业主大会：当决定无法被撤销时

想象一下：您在洛代夫拥有一套公寓，在最近一次业主大会上，物业受托人在可疑的条件下被选举产生。您质疑大会本身的有效性，因此请求撤销所有已作出的决定，包括选举物业受托人的决定。但是，上诉法院撤销了大会，却没有撤销选举决定。为什么？因为在您的结论中，您仅作为撤销大会的后果而请求撤销该决定，而非作为主要请求。结果：法院未受理该单独请求。法国最高法院2014年7月2日的这一判决（编号13-13.738）是所有想要质疑业主大会的业主的典型判例。那么，如何正确起草结论以避免这一陷阱？这正是我们将要探讨的。

事实：一个每天都会发生的故事

X先生是洛代夫一个共有产权公寓中某一单元的业主，他参加了2008年2月14日的业主大会。议程上的第6项：选举物业受托人并通过自2008年2月28日起的新物业受托人合同，酬金为16,175欧元（含税）。X先生认为本次大会存在瑕疵：召集不合规、法定人数不足等。因此，他决定质疑大会本身的有效性，并由此质疑所有已作出的决定，包括选举物业受托人的第6项决定。

他向蒙彼利埃大审法院起诉业主协会，但法院驳回了他的请求。X先生提出上诉。在上诉法院，他重申其请求：撤销2008年2月14日的业主大会，并因此撤销所有决定，特别是第6项决定。上诉法院在2013年1月21日的判决中撤销了业主大会，但拒绝撤销第6项决定，理由是在X先生结论的判决部分中，他并未明确请求撤销该决定，而仅作为撤销大会的后果提出。X先生向最高法院提起上诉。

在最高法院，他主张上诉法院确实受理了撤销第6项决定的请求，因为该决定是撤销大会的必然结果。但最高法院不认同此观点：它驳回了上诉，确认上诉法院未受理对第6项决定的单独撤销请求，因为该请求未在X先生结论的判决部分中提出。简而言之，请求人必须在判决部分（结论的末尾部分，陈述请求）中明确提及每一项其请求撤销的决定，无论撤销大会与否。

法院的推理——详细解析

最高法院依据《民事诉讼法典》第954条（Code de procédure civile, art. 954）。该条款规定，在结论的判决部分中，当事人必须陈述其主张，即他们请求法官决定的事项。如果某项请求未在判决部分中重复，则视为放弃。本案中，X先生确实请求撤销业主大会，并因此请求撤销所有决定。但上诉法院认为，这种表述不构成对第6项决定的主要撤销请求。最高法院赞同：撤销业主大会并不自动导致每项个别决定的撤销，因为法官必须就每项主张作出裁决。换句话说，必须明确请求撤销被质疑的决定，而不仅仅是撤销大会。

这一推理是主张集中原则的严格适用。最高法院提醒，法官只能就其被请求的事项作出裁决。如果业主希望获得撤销物业受托人选举决定的判决，他必须在结论的判决部分中明确说明，即使该撤销逻辑上源于大会的撤销。但请注意：本判决并不质疑质疑大会的权利，而是要求结论的起草必须严谨。在实践中，这意味着为避免此类挫折，必须逐一列出请求撤销的决定。

在我的执业中，我遇到过一些案例，吕内尔的业主因同样原因败诉：他们请求撤销业主大会，但未明确请求撤销关于投票通过工程的决定。结果：上诉法院撤销了大会，但工程仍然有效！因此，精确至关重要。

这对您的实际影响

本判决对所有共有产权参与者有直接影响。对于质疑业主大会的业主，其反应必须是在结论中列出所有其希望撤销的决定，而不仅仅是大会本身。例如，如果您质疑物业受托人的选举和账目的批准，您必须写明：“请求撤销……的业主大会，并因此撤销第1项决定（批准账目）、第2项决定（选举物业受托人）等。”否则，法官将无法撤销这些决定。

对于物业受托人或业主协会，本判决是一种保护：如果业主未正确提出其请求，被质疑的决定仍然有效。但请注意：这不应导致疏忽。最好始终检查对方的结论是否起草得当。

举一个具体例子：在吕内尔，一个拥有50个单元的共有产权公寓投票通过了80,000欧元的外墙翻新工程。一名业主因召集瑕疵质疑大会。在其结论中，他请求撤销大会，但未提及关于工程的决定。法院撤销了大会，但工程被维持。该业主必须支付其份额，除非另行对工程决定提起具体诉讼。额外费用：数千欧元的律师费和司法费用。

如果您处于这种情况，您必须由一位专门从事不动产法律的律师起草结论，他了解这些细微差别。简单的互联网模板是不够的。诉讼时效：自收到大会会议记录通知起两个月（1965年7月10日法律第42条，loi du 10 juillet 1965, art. 42）。

避免此类纠纷的四点建议

• 建议一：精确起草您的结论。不要犹豫，逐一列举您质疑的每项决定，即使它们似乎是撤销大会的逻辑结果。使用诸如“请求撤销……的业主大会，并因此撤销以下决定：……”的句子。
• 建议二：在送达结论前检查判决部分。判决部分是您请求所在的末尾部分。仔细重读。如有疑问，请您的律师核实。
• 建议三：不要依赖逻辑。即使撤销某项决定是撤销大会的逻辑结果，如果未被请求，法官不能宣布撤销。请谨慎行事。
• 建议四：在冲突初期即咨询专业律师。一位经验丰富的共有产权法律律师将避免您犯下可能代价高昂的程序错误。在洛代夫或吕内尔，Zakine律师经常处理此类纠纷。

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深入探讨：相关判例与演变

本判决是最高法院关于严格适用《民事诉讼法典》第954条的持续判例的一部分。可以引用2009年7月9日的判决（编号08-16.305），其中法院认为，撤销业主大会的请求并不自动导致所作出决定的撤销，如果这些决定未在判决部分中被明确提及。因此，趋势是程序上的严格性。鲜为人知的是，这一要求也适用于反诉：如果业主协会希望获得滥用诉讼的损害赔偿，它必须在其结论的判决部分中提及。

未来，最高法院很可能维持这一路线，因为它保证了良好的司法管理：每一方都确切知道被请求的事项，法官可以在完全知情的情况下作出裁决。因此，业主必须将这一限制纳入其诉讼策略。

常见问题

我能否在不质疑大会本身的情况下，仅质疑大会的某项决定？可以。您只需请求撤销该决定，并说明理由（投票违规、多数滥用等）。

如果我已送达起草不当的结论，该怎么办？在法官作出裁决前，您可以修改它们，但需遵守对审原则（将新结论通知对方）。请尽快咨询您的律师。

质疑业主大会的期限是多久？期限为自收到大会会议记录通知起两个月（1965年7月10日法律第42条）。逾期则丧失权利。

撤销业主大会的程序费用是多少？律师费因复杂程度而异。一审程序大约在1,500欧元至5,000欧元之间，外加司法费用（印花税、送达费等）。与Zakine律师进行30分钟的初步咨询（45欧元）可评估可行性和成功几率。

本判决是否适用于共有产权中的其他争议？是的，该原则具有普遍性：任何请求都必须在结论的判决部分中提出。这适用于对大会决定的质疑，也适用于支付费用等诉讼。

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