参考判决： cc • N° 01-02.781 • 2002-10-02 • 查阅判决 →
想象一下：您是昂热（Angers）rue des Lices一处商业场所的业主。您将其出租给一位花商，租期为12年。租约到期，您发出解约通知（即终止租约的行为）并附上续租要约。承租人接受了。您认为新租约也是12年。错了。如果没有明确书面说明，法律将租约缩短为9年。这就是法国最高法院在2002年10月2日的判决中指出的陷阱。
为何如此严格？因为商业租约法规（1966年6月18日法律，现编纂于《商法典》第L.145-1条及后续条款）通过赋予承租人9年的续租权来保护承租人，除非有明确的相反意愿。合同自由（确定租约期限的自由）是存在的，但必须毫不含糊地表达出来。
这项二十多年前做出的判决至今仍是所有商业出租人和承租人的参考。它也适用于索米尔（Saumur）、图尔（Tours）或巴黎（Paris）。那么，如何避免此类纠纷？请参考以下指南。
事实：一个日常发生的故事
1973年，一位业主（M. X，一位昂热商人）将位于昂热的一处商业场所出租，租期为12年，自1973年7月1日起算。承租人经营一家商业店铺。1985年，租约到期时，业主发出解约通知并附上续租要约。承租人接受并继续占用该场所。但双方均未在解约通知或续租协议中明确说明新租约期限也为12年。因此，租约按相同条款和条件续租，但期限多长？
业主认为租约续期为12年（与原租约相同）。而承租人则认为续期为9年（法定期限）。当业主想在9年后发出新的解约通知，认为租约已到期时，分歧出现。承租人提出异议并向昂热大审法院（tribunal de grande instance d'Angers）提起诉讼。一审中，法官支持业主：租约续期为12年。昂热上诉法院（cour d'appel d'Angers）推翻了一审判决：裁定租约续期为9年。业主随后向最高法院提起上诉。
法院的推理——解析
最高法院（商业、金融和经济庭）驳回了业主的上诉。它维持了上诉法院的判决。其推理简单且无可辩驳：《商法典》第L.145-4条（原1953年9月30日法令第5条）规定，商业租约的期限不得少于9年，除非另有协议。但该相反协议必须在每次续租时明确表达，即清晰陈述。换言之，初始12年租约并不推定续租也为12年。要使续租租约也为12年，双方必须在续租文件中明确说明。
在本案中，解约通知和续租要约均未提及期限。因此，上诉法院可以在不曲解（即不歪曲）解约通知的情况下推断，双方并未约定超过9年的期限。因此，租约按法定9年期限续租。最高法院还重申，任何法院都无权修改续租租约的条款，但商业租金法官（juge des loyers commerciaux）享有的权力除外（他可以确定租金，但不能改变期限）。
该判决是对一贯判例的确认。它既非转折也非演变。它严格适用合同自由原则：不推定有偏离法律的意愿。如果您想要12年租约，请白纸黑字写清楚。
这对您实际意味着什么
对于出租人业主： 每次续租时您必须保持警惕。如果您希望维持长期限（12、15或20年），您必须在附有续租要约的解约通知或修订协议（avenant）中明确说明。数字示例：年租金24,000欧元。如果租约续期为9年而非12年，您将损失3年的保证租金，即潜在收入72,000欧元。并且您将需要更早地重新谈判租约。
对于承租人： 该判决保护了您。如果出租人在续租要约中未提及期限，您将享受9年的法定期限。这使您在搬离或重新谈判租金方面拥有更大灵活性。在索米尔（Saumur），一家食品店的承租人因此获得了9年的续租，而初始租约为15年，这使他能够减少承诺。
对于商业店铺购买者： 检查当前租约的期限。如果租约续期时未明确说明期限，则很可能为9年。这会影响店铺的价值：长期租约（12年）比9年租约更有价值。
对于共有人： 如果您将共有物业的单元出租用于商业用途，同样适用该规则。请在续租文件中明确说明。
避免此类纠纷的四点建议
- 起草明确的续租修订协议： 每次续租时，签署一份书面文件，明确说明新期限。不要满足于口头协议或简单的解约通知。
- 在解约通知中注明期限： 如果您发出附有续租要约的解约通知，请明确写明“为期X年”。
- 保留所有书面往来： 挂号信、电子邮件、信件。发生纠纷时，它们将作为证据。
- 请专业律师审阅文件： 专业人士会发现遗漏，避免您多年的诉讼。
深入探讨：相关判例与演变
该判决属于一贯的判例系列。早在1998年（Civ. 3e, 1998年2月18日，n°96-15.222），最高法院就已裁定，商业租约续期期限不能超过9年，除非有明确协议。相反，巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris）有时曾承认双方的默示意愿（CA Paris, 2001年5月23日），但最高法院坚决重申了该规则。自2002年以来，法院一致认为：明确声明必不可少。立法未有任何变化，该规则稳定。未来，从业者建议在所有续租文件中系统性地加入期限条款。
总结与后续步骤
常见问题：实务问题
- 续租租约未包含期限条款是否无效？ 不，它有效，但期限为9年（法定期限）。
- 我能否事后补正？ 可以，如果双方同意，您可以签署一份有追溯效力的修订协议。但请注意诉讼时效（5年）。
- 如果我的租约将在6个月内到期，我该怎么办？ 立即准备一份包含所需期限的续租修订协议。咨询律师。
- 法官能否强制规定期限？ 不能，商业租金法官只能确定租金，不能确定期限。
- 该规则是否适用于短于3年的短期租约？ 不，短期租约（少于3年）不受商业租约法规管辖。
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