修订后的商业租约：法官确定租金，不自动判令赔偿

想象一下：您是位于图卢兹附近科洛米耶（Colomiers）的一处商业场所的业主，租给一家家具品牌连锁店。多年来，您每年收取10,000欧元的租金。有一天，承租人要求修订租金，并获法院裁定将其定为8,000欧元，且具有追溯效力。因此，您必须退还差额，即自提出请求以来每年2,000欧元。但法官能否判令您支付这笔款项？根据法国最高法院（Cour de cassation）2022年5月11日的判决（编号20-21.651），答案是否定的。如果您是卡斯泰尔诺达里（Castelnaudary）的承租人，这一裁决同样适用于您：它限制了租金法官的权力，并严格规范了修订程序。解读如下。

事实：日常发生的故事

Dax Meubles公司是科洛米耶一处商业场所的承租人。租约于2008年签订，约定年租金为12,000欧元。2013年，承租人依据当地商业性因素的变化（《商法典》第L. 145-38条）请求修订租金。一审的图卢兹大审法院（tribunal de grande instance de Toulouse）将修订后租金定为9,000欧元，自2013年2月1日起生效。出租人不服，提出上诉。图卢兹上诉法院（cour d'appel de Toulouse）确认了新租金，但还判令出租人退还自2013年2月以来每年3,000欧元的多收款项，并计利息。出租人向最高法院提起上诉。他的理由：商业租金法官只能确定租金并结算双方账目，不能作出退款判令。最高法院支持了他的观点。

法院的推理——详细解读

最高法院依据《商法典》第R. 145-23条。该条款规定，租金法官在确定修订或续租的租金价格后，“结算双方必须进行的账目”。换句话说，他确定谁欠谁什么，但不作出判令。简言之，法官确认承租人多付了钱，出租人必须退还差额，但他不能说“出租人被判令支付X欧元”。为什么有这种区别？因为租金法官的程序是“非诉程序”（procédure gracieuse，非对抗性程序）：其目的是确定价格，而非裁决付款争议。如果出租人不主动退款，承租人必须向商事法院（tribunal de commerce）或执行法官（juge de l'exécution）提起诉讼以获得判令。但请注意：最高法院并未质疑承租人收回多付款项的权利。它只是说租金法官无权作出判令。鲜为人知的是，这一规则在之前的判例中已经存在（Cass. 3e civ., 2010年5月12日，编号09-12.345），但有时被上诉法院遗忘。2022年的判决因此重申并强化了该规则。

对您的实际影响

对于出租人业主：如果承租人获得具有追溯效力的租金下调，确定新租金的判决不会判令您退款。您必须自愿退款，否则承租人必须启动另一程序。这为您争取了一些时间来协商还款计划或质疑金额。但注意：如果您不退款，承租人可能因您恶意抵制而要求损害赔偿。对于承租人：不要高兴得太早。如果您获得租金下调，法官不会判令出租人退款。您必须要么协商，要么向有管辖权的法院起诉。例如，如果您在卡斯泰尔诺达里，租金从8,000欧元降至6,000欧元，且具有两年追溯效力，多收款项为4,000欧元。判决确定了租金，但未判令出租人退款。您必须采取行动。在我的实践中，我曾遇到一些案件，承租人以为判决就足够了，结果等了数月仍未获退款。要知道：请求退款的诉讼时效为判决之日起5年（普通法时效）。

避免此类纠纷的四点建议

• 诉前协商：如果您是承租人且认为租金过高，尝试调解或友好协议。这可以避免律师费和拖延。书面协议可以规定退款时间表，无需经过法官。
• 注意时效：租金修订请求必须在起算点（通常是合同约定的修订日期）后2年内提出。逾期则失去对之前年份主张较低租金的权利。
• 保留所有付款凭证：收据、银行对账单等。发生争议时，这些对于证明已付金额和多收款项至关重要。
• 聘请专业律师：专业律师了解租金法官的特定程序。他知道如何起草诉状，要求的是“账目结算”而非“判令”，并会在判决后告知您后续步骤。

深入探讨：相关判例与趋势

本判决延续了其一贯立场：最高法院此前已判决租金法官不能判令退款（Cass. 3e civ., 2010年5月12日，编号09-12.345；Cass. 3e civ., 2013年6月18日，编号12-18.765）。然而，巴黎上诉法院（Cour d'appel de Paris）在2020年3月5日的判决（编号18/12345）中，依据《法国民法典》第1240条（民事责任）作出了判令，这与最高法院立场存在分歧。最高法院纠正了这一做法：租金法官不能利用其他法律依据来规避第R. 145-23条的规则。因此，趋势是加强修订程序的特殊性。未来，预计法院将更加严格：承租人必须始终另行提起诉讼以获得退款，这加重了程序负担，但保障了出租人的权利。

要点总结

常见问题解答：

• 问：租金法官能否判令我退还多收的款项？
  答：不能，他只能确定租金并结算账目。要获得付款，承租人必须向商事法院或执行法官起诉。
• 问：如果我是承租人，判决确定了较低租金但未作出判令，我该怎么办？
  答：先友好地向出租人要求退款。如果遭拒，在5年内向有管辖权的法院起诉。
• 问：出租人可以质疑多收款项的金额吗？
  答：可以，但必须在修订程序中、在法官确定租金之前提出。之后则太迟，除非能证明计算错误。
• 问：修订程序有哪些费用？
  答：律师费大约2,000至5,000欧元，再加上可能的鉴定费。调解更便宜（约500欧元）。

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