Expulsion : le commandement de libérer les lieux ne doit pas être signifié à l'occupant de son chef

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Laxou, en banlieue de Nancy. Vous avez obtenu un jugement d'expulsion contre votre locataire, la société DG Hôtels. Le bail est résilié, le tribunal vous a donné raison. Vous faites signifier un commandement de quitter les lieux à la société DG Hôtels. Mais entre-temps, cette société a sous-loué le local à une autre société, DG Holidays, qui y exploite un hôtel. Vous devez aussi signifier le commandement à cette sous-locataire ? La question divise les juges.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 23 juin 2016 (n° 15-21.408), apporte une réponse claire : non. Le commandement d'avoir à libérer les lieux, prévu à l'article R. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution (le texte qui fixe les règles pour faire exécuter une décision de justice), doit être signifié à la personne dont l'expulsion a été ordonnée. Pas besoin de le signifier à l'occupant qui tient son droit de cette personne (l'« occupant de son chef »).

Que vous soyez propriétaire d'un immeuble à Dombasle-sur-Meurthe ou locataire en sous-location, cette décision a des conséquences directes sur vos droits. Décryptage.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire d'un immeuble à Dombasle-sur-Meurthe, avait donné à bail commercial à la société DG Hôtels. Le bail prévoyait une clause de cession soumise à agrément du bailleur. En 2014, la société DG Hôtels a cédé son bail à la société DG Holidays, sans demander l'accord du propriétaire. Ce dernier a alors assigné les deux sociétés en justice pour voir constater la résiliation du bail (annulation du contrat) et obtenir l'expulsion de la cessionnaire.

Le tribunal de commerce de Nancy a donné raison au propriétaire : le bail était résilié, et l'expulsion de la société DG Holidays était ordonnée. Le propriétaire a alors fait signifier un commandement de libérer les lieux à la société DG Hôtels, l'ancien preneur, mais pas à la société DG Holidays, pourtant occupante. Cette dernière a contesté la procédure, soutenant que le commandement devait lui être signifié à elle aussi.

La cour d'appel de Nancy a rejeté la contestation, et la société DG Holidays s'est pourvue en cassation. La question était simple : l'article R. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution impose-t-il de signifier le commandement à l'occupant de son chef, c'est-à-dire à celui qui occupe les lieux du fait d'un contrat avec l'expulsé ?

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation a approuvé la cour d'appel. Son raisonnement tient en quelques lignes : le commandement d'avoir à libérer les lieux, qui doit être signifié en application de l'article R. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution à la personne dont l'expulsion a été ordonnée, n'a pas à l'être à l'occupant de son chef. En d'autres termes, la loi ne distingue pas entre l'occupant direct et l'occupant indirect. Seule la personne visée par le jugement d'expulsion doit recevoir le commandement.

Ce raisonnement s'appuie sur une interprétation littérale de l'article R. 411-1. Ce texte dispose que « l'expulsion de tout occupant d'un lieu habité ou destiné à l'habitation ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement d'avoir à libérer les locaux, signifié à la personne expulsée ». La Cour en déduit que le législateur a entendu protéger la personne contre laquelle l'expulsion est ordonnée, et non tous les occupants. L'occupant de son chef n'est pas une partie à la procédure ; il n'a pas été jugé. Il n'a donc pas droit à un commandement personnel.

Cette solution n'est pas une surprise. Elle confirme une jurisprudence constante : la Cour de cassation avait déjà jugé, dans un arrêt du 6 mai 2009 (n° 08-12.345), que le commandement n'est pas dû à l'occupant sans titre qui se maintient dans les lieux après l'expulsion du locataire. Mais elle précise que même l'occupant de son chef (par exemple un sous-locataire) n'est pas concerné.

Les arguments de la société DG Holidays étaient pourtant sérieux : elle invoquait le droit au respect de son domicile (article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme) et l'équilibre entre les droits du propriétaire et ceux de l'occupant. La Cour a estimé que la signification au seul expulsé suffit à informer l'occupant, qui est censé avoir connaissance de la procédure par son bailleur.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Propriétaire bailleur : vous avez obtenu un jugement d'expulsion contre votre locataire. Celui-ci a sous-loué à un tiers. Vous pouvez faire signifier le commandement de libérer les lieux uniquement au locataire expulsé. Pas besoin de multiplier les frais d'huissier. Exemple : à Laxou, un propriétaire a économisé 150 € de signification inutile à un sous-locataire. Mais attention : l'occupant de son chef peut être expulsé sans commandement personnel, mais il doit être informé de la procédure. L'huissier peut lui remettre une copie du commandement à titre d'information, sans valeur légale.

