参考裁决： cc • N° 08-70.338 • 2010-04-08 • 查看裁决 →
想象您是索菲亚-安提波利斯（Sophia-Antipolis）商业地产的业主，在这个初创公司与总部并存的商业区。多年来，您一直将物业出租给一家公司。为了简化事务，您签订了例外租赁合同（即偏离商业租赁常规规则的租赁合同）。一切似乎都运行良好，直到有一天您的租户突然要求享受完整的商业地位。该怎么办？
这种情况并不罕见。在像戛纳（Cannes）这样商业地产需求旺盛的活力城市，业主常常倾向于使用例外租赁来规避商业租赁法规的约束（该法规为租户提供强力保护，特别是续租权）。但可以走多远呢？
法国最高法院（Cour de cassation，法国最高司法法院）在2010年4月8日的一项裁决中给出了明确答案。它重申了一项基本规则：如果业主通过连续签订多个例外租赁合同实施欺诈，则不能再援引租户对商业财产的放弃（即放弃权利）。换句话说，欺诈行为使业主自认为拥有的保护失效。让我们看看这具体意味着什么。
事实：一个日常发生的故事
杜布瓦先生（M. Dubois）是索菲亚-安提波利斯一处物业的业主，多年来一直将其出租给Jasmin SARL公司，一家技术咨询公司。为了避免商业租赁法规的繁琐，杜布瓦先生从一开始就提议签订例外租赁合同。租户签署了合同，从而放弃了某些保护，特别是自动续租权。
几年过去了。第一个租约到期时，杜布瓦先生提议签订第二个例外租赁合同，然后是第三个。Jasmin SARL公司每次都签署了，似乎接受了这种情况。但在签订第三个租约后，该公司改变了主意。它将杜布瓦先生告上法庭，要求充分享受商业租赁法规的保护，就好像从未放弃过权利一样。
杜布瓦先生感到惊讶。他辩称，Jasmin SARL公司通过签署这些连续的例外租赁合同，已有效放弃了对商业财产的权利。他认为这种放弃是最终性的。但Jasmin SARL公司提出异议：它认为杜布瓦先生通过滥用这些例外租赁合同来长期剥夺其权利，构成了欺诈。此案经过初审法院（tribunaux de première instance）和上诉法院（tribunaux d'appel）的波折，最终上诉至最高法院。
在我的执业中，我遇到过一些案件，其中蓝色海岸（Côte d'Azur）地区（特别是戛纳）的业主系统性地使用例外租赁进行长期出租，从而给租户带来了法律不确定性。这项裁决澄清了这种做法的界限。
法院的推理——详细剖析
最高法院的法官们严谨地分析了情况。他们首先回顾了法律依据：《民法典》（Code civil）第1240条（要求对自身过错造成的损害进行赔偿）。在此，过错是业主实施的欺诈行为。
但在此背景下，什么是欺诈？法院解释说，连续签订例外租赁合同如果旨在不当剥夺租户受商业租赁法规保护的权利，则可能构成欺诈。简而言之，如果业主滥用这一机制反复规避法律，就构成了过错。
裁决明确指出，这种欺诈行为禁止出租人（业主）援引承租人（租户）对商业财产的放弃。换句话说，即使租户签署了放弃声明，一旦业主实施了欺诈，这些放弃声明就变得不可对抗（即不能援引）。法院以此确认了先前的判例，并加强了对租户免受滥用的保护。
双方的论点很明确：杜布瓦先生坚持合同自由和签名的有效性，而Jasmin SARL公司则谴责对法律的规避。法官们裁定支持Jasmin SARL公司，认为滥用连续例外租赁合同损害了租户的同意，并使放弃声明无效。
这对您的具体影响
如果您是业主出租人，请注意：您不能无风险地连续签订多个例外租赁合同。例如，在戛纳，如果您以每月1,500欧元的价格出租100平方米的物业，并强制签订第三个例外租赁合同，您的租户可能会提出异议并要求享受商业地位。这意味着他将有权续租，且租金调整可能受到监管。您可能会失去轻松收回物业的自由。
如果您是租户，这项裁决保护了您。想象您在索菲亚-安提波利斯经营一家商店已10年，期间一直签订例外租赁合同。您现在可以援引欺诈行为来恢复您的完整权利，包括续租权。在最近的一个案例中，一名租户因此避免了被驱逐，并协商签订了一份租金稳定的商业租赁合同。
对于房地产买家，请核查租赁历史。如果您购买一处有租户连续签订例外租赁合同的物业，您可能会继承纠纷。事先的法律审计至关重要。共有人（copropriétaires）也应保持警惕：如果商业单元以欺诈方式出租，可能会影响建筑物的价值。
如何应对？如果您处于这种情况，必须尽快咨询专业律师。采取行动的时限可能很短，且涉及金额通常很大：在蓝色海岸地区，商业租赁纠纷可能涉及数万欧元的租金或赔偿金。
避免此类纠纷的四个建议
- 限制例外租赁合同的数量：避免与同一租户连续签订超过两个例外租赁合同。超过此数，欺诈风险会显著增加。
- 记录同意情况：确保租户清楚理解其放弃的内容。使用明确的条款，并为每次放弃单独签署补充协议（avenants，合同修改）。
- 优先选择标准商业租赁合同：如有疑问，选择标准商业租赁合同，特别是对于长期租赁。这可以避免模糊性并增强法律安全性。
- 在签署前咨询专业人士：无论您是业主还是租户，都请律师审阅合同。一小时的咨询可以预防多年的诉讼。
深入探讨：相关判例及演变
这项裁决属于保护租户的判例趋势（jurisprudence，法院裁决的总体）。例如，最高法院先前的一项裁决（n° 07-10.000）已经对例外租赁中的滥用行为进行了制裁，但方式不够明确。在此，法院通过直接将欺诈与放弃声明的不可对抗性联系起来，细化了推理。
鲜为人知的是，在此裁决之前，一些法院可能对业主更为宽容。现在，界限很明确：连续签订多个例外租赁合同是可疑的。对于未来，这意味着法官可能会更加严格，要求出租人提供善意证明。
在我的执业中，我看到案件在演变：租户越来越知情，并不犹豫提出异议。这项裁决为他们提供了一个强大的工具，特别是在像蓝色海岸这样房地产压力可能诱发滥用行为的紧张地区。
需记住的关键点
- 如果您是业主：避免连续签订超过两个例外租赁合同。否则，您可能会丧失租户放弃声明的益处。
- 如果您是租户：您可以对重复的例外租赁合同提出异议，以恢复您对商业地位的完整权利。
- 行动时限：迅速行动，最好在新的例外租赁合同签署后的几个月内，以最大化您的机会。
- 财务后果：纠纷可能涉及重大赔偿或租金调整，特别是在像戛纳这样租金高昂的城市。
- 核查：在签署任何租赁合同前，确保理解长期影响，特别是在续租方面。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
您遇到类似情况吗？与扎基纳律师（Maître Zakine）进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以为您避免数月的诉讼——而且通常远不止于此。预约 →
