参考判决： cc • N° 17-31.101 • 2019-02-07 • 查看判决 →
想象一下：你在瓦尔博讷（Valbonne）购买了一套公寓，位于一个宁静的共有公寓内。卖方拥有一套房产（例如，一套大公寓，他将其分割成两个单间公寓），你将其中一个单间公寓转让给你。你签署了文件，将销售通知了管理委员会。然而，令人惊讶的是：管理委员会要求你支付费用，但你尚未被登记在共有人名册中？如果全体业主大会尚未批准新的费用分摊方案呢？法国最高法院（Cour de cassation）2019年2月7日的判决解决了一个关键的实际问题：分割部分份额的买受人从何时起被视为共有人，从而有义务支付费用？答案是：自通知管理委员会之日起，与后续的任何批准无关。
事实：每天都会发生的故事
Y女士是戛纳（Cannes）一栋住宅楼的共有人。她将其部分份额（例如，一个单间公寓）出售给X先生。共有公寓管理规约允许分割，但各部分的费用分摊尚未经全体业主大会批准。X先生将收购通知了管理委员会，但业主委员会拒绝承认他为共有人，认为在未通过新的费用分摊方案之前，该转让不具有对抗效力。结果：X先生被起诉要求支付费用，他转而向卖方追偿。上诉法院（cour d'appel）支持了管理委员会：认为转让的可对抗性以费用分摊的批准为前提。但最高法院撤销了该判决。它重申，根据1965年7月10日法律第6-2条（article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965），管理委员会必须保存共有人名册，并且向管理委员会通知所有权的转移即构成对管理委员会的可对抗性。无论全体业主大会是否已批准费用分摊：买受人自通知之日起即成为共有人。
法院的推理——分解
最高法院依据1965年7月10日法律第6-2条（要求管理委员会保存共有人名册并通知变更）和1967年3月17日法令第35条（article 35 du décret du 17 mars 1967）（规定了通知的具体方式）。它主张，向管理委员会通知分割部分所有权的转移即足以使转让对管理委员会产生对抗效力，无需事先经全体业主大会批准新的费用分摊方案。换言之，共有人的身份通过通知取得，费用自该日起产生。这一推理是对先前判例的确认：并非转折，而是澄清。法官驳回了管理委员会关于缺乏费用分摊导致无法确定应付款项的主张。简言之：管理委员会必须首先承认买受人为共有人，然后再处理费用分摊问题。鲜为人知的是：即使共有公寓管理规约不完整或对分割方式未作规定，该判决同样适用。通知具有决定性。
对您的实际影响
如果您是分割部分份额的买受人（例如，您在戛纳购买了一个由大公寓分割而成的单间公寓），您必须在签署文件后立即通知管理委员会。自通知之日起，您即为共有人，必须支付费用。但请注意：如果费用分摊尚未批准，您可能需要支付原份额的全部费用，直至全体业主大会确定新的分摊方案。示例：原份额的年费用为3000欧元。如果分割未获批准，您可能需要每年支付3000欧元，即使您的部分仅占原份额的40%。对于卖方而言，该判决是一种保护：通知后，他不再承担费用。如果您是管理委员会成员，您必须在收到通知后更新名册，并根据原份额的千分比临时分摊费用，等待全体业主大会。在实践中，我曾遇到管理委员会拒绝登记买受人，导致欠款和诉讼的案例。该判决终结了此类僵局。
避免此类纠纷的四点建议
- 立即通知： 签署销售文件后，立即通过挂号信并要求回执（lettre recommandée avec accusé de réception）将所有权转移通知管理委员会。保留通知副本和回执。
- 检查共有公寓管理规约： 在购买分割部分份额之前，确保管理规约允许分割，并且不要求全体业主大会事先批准。否则，您可能会遇到困难。
- 要求保证条款： 在销售文件中加入条款，规定卖方承诺在批准新的费用分摊前承担费用，或在管理委员会索赔时对您进行赔偿。
- 提前筹备全体业主大会： 收购后，立即要求管理委员会将费用分摊问题列入下一次全体业主大会议程。这将避免您支付与您份额不匹配的费用。
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深入探讨：相关判例与演变
该判决是最高法院一以贯之的判例的一部分。例如，在2004年4月7日的判决（n° 02-14.787）中，法院已裁定，即使共有公寓管理规约不完整，分割部分的转让自通知之日起即可对管理委员会产生对抗效力。趋势明确：立法者和法官优先考虑房地产交易的法律安全性。但请注意：如果管理规约不允许分割，买受人可能不被承认为共有人。在这种情况下，需要通过全体业主大会决议修改管理规约。在实践中，该判例简化了常见分割（单间公寓、地窖、停车位）的处理，但并不免除事先检查管理规约的义务。
实际操作：该做什么
常见问题解答
1. 购买分割部分份额后，我何时成为共有人？
自您将销售通知管理委员会之时起。您无需等待全体业主大会批准费用分摊。
2. 如果管理委员会拒绝将我登记在共有人名册中，我该怎么办？
通过挂号信发送正式催告（mise en demeure）。如果持续拒绝，向司法法院（tribunal judiciaire）起诉。您还可以就所遭受的损害要求赔偿。
3. 在费用分摊批准前，我能否被追讨费用？
可以，管理委员会可以要求您支付原份额的费用。您必须支付，然后根据保证条款向卖方追索。
4. 通知后，卖方是否仍需承担费用？
不，自通知之日起，您独自承担费用。卖方解除责任。
5. 如果共有公寓管理规约禁止分割，该怎么办？
您不能购买分割部分份额，除非修改管理规约。购买前，请检查此点。如果分割已经发生，您需要获得全体业主大会的决议以使其合法化。
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