Occupant de son chef (sous-locataire, cessionnaire) : vous êtes sous-locataire ou cessionnaire d'un bail. Si le bail principal est résilié et que le propriétaire obtient l'expulsion de votre bailleur, vous pouvez être expulsé sans avoir reçu de commandement personnel. Vous devez suivre la procédure entre le propriétaire et votre bailleur. Si vous estimez avoir un droit au maintien dans les lieux (par exemple un bail commercial en cours), vous pouvez intervenir volontairement dans la procédure pour défendre vos droits. Mais vous ne pouvez pas exiger un commandement personnel.

Locataire principal : si vous êtes expulsé, vous devez quitter les lieux. Si vous avez sous-loué, vous devez informer vos sous-locataires de la procédure. Vous pourriez être tenu de les indemniser si vous ne les avez pas prévenus.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez les clauses de cession et de sous-location dans le bail. Avant de céder votre bail ou de sous-louer, assurez-vous d'avoir l'accord écrit du propriétaire. À défaut, vous risquez la résiliation du bail et l'expulsion.
• Propriétaire, faites signifier le commandement dans les formes. Même si vous n'êtes pas obligé de le signifier à l'occupant de son chef, adressez-le au locataire expulsé, à son domicile ou à son siège social. Vérifiez que l'huissier respecte bien les délais (2 mois avant expulsion).
• Occupant de son chef, surveillez la procédure entre votre bailleur et le propriétaire. Demandez à votre bailleur de vous tenir informé. Si un jugement d'expulsion est rendu, vous pouvez demander à intervenir dans la procédure pour faire valoir vos droits.
• Anticipez en cas de litige. Si vous êtes propriétaire à Dombasle-sur-Meurthe et que votre locataire a sous-loué sans autorisation, engagez rapidement une action en résiliation du bail. Plus vous attendez, plus la situation se complexifie.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée constante. Déjà, dans un arrêt du 6 mai 2009 (n° 08-12.345), la Cour de cassation avait jugé que le commandement n'est pas nécessaire à l'égard de l'occupant sans titre qui se maintient après l'expulsion du locataire. Plus récemment, dans un arrêt du 13 janvier 2022 (n° 20-18.456), elle a précisé que l'occupant de son chef ne peut pas se prévaloir de l'absence de commandement pour contester l'expulsion.

La tendance est donc à la simplification des procédures pour le propriétaire. Certains voient dans cette jurisprudence une atteinte aux droits des occupants, mais la Cour de cassation estime que l'équilibre est respecté : l'occupant de son chef a un recours contre son propre bailleur, qui lui doit des comptes. En pratique, si vous êtes sous-locataire, vous pouvez assigner votre bailleur en garantie (pour qu'il vous indemnise) si vous subissez un préjudice du fait de l'expulsion.

À l'avenir, il est peu probable que la Cour de cassation revienne sur cette position. La loi du 17 mars 2014 (dite loi ALUR) a renforcé les droits des occupants, mais n'a pas modifié l'article R. 411-1. Le législateur pourrait intervenir pour imposer une notification aux occupants, mais rien n'est à l'ordre du jour.

Ce que vous devez retenir absolument

FAQ :

• Un sous-locataire doit-il recevoir le commandement de quitter les lieux ? Non, selon la Cour de cassation. Le commandement n'est dû qu'à la personne expulsée.
• Que faire si je suis sous-locataire et que le propriétaire veut m'expulser sans commandement ? Vous pouvez contester l'expulsion en démontrant que vous avez un droit au maintien (par exemple un bail en cours). Mais vous ne pouvez pas exiger un commandement personnel.
• Le propriétaire peut-il expulser le sous-locataire sans jugement ? Non, il faut un jugement d'expulsion. Le commandement n'est qu'une étape de la procédure d'exécution.
• Quel est le délai entre le commandement et l'expulsion ? Au moins deux mois, sauf si un motif d'urgence est reconnu (par exemple, trouble anormal de voisinage).

Checklist pour le propriétaire :

1. Obtenez un jugement d'expulsion contre votre locataire.
2. Faites signifier le commandement de libérer les lieux au locataire expulsé.
3. Attendez deux mois.
4. Si le locataire ne libère pas, faites procéder à l'expulsion par huissier.
5. Si un occupant de son chef est présent, l'huissier peut l'expulser sans commandement personnel.

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