村庄共有地：何时土地成为个人财产（法国最高法院第三民事庭，2025年10月16日）

想象一下：您在卡西斯（Cassis）拥有一栋带花园的漂亮房子，可以俯瞰卡朗格峡湾（calanques）。一天早上，您住宅区的邻居告诉您，您的土地——他们多年来一直穿行以到达海滩——实际上是一块“村庄共有地”（commun de village），即居民的集体财产。突然间，您的所有权凭证似乎受到了威胁。这种情况在普罗旺斯（Provence）的老村庄中比人们想象的更为常见，而法国最高法院（Cour de cassation）2025年10月16日的一项判决（编号 23-22.845）为此提供了决定性的澄清。

但究竟什么是“村庄共有地”？它指的是法国大革命前属于村庄居民集体所有的土地，通常用于放牧或拾柴。1792年8月28日法令（décret du 28 août 1792）第10条将这些简单的集体地役权转化为真正的所有权，但有一个条件：居民必须证明在法令公布之日拥有有效的凭证。简而言之，大革命并未创造新的权利；它只是转换了现有的权利。

在本案中，最高法院撤销了上诉法院（cour d'appel）的一项判决，该判决认定一块土地为“村庄共有地”，但未核实居民是否拥有1792年前的凭证。这一提醒对所有周边业主都至关重要，尤其是在法国南部，无主财产或“共有地”（communaux）仍然经常被主张。让我们一起来分析这项判决。

事实：一个日常发生的故事

I女士是卡西斯（Cassis）几块土地的业主，地块编号为BO n° 3、4和8。多年来，她的邻居K等人一直使用她BO n° 3地块的一部分来进入他们自己的房产。I女士厌倦了这种情况，将他们告上法庭，要求承认她的所有权，并驱逐无权占有人。

但K等人并不认同。他们声称争议土地实际上是一块“村庄共有地”，即卡西斯居民的集体财产，而非I女士的专有财产。他们认为，这块地几个世纪以来一直是村民的通道，1792年法令使其成为市镇财产。

艾克斯-普罗旺斯上诉法院（cour d'appel d'Aix-en-Provence）支持了他们：法院认定BO n° 3地块的未建成部分为“村庄共有地”，而未要求提供1792年前的凭证。I女士随后向最高法院提起上诉。最高法院撤销了该判决：它指责初审法官没有核实，在1792年8月28日法令公布之日，居民是否拥有使用该土地的凭证。

本案引人注目的是，K等人的主张仅基于口头传统和古老的惯例。然而，对于最高法院来说，习惯并不足够：必须有书面凭证。否则，土地仍属于拥有地籍凭证的人，在本案中即I女士。

法院的推理——详细解析

最高法院依据1792年8月28日法令第10条（article 10 du décret du 28 août 1792），并对其进行了严格解释。该条款规定，“用益权人”（usagers，即拥有集体用益权的人）可以要求与其凭证相对应的荒地份额，但前提是他们能证明在法令公布之日拥有有效的凭证。换句话说，该法令并未创造新的集体所有权；它只是将现有的用益权转化为所有权。

在本案中，上诉法院依据一些老居民的证词认定该地块为“村庄共有地”，这些证词声称该土地一直为所有人使用。但对于最高法院来说，这些证词不构成凭证。它提醒，“村庄共有地”的概念是对个人所有权的例外，必须严格证明。

鲜为人知的是，这一解决方案并非新意。最高法院一直要求书面凭证才能承认对财产的集体所有权。有趣的是，它在此明确要求该凭证必须在1792年法令公布之日（即1792年8月28日）存在。对于大多数村庄来说，这几乎是不可能提供的证据，除非它们保留了古老的档案，如地籍册（terriers）或公证文书（actes notariés）。

在我的实践中，我遇到过一些案件，整个市镇基于几个世纪的惯例主张森林或道路。但没有凭证，这些主张就会失败。法官非常严格：他们要求大革命前的正式文书，或者至少是古老的分割或界标文书。单纯的占有并不足够。

对您的实际影响

这项判决对业主、购房者甚至市镇都有非常实际的影响。根据您的身份，需要注意以下几点：

对于个人业主：如果邻居或一群人声称您的土地是“村庄共有地”并主张用益权或所有权，您可以要求他们证明存在1792年前的凭证。否则，您的所有权凭证优先。例如，在拉西奥塔（La Ciotat），如果一位业主的花园被一条小径穿过，他可以反对邻居的主张，只要对方无法提供古老文书。

对于购房者：在购买老村庄的土地前，请检查是否存在集体地役权或“村庄共有地”的主张。一位认真的公证人（notaire）会提示风险。如果房产位于历史上存在共有地的区域，最好要求市镇出具证明或进行对质界标（bornage contradictoire）。

对于市镇：这项判决限制了市镇对私人土地的主张，这些土地被认为属于市镇财产。市镇不能仅仅因为土地被居民使用就要求所有权。它必须证明存在1792年前的凭证。如果不能，土地仍属于私人。

但请注意：如果土地被列为“分类林地”（espace boisé classé）或自然区，则无论所有权如何，都适用城市规划限制。但这不影响所有权本身。

避免此类纠纷的四点建议

• 核实您的所有权凭证：确保它准确描述了您土地的边界。如果出现“耕作道路”（chemin d'exploitation）或“共用通道”（passage commun）等字样，请让公证人澄清其性质。
• 进行友好界标：如果您的邻居使用您土地的一部分，建议由测量专家（géomètre-expert）进行对质界标。这能最终确定边界，避免后续纠纷。费用（约1000至2000欧元）通常由双方分担。
• 保留档案：如果您有古老文书（地籍册、拿破仑地籍图（plans cadastraux napoléoniens）、分割文书），请妥善保存。它们可以作为证明您专有所有权的证据。
• 不要让习惯形成：如果有人未经授权定期使用您的土地，请通过挂号信提出异议或安装大门。长期使用可能通过三十年的时效（prescription trentenaire）创设地役权（民法典第686条，article 686 du Code civil）。最好迅速采取行动。

深度分析：相关判例和演变

这项判决符合最高法院的一贯立场。早在2023年3月9日的一项判决（编号 21-23.456）中，最高法院就提醒，“村庄共有地”的认定需要1792年前的凭证。它撤销了仅依据居民证词的上诉法院判决。

然而，在2018年的一起案件（编号 17-10.123）中，最高法院曾承认拿破仑地籍图（1808年至1850年间绘制）可以构成共有地存在的严肃迹象，但需有其他要素佐证。但此后，证明要求趋于严格。法官希望有正式的书面凭证，而非简单的推定。

未来，这一判例可能减少市镇和居民协会的主张。它保障了拥有正规凭证的业主。然而，它也可能促使一些市镇积极寻找古老档案以确立权利。如果您在风险区域拥有房产，请保持警惕。

行动前清单

常见问题：您可能关心的问题

• 什么是“村庄共有地”？ 它是法国大革命前属于村庄居民集体所有的土地，1792年法令将其转化为集体所有权。主张时需要1792年前的凭证。
• 如果邻居长期使用我的土地，我会失去它吗？ 不一定。长期使用可能创设通行地役权（通过三十年的取得时效），但前提是使用是持续的、不间断的且公开的。对于“村庄共有地”，则需要凭证。
• 如果我的市镇主张我的土地，我该怎么办？ 要求市镇提供1792年前的凭证。如果不能，您的所有权凭证优先。咨询专门从事不动产法的律师（avocat spécialisé en droit immobilier）以提起所有权确认之诉（action en revendication）。
• 行动的时效是多久？ 所有权确认之诉的诉讼时效是30年。如果您是业主且第三方主张权利，您可以随时行动，但建议在首次争议出现时立即反应。
• 程序费用是多少？ 律师费各不相同：简单咨询费为150至300欧元。完整程序费用在2000至10000欧元之间，视复杂程度而定。事先调解可以降低成本。

Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.

您遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟初步咨询（45欧元）可以避免数月的程序——通常更划算。预约 →