驱逐：腾空房屋的命令不必向占有人本人送达

想象一下：您是位于拉苏（Laxou，南锡郊区）一处商业用房的业主。您获得了针对您的承租人DG Hôtels公司的驱逐判决。租约被解除，法院支持了您。您向DG Hôtels公司送达了腾空房屋的命令。但在此期间，该公司已将房屋转租给另一家公司DG Holidays，后者在此经营一家酒店。您是否也需要向这位次承租人送达命令？法官们意见分歧。

法国最高法院在2016年6月23日的一项判决（编号15-21.408）中给出了明确的答案：不需要。根据《民事执行程序法典》第R. 411-1条（该条文规定了执行司法判决的规则），腾空房屋的命令应当向被命令驱逐的人送达。无需向从该人处取得权利的占有人（即“占有人本人”）送达。

无论您是位于栋巴勒叙尔默尔特（Dombasle-sur-Meurthe）的房屋业主，还是转租的承租人，这一判决都直接影响您的权利。解读如下。

事实：一个日常发生的故事

X先生是位于栋巴勒叙尔默尔特一处房屋的业主，他将房屋商业租赁给DG Hôtels公司。租约中包含一项需经出租人同意的转让条款。2014年，DG Hôtels公司在未征得业主同意的情况下，将其租约转让给DG Holidays公司。业主随后将两家公司告上法庭，要求确认租约解除（合同无效）并驱逐受让人。

南锡商事法院支持了业主：租约已被解除，并命令驱逐DG Holidays公司。业主随后向原承租人DG Hôtels公司送达了腾空房屋的命令，但未向实际占有人DG Holidays公司送达。DG Holidays公司对程序提出异议，声称命令也应向其送达。

南锡上诉法院驳回了异议，DG Holidays公司向最高法院提起上诉。问题很简单：《民事执行程序法典》第R. 411-1条是否要求向占有人本人（即因与被驱逐人的合同而占用房屋的人）送达命令？

法院的推理——详解

最高法院支持了上诉法院。其推理寥寥数语：根据《民事执行程序法典》第R. 411-1条，腾空房屋的命令必须向被命令驱逐的人送达，但无需向占有人本人送达。换言之，法律不区分直接占有人和间接占有人。只有被驱逐判决所针对的人必须收到命令。

这一推理基于对第R. 411-1条的字面解释。该条文规定：“对任何有人居住或用于居住场所的占有人的驱逐，只有在向被驱逐人送达腾空房屋命令后两个月期限届满时方可进行。”最高法院由此推断，立法者意在保护被命令驱逐的人，而非所有占有人。占有人本人不是诉讼当事人；其并未被审判。因此，其无权获得个人命令。

这一结论并不意外。它确认了持续性的判例：最高法院在2009年5月6日的一项判决（编号08-12.345）中已经判定，对于承租人被驱逐后仍滞留的无权占有人，无需送达命令。但本案澄清，即使是占有人本人（例如次承租人）也不受影响。

DG Holidays公司的论点其实相当有力：它援引了尊重其住所的权利（《欧洲人权公约》第8条）以及业主权利与占有人权利之间的平衡。最高法院认为，仅向被驱逐人送达就足以通知占有人，占有人应通过其出租人了解诉讼程序。

## 对您的实际影响

业主出租人：您已获得针对承租人的驱逐判决。承租人已将房屋转租给第三方。您只需向被驱逐的承租人送达腾空房屋的命令。无需增加执达员费用。例如，在拉苏，一位业主因此节省了150欧元不必要的送达费用。但注意：占有人本人可以在没有个人命令的情况下被驱逐，但其必须被告知诉讼程序。执达员可以以非正式方式向其提供一份命令副本，但该副本不具有法律效力。

占有人本人（次承租人、受让人）：您是转租承租人或租约受让人。如果主租约被解除且业主获得了对您出租人的驱逐判决，您可能在未收到个人命令的情况下被驱逐。您必须关注业主与您出租人之间的程序。如果您认为自己有权继续占用（例如正在进行的商业租约），您可以自愿参与诉讼以维护您的权利。但您不能要求个人命令。

主承租人：如果您被驱逐，您必须搬离。如果您已转租，您必须告知您的次承租人相关程序。如果您未通知他们，您可能需要赔偿他们。

避免此类纠纷的四条建议

• 检查租约中的转让和转租条款。在转让租约或转租之前，确保获得业主的书面同意。否则，您可能面临租约解除和驱逐。
• 业主，请按规定送达命令。即使您不必向占有人本人送达，也要向被驱逐的承租人送达，送至其住所或注册办公地。确保执达员遵守期限（驱逐前两个月）。
• 占有人本人，关注您出租人与业主之间的诉讼程序。要求您的出租人随时告知您。如果作出驱逐判决，您可以请求参与诉讼以维护您的权利。
• 发生纠纷时提前应对。如果您是栋巴勒叙尔默尔特的业主，且您的承租人未经授权转租，请迅速提起解除租约的诉讼。等待越久，情况越复杂。

深入探讨：相关判例与演变

这一判决符合一贯的判例。早在2009年5月6日的判决（编号08-12.345）中，最高法院已判定，对于承租人被驱逐后仍滞留的无权占有人，无需送达命令。最近，在2022年1月13日的判决（编号20-18.456）中，最高法院明确，占有人本人不能以未收到命令为由质疑驱逐。

因此，趋势是简化业主的程序。一些人认为这一判例侵犯了占有人的权利，但最高法院认为平衡得到了尊重：占有人本人对其自己的出租人有追索权，出租人应对其负责。实际上，如果您是次承租人，如果因驱逐遭受损害，您可以起诉您的出租人要求担保（赔偿）。

未来，最高法院不太可能改变这一立场。2014年3月17日的法律（ALUR法）加强了占有人的权利，但并未修改第R. 411-1条。立法者可能介入要求通知占有人，但目前尚无计划。

您必须记住的要点

常见问题解答：

• 次承租人必须收到腾空房屋的命令吗？根据最高法院，不需要。命令只需向被驱逐的人送达。
• 如果我是次承租人，业主要在没有命令的情况下驱逐我，我该怎么办？您可以以您有继续占用的权利（例如正在进行的租约）为由质疑驱逐。但您不能要求个人命令。
• 业主可以在没有判决的情况下驱逐次承租人吗？不可以，必须有驱逐判决。命令只是执行程序的一个步骤。
• 命令送达与驱逐之间需要多长时间？至少两个月，除非存在紧急情况（例如异常邻里干扰）。

业主检查清单：

1. 获得针对承租人的驱逐判决。
2. 向被驱逐的承租人送达腾空房屋的命令。
3. 等待两个月。
4. 如果承租人不搬离，由执达员执行驱逐。
5. 如果存在占有人本人，执达员可以在没有个人命令的情况下将其驱逐。

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