se avete accettato una clausola nel contratto che vi impone di sopportare certi disturbi (ad esempio, lavori di ristrutturazione), questa clausola potrà